Lakásvásárláshoz kapcsolódó új illetékkedvezmény

Cserét pótló vétel

illeték lakásvásárlás illetékkedvezmény ingatlanadózás cserét_pótló_vételAdózás szempontjából nem vonható össze több ingatlan eladása, de vásárlás esetén az illeték vonatkozásában már igen. Adó nincs 5 évnél régebben vásárolt lakóház eladása esetén, de korábbi értékesítésnél is adókedvezmény vehető figyelembe: 2. évtől a különbözet 90 %-a, 3.évtől a 60 % -a, 4. évtől a 30 %-a mint adóalap adózik 16 %-kal.

A NAV a cserét pótló vétel jogintézményt újra értelmezte és a honlapján állást is foglalt a kérdésben, mivel 2015. január 1-től kiterjesztették az alkalmazását. Bár nálunk jellemzőbb, hogy először mindenki a saját lakóingatlanát értékesíti és utána vásárol újat, de az illetékkedvezmény szélesebb körű érvényesítése egyben piac-barátabb is.

Tovább

Láthatatlan kéz a lakáspiacon

Paradigmaváltás előtt az újlakáspiac?

business ingatlanpiac bif lakáspiac újlakáspiacAz újlakáspiac egy nagyon szenzitív indikátor, ha a magyar lakáspiaci folyamatokat értékeljük és elemezzük. Nincs vita abban, hogy van kereslet az új lakásokra, miközben a kínálat évek óta nagyon szűkös. Abban sincs vita, hogy az új lakások építésének egyik komoly problémája az új lakások megtérülése/ára. A fejlesztők látják, értik és ezért még mindig várnak, mert tudják, hogy ha túlságosan magasra lövik be az értékesítési árakat, akkor nem fogják tudni eladni a lakásaikat. A kereslet így hiába mérhető, ha az árban korlátos. Így ragadjuk meg azt a pillanatot, amit a használtlakások-piacán mind untalan újra és újra el akarnak hitetni velünk az értékesítő mentalisták. Ha a kereslet árban korlátos, akkor az a szűk piacképes kínálat ellenére sem fog elfogadni olyan árnövekedést , amit a spekulánsok előrevetítenek. Ha ez így lenne, akkor ma szinte arany áron lehetne adni-venni új lakásokat és megérné őket építeni. De nem az arany árban lévő új építésű lakásokra van mérhető kereslet. Ezt aki nem veszi figyelembe a használtlakások-piacán, és közben azt is hiszi, hogy bármi és bármilyen áron eladható ma, mert a média azt hiteti el az eladókkal, akkor az valószínűleg téved. Az újlakások-piaca intő jel lehetne mindenki számára, ahol ma tényleg érvényes a túlkereslet fogalma. A túlkereslet még sem árfelhajtó olyan értelemben, mint amit éreztetnek velünk nap mint nap.

A magyar lakáspiac vásárlói oldala nagyon racionális, szinte már megmagyarázhatatlanul működik a láthatatlan kéz közgazdasági elve. Akármilyen sokkhatás is érte a piacot, bármilyen manipuláció áldozata lett, higgadtan, józan észtől vezérelve hozott döntéseket hosszabb távon. Az újlakások-piaca 4-5 éve már olyan komoly válságban van, amit már akkor is felfoghatatlannak tartották, mára pedig már nagyon nem is tudnak rá mit mondani. A fejlesztők is tudatosabbak lettek és leszálltak a magas lóról, ahová 2007-re úgy felültek, hogy évekig azt sem vették észre, hogy már elszaladt alóluk a ló, és ők már csak a képzeletükben „ülnek”, a valóságban kemény padlóra estek, ahol még felülni is nehéz lesz, nem hogy felállni. Pedig ők is mondhatnák azt, hogy a lakáshitelezés olyan feltételeket szab, hogy most már bárki vehet magának arany árban is új lakást. Még sem mondják ezt és még sem tobzódnak a fejlesztők, hogy új lakásokat építsenek, mérhető kereslet ide és árkorlátos kereslet oda. Inkább még csak a fájó fejüket fogják és fájdalomcsillapítót keresnek rá.

Az ilyen tudatos piaci magatartás alapja lehet a bizalom visszanyerésének, mert sokkal több embert csapott be a magyar lakáspiac az elmúlt 15 évben, mint ahányan nyertek ezzel a káosszal. A bizalom visszaszerzése a lakáspiac minden szereplőjének érdeke. Az újlakások-piacán talán a paradigmaváltás jelei láthatóak, még ha ezt most nagyon óvatosan is fogalmazzuk meg. A használtlakások-piacán viszont újra vissza akarnak élni az eladók a vásárlók bizalmával. Az idei év meg fogja mutatni, hogy a vevők mit és hogyan tolerálnak. A piaci manipulációt, a média és a hirdetőik felelősségét még sokáig nem fogják számon kérni. A vevőket egy ideig meg lehet vezetni, de így még kiszámíthatatlanabbá teszik a lakáspiacot. Ez pedig akkor is veszélyes és káros, még ha ideig óráig eredményt is lehet elérni vele. Az már egy másik kérdés, hogy milyen az az eredmény…

Tovább

Paradox (új)lakáspiac - Építkezési frász

Negatív spirálban a lakásépítés

ksh lakásépítés budapest_ingatlan újlakáspiac property_management budapest_propertyRöviden és tömören fel kell hívnunk a figyelmet valami igazán fontosra, amiről ma elfelejtettek beszélni. Tegnap, a  Portfolio.hu által szervezett Lakásklub szakmai fórumon többször elhangzott, hogy mennyire fontos lenne az új építésű lakások piacának újabb szerepvállalása a kínálathiányos lakáspiacon. Ma megjelentek a KSH adatai a lakásépítések alakulásáról. A tegnapi rendezvényen mi már felhívtuk a figyelmet, hogy a statisztika csalhat, megtéveszthet és be is csaphat. Ez nem azt jelenti, hogy bűvészkednek a számokkal, sokkal rosszabb, a lényegtelen összefüggéseket hangsúlyozzák, a lényeget elhallgatják.

Megnézve ezt a grafikont, ma a csapból is az folyt, hogy az új lakások piaca szinte feltámadt és elképesztő növekedést jósol előre mindez.

A kérdés az, hogy valóban így van-e?

A grafikont megnézve mi azt látjuk, hogy 2014 harmadik negyedévétől kezdve csökkenő trend van az építési engedélyeknél. Ez azt jelenti, hogy az új lakásokat építő fejlesztők nem, hogy nem állnak sorba a telkekért és azok fejlesztésért, hanem egyenesen egyre pesszimistábbak a jövőt illetően. De ez megint hidegen hagyta a médiát, mert a hurrá optimizmus öngerjesztő folyamatába, nem illik bele az ilyen vészjósló jel. Mert ameddig lehet azt mondani, hogy 2014 első negyedévéhez képest a mai számok milyen impresszívek, addig ez még nem is annyira félrevezető. Attól még becsapjuk magunkat, ha nem figyelünk egy ilyen piaci jelenségre és nem keressük az okát. Inkább örülünk a semminek, mert „jobb ma egy túzok, mint holnap egy veréb”. Ha viszont ennyire túlértékeljük a mát, akkor ezzel pont a jövőt kockáztatjuk, azt a stabil pályát, amire a magyar lakáspiac még eddigi története során soha sem lépett rá. Ez akkor is rossz mindenkinek, ha ma szemet hunyva nem veszünk tudomást a valódi - és nem a média által híresztelt – folyamatok jövőre gyakorolt hatásáról.

Miért csapjuk be egymást?

Pedig nagy csalódás ezt a grafikont látni. Egyértelműen jelzi azt, hogy az új lakások piaca negatív spirálban van, amiből nem tud kitörni, akármilyen lakáspiaci lázban ég is a média. A fejlesztők, azok, akik valóban döntést hoznak, nem bíznak a magyar lakáspiacban, őket az a médiahadjárat hagyja hidegen, ami elképesztő méreteket ölt most már. Káros, akkor is, ha ostobán, elhitetjük magunkkal, hogy a rövid távú örömök, előnyök, nem a hosszú távú lehetőségeinket rombolják. A drágán eladunk és olcsón vásárolunk, magyar paradox mentalitás, sosem működött. Egy eladónak semmi sem elég drága addig, amíg eladóként van jelen a piacon. Ha utána hirtelen vevővé avanzsál, mindent elfelejtve, hogy „előző életében eladó is volt”, ezért személyiségzavarában már semmi sem lehet elég olcsó számára. Ha nem növünk fel a lakáspiachoz és nem értjük meg, hogy nem csak a kereslet és kínálat kapcsolata (annál valami sokkal több), akkor még mindig magunk alatt vágjuk a fát.

Tovább

Kiadó lakás, albérlet adózása - Adóbevallás (Önadózás)

Ha Ön bérbeadó, tulajdonosként az adófizetés előnyei mellett, az adóoptimalizálás a bérleti díjból származó nettó jövedelem alapját jelenti. A személyi jövedelemadó bár egykulcsos (15% 2016. január 1-től), a kiszámítása nem egyenlő az éves bérleti díjra vetített arányával, ahogy az 1 millió forintot meghaladó éves jövedelem esetén még 14% egészségügyi hozzájárulás is (EHO) további adóterhet jelenthet. Az adók alapja, a jövedelem, ugyanis a bevételek és elszámolható tételek különbsége, de az EHO esetében további tudnivalókra is felhívjuk a figyelmet. Ezért egyáltalán nem részletkérdés, hogy milyen nyilvántartást vezet ezekről, milyen tudatosan őrzi meg az ehhez szükséges bizonylatokat, és milyen számításokat végez, amikor értékeli a nettó jövedelmét. Bérbeadóként egyáltalán nem jelent adóelkerülést, adócsalást a hatályos jogszabályok figyelembevétele, amire sokszor maga az adóhatóság hívja fel a figyelmet. A dezinformáltság, az adózási környezet hiányos ismerete viszont félelmet kelthet a laikus adóalanyban, akinek a tájékoztatása most elsődleges célunk. Az adófizetési morál javítása egy olyan gazdaságélénkítő és piac megtisztító hatású profit driver, amivel egy tudatos bérbeadónak érdemes számolnia. Ma már nem csak a bérleti díjak mértéke, a lakások minősége, hanem a triviálisnak tűnő adózás is versenyelőnyt jelent a bérlők körében. A mobilitást elősegítő lakhatási támogatás (bérlők ösztönzése) vagy másik adóbevallás adóelőleg adóvisszaigénylés egészségügyi_hozzájárulás adóegyezmény ingatlanadózás adószámigénylés albérlet_adózása kiado_lakas_adzózása bérbeadott_lakás_adózása bérbeadás_adózás kettős_adoztatás_elkerüléséről_szóló_egyezmény személyi_jövedelem_adó 1553_nyomtatvány Magyarország Ingatlanműhelytelepülésen saját lakását bérbeadó, majd máshol bérlő tulajdonosi kedvezmény (tulajdonos ösztönzés) olyan piaci jelenségek, aminek szinergiáit az adózás biztonsága eredményezheti. A valódi biztonság, a hosszú távú kiszámíthatóság a jóhiszemű bérlők számára legalább olyan fontos kérdések, mint a jóhiszemű bérbeadóknak. Az adózás előnyei nem csak kézzel foghatóak, de sokszor kockázatcsökkentőek is, ami egy befektetésnek tekintett lakóingatlannál, a jövedelmezőségi kilátások és befolyásoló folyamatainak a vitalizálása is egyben. Rejtett energiák szabadulhatnak fel, ami a megfizetett adókötelezettség mértékével szemben stabil jövedelem-növekedést és költségcsökkentést jelenthet hosszú távon.

Az alapelvek megismerése és megértése csak rövid és tömör áttekintést ad a bérbeadást érintő adózási környezetről. Az adózási irányelvek nélkülözhetetlenek az adózási szabályok jogszerű és biztos értelmezéséhez. Mindezeket külön érdemes kezelni és csoportosítani, mert más-más egyedi szabályozás vonatkozhat Önre, ha a bérlője pl. vállalkozás vagy amikor magánszemély. De ugyanolyan fontos körülmény az is, hogy Ön itthon élő és dolgozó tulajdonosa az ingatlannak, vagy más országba költözött. Az is lényeges különbség lehet, hogy ilyen esetben a két ország között van-e bármilyen adóegyezmény pl. a kettős adóztatás elkerüléséről. Hasonlóan érdekes a több ingatlantulajdonosból eredő adózási kötelezettségek témakör, vagy a több ingatlantulajdonnal rendelkező tulajdonosok adózása a bérbeadott ingatlanuk után. A törvényalkotó szinte minden helyzetre egyértelmű megoldást kínál, így külön ösztönzi az adózási irányelvek alaposabb megismerését és szélesebb körű alkalmazását.

Az ingatlan bérbeadás adózásához alapelveinek és irányelveinek ismerete lehetőséget nyújt Önnek, hogy a lakingatlanának kiadása során a nyilvántartási kötelezettsége mellett, az adóelőleg kiszámítása, megfizetése, a túlfizetés visszaigénylése is szabályosan történjen. Az adóbevallás elkészítése külön feladat, ehhez egy példával szemléltetjük az önbevallás folyamatát, így Ön hibamentesen készítheti el saját adóbevallását, vagy ellenőrizheti azt. TOVÁBB…

Adózási kisokos kezdő és haladó bérbeadóknak:

1. Albérlet adózása - Adóbevallás

2. Adószám igénylése bérbeadáshoz

3. NAV állásfoglalás

4. Albérlet - 15% SZJA

5. Örökölt és ajándékba kapott lakás bérbeadása

6. Adókedvezmények, amikről tudni kell

7. Építményadó, mint elszámolható költség

8. Adóellenőrzés - Ne féljünk!

9. Adóbevallási tervezet feketén-fehéren

10. Tételes költségelszámolás és adókedvezmények bérbeadóknak

adóbevallás adóelőleg adóvisszaigénylés egészségügyi_hozzájárulás adóegyezmény ingatlanadózás adószámigénylés albérlet_adózása kiado_lakas_adzózása bérbeadott_lakás_adózása bérbeadás_adózás kettős_adoztatás_elkerüléséről_szóló_egyezmény személyi_jövedelem_adó 1553_nyomtatvány Magyarország Ingatlanműhely

Tovább

Lakáspiac a médiában - Historia est magistra vitae

A lakáspiaci biblia

lakáspiac ingatlan.com otthonterkep.hu lakáspiaci_hírek lakáspiaci_statisztikák A lakáspiaci főcímek egymás után jelennek meg a különböző hírportálokon. Akár át is veszik egymástól ugyan azt a hírt, csak más címmel teszik fel. A média a főcímekről szól, így természetesen a címen van a hangsúly. Külön plusz tartalommal egyik oldal sem egészíti ki vagy tesz hozzá megjegyzést. De a címadásban olyan versenyt hirdetnek, amivel már alig tudnak egymásra licitálni. Így a különböző és akár érdekes tájékoztatás helyett, ma a kedves olvasó ugyan azt találja mindenhol, de így is „rákattan”, mert más a címe és kíváncsi, hát ha most mégis szerencséje lesz és meg tud valamit. Aztán rendre csalódik az üzleti média bulvárosodása miatt.

Ehhez képest olyan kevés a friss és releváns lakáspiaci információ, a hivatalos statisztikák nem jönnek minden nap, ezért ha nincs hír, akkor a média gyárt magának híreket. Az otthonterkep.hu az FHB Banki lakóingatlan-hirdetési és információs portálja igen proaktív a témában. Az index.hu köré csoportosuló média birodalom szerves része, ennek köszönhetően, ebben a szegmensben minden ami ingatlan, az otthontérképpel valamelyest összefüggésbe hozható. Hozzá kell tenni, hogy nem ok nélkül aktív, hiszen maga a hirdetési oldal célja a különböző lakóingatlanokkal kapcsolatos statisztikai adatok megosztása a hirdetőkkel és a hirdetéseket nézegetőkkel. Ez komoly elismerésre okot adó munka, hiszen ki ne emlékezne arra, amikor még szinte semmit sem lehetett igazából tudni a lakáspiacról, csak ránézett az ember a hirdetési oldalakra és abból próbált meg kombinálni, rosszabb esetben a szomszédtól informálódott, akinek sikerült eladni a lakását. Ehhez képest az otthontérképen az eladó lakásoknál lehet látni a környékre vonatkozó adásvételi (tehát hivatalos NAV és Földhivatali adatok alapján) átlagárakat négyzetméterre vetítve.

De a kombinálás sajnos nem ment ki a divatból. A kiadó lakások piacánál már csak kínálati ár van, a bérleti szerződések nem nyilvánosak. Így jobb híján a médium nem tud mit tenni marad a trükközés és a számolás, még ha valószínűleg teljesen tisztában van vele (maga hangsúlyozza az eladó lakásoknál a kínálati ár és a hivatalos árak közötti jelentős különbséget), de elég egy jó főcím és már senki sem foglalkozik a szöveggel, csak a grafikonokat nézik, hogy melyik kerületben mennyi az átlagos kínálati bérleti díj. Ebből aztán mindenféle téves megállapításokat lehet levonni, hogy a piaci bérleti díjak ma szárnyalnak (az árnövekedés szinonimája), a bérlakáspiac reneszánszát éli – mintha egyébként a lakásbérleti piac kiment volna a divatból – Budapesten. Az otthontérkép annak ellenére, hogy a hirdetések számában nem veszi fel a versenyt az ingatlan.com -mal, annak ellenére bátran nyilatkozik/gyárt híreket/készít statisztikát a saját hirdetései alapján. Reprezentatív jellege ellenére mégis tényként kezel és közöl minden információt, ami akkor is félrevezető, ha a legnagyobb jóindulattal közelítünk felé, mert hiányzik belőle minden olyan hivatkozás, ami a vizsgált adatbázis korlátait, hátrányait és minőségét figyelembe venné. A lakásbérleti piacról összesen alig több mint 1600 kiadó lakás alapján nyilatkoztak, amikor az ingatlan.com-on egyedül a 2. kerületben több mint 2300 kiadó lakás és ház van. Az ingatlan.com még sem ad ki statisztikákat hetente, mert nem része ennek a média birodalomnak, ahol működik a szinergia. Az ember ha nem figyel, azt hiszi, hogy az ingatlan.com már nem is létezik. A hírekben – a legnagyobb hirdetési oldal, a legtöbb releváns információval az elmúlt 16 évről, mert annyi idős már az oldal – még sem látni az ingatlan.com idősorait, statisztikáit, megállapításait, becsléseit vagy következtetéseit. Ezért már az ingatlan.com-ot is megkerestük, hogy segítse a bérlakásokkal kapcsolatos információk feldolgozását, mint a legnagyobb és legtöbb információval rendelkező hirdetési oldal, legyen aktívabb a mai piaci környezetben, ami ezt elvárja a vezető lakóingatlan-hirdetési portáltól.

De a csillapíthatatlan és növekvő információéhségünket és tudni akarásunkat csillapítandó, közkincsnet kell nyilvánosság elé tárnunk, ami azért annyira nem közismert, mert a média szerint csak az új hír a hír a régi információk lényegtelenek. Pedig ha meg akarjuk ismerni a lakáspiacot, akkor mélyre kell ásni és elővenni ma minden lakáspiac után érdeklődőnek a „bibliáját”, ami elérhető az interneten, de még sem foglalkozik vele senki. Mi most leporoljuk és újra mindenki elé tárjuk, hogy tessék ezt olvasgatni és ebből kombinálni. A KSH 12. Lakásviszonyok kiadványa olyan közel enged ma a lakáspiachoz, amennyire egyik lakáshirdetési oldal sem tud sok szempontból. Olyan összefüggéseket találhatunk benne, amit sehol máshol, főleg ha odafigyelünk a részletekre. Ezt a kiadványt mi szépen lassan fogjuk csak feldolgozni különböző lakáspiaci hírekben, mint referencia pont. Olyan sok érdekességet találni benne, hogy a KSH-val felvettük a kapcsolatot. A 12. Lakásviszonyok ugyanis nem csak válaszokat ad, hanem kardinális kérdéseket is felvet. Az adatok elvileg elérhetőek, csak lehet nem tartották annyira fontosnak őket, hogy úgy dolgozzák fel, ahogy azt a kérdéseink szerint elvárnánk. Bízunk benne, hogy az ingatlan.com aktivitása mellett a KSH segítségére is számíthatunk, hogy a kiadó lakások piacáról, a bérlőkről minél többet tudjunk meg, ami segíti a felek együttműködését, javítja a piac átláthatóságát, múltjának és jelenének megértését. A jövő kihívásaira csak így szolgálhatunk hatékony és fenntartható megoldásokkal.

Tovább

Nemzetközi ingatlan-befektetések

bric_országok mammut_bevásrlóközpont nemzetközi_ingatlan_befektetés országkockázati_besorolás country_risk_premiaÉvek óta látni ezt a talán sokaknak nem túl érdekes vállalkozást a Mammut 2-ben . Egy ideig elsősorban floridai ingatlan-befektetéseket kínáltak. Már egy ideje a brazíliai és houstoni lehetőségekre is felhívják a figyelmet. A nyilvános adatok alapján mégis sok érdekes kérdést vet fel a hangsúlyozott 1996-ban alapított holland múlt. Hogy mire gondolunk?

1. A cégnek nincs holland sem pedig holland nyelvű honlapja.

2. A .com oldalt 2008-ban  regisztrálták yahoo.com e-mail címmel.

3. A .hu oldalt 2009-ben regisztrálta a Holland Toner Kft., ami jelenleg felszámolás alatt van (2006-ban alapították).

4. Bric Hungary Kft-t 2012-ben alapították , ebben tulajdonos a Maximack Kft. (2007-ben bejegyzett), amiben viszont van egy Máltán bejegyzett cég (Maximack Holding Limited).

Holland kapcsolatot csak a Holland Toner Kft. nevében találtunk először. De egy másik .com domain nevet  2009-ben regisztrálták, amiben előkerült egy hollandnak tűnő név. Ő visszatérő személy, mert egy reklámozott projekt domain nevét is ő regisztrálta, amiben megint látható magyar vonatkozás. De jobban utána nézve még másfél tucatnyi .com, .info és .de domain név lett regisztrálva 2009 és 2014 között általa.

A FB oldalán egy spanyol cím van megadva, a Linkedin egy londoni címet találunk, de londoni irodáról nincs egyébként máshol megjegyzés.

A 2008-as domain név regisztráció a legrégebbi információ, amit találtunk annak ellenére, hogy a kommunikációjának része az 1996-ban alapítás. Nem is feltétlenül érthető, hogy a holland gyökerek és az alapítás éve miért ilyen hangsúlyos a cég bizalmat építő eszközeiben.

Ha van valakinek közvetlen kapcsolata a céggel, az kérjük ossza meg velünk, mert eddig mi csak a figyelmfelkeltő online hirdetésivel találkoztunk. Mi csak arra hívjuk fel a figyelemet, hogy az országkockázati besorolásokra  figyeljünk oda.

Tovább

A budapesti újlakáspiac múltja - Déjá vu

Gozsdu Udvar: siker vagy fiaskó?

lakáspiac gozsdu_udvar aradi_ferenc ehud_amir queen_house_kft gozsdu_center_kft triholding_kft autóker_holding_zrtItt a tavasz, de nem csak a természet, hanem a lakáspiac is ébredezik, hosszú álmából. Ilyenkor nem csak ismerős szavakat, spekulációkat, jövőbe látó nagy ívű gondolatsorokat, esetleg már most mindent túlértékelő ténymegállapításokat látni, hanem ismerős arcokat is. A google elvileg mindenki barátja, de vannak kivételek, akiknek kimondottan az ellensége tud lenni manapság. Az ex-Autókeres Aradi Ferenc ma éppen a portfolio.hu-nak nyilatkozott. De mielőtt megnéznénk pontosan mit mondott, nézzük meg miért is volt fogalom az Autóker Budapesten. A sikertörténet nem a belvárosban kezdődött, hanem a 13. kerület Újlipótvárosban (Újlipócia), a Czézár Ház megépítésével és átadásával 2002-ben (316 db lakás). Majd 2003-ban követte a Kleopátra Ház ( 446 db lakás). A Czézár Ház szomszédjában épült meg a Római Kert 2004-ben (380 db lakás).

A Marina Partról pedig szinte már minden budapesti hallott már. 2003-ban kezdték meg az első ütem értékesítését és 2005 végétől költöztek be az első lakók (224 db lakás). Ez a projekt a második (275 db lakás) és harmadik ütemmel (350 db lakás) ki is fulladt. A 4. ütemet (Marina Part Premium) a mai napig még értékesítik (294 db lakás), ahogy az 5. ütem (Marina Bay, 42 db lakás) fantázia néven egyelőre csak egy betontorzó. Elvileg 6. ütemet is terveznek, de ahhoz valószínűleg a 4. és 5. ütemet sikeresen értékesíteni kellene, az 5. ütemet pedig fel is kellene valamikor már építeni. A betontorzó 5 éve ott áll elhagyatottan. De az Autóker a 13. kerületi fejlesztések mellett a 6. kerültben is társasházakat épített. 2004-ben adta át a Heléna Házat (53 db lakás), 2005-ben adták át a Király Udvart (140 db lakás), 2006-ban pedig a Léda Házat (57 db lakás). A Ház a Szinyei Merse utcában projektjét késéssel, de 2008-ban átadták (200 db lakás). A Gozsdu Udvar (249 db lakás) volt az utolsó nagyszabású belvárosi fejlesztése a cégnek, amit 2008 nyarán adtak át, hat év munkája után. Összefoglalva, az Autóker a modern Magyarország újépítésű lakáspiacának az úttörője volt, a mögötte lévő emberek, köztük Aradi Ferenc is, pedig mesterien időzítették a fejlesztéseket, amiket utána nagy sikerrel értékesítettek. A Marina Part negyedik üteme kivétel ez alól, mert azt már elsöpörte a magyar lakáspiac lassulása 2008-ra, majd 2009-től pedig teljesen új piaci helyzet alakult ki. Viszont a vállalkozás és az értékesítésért felelős Aradi Ferenc 2002 és 2009 között közel 3000 db (!) új lakást épített fel, aminek a 90%-át minden különösebb gond nélkül értékesítették. Ezt azért volt fontos tisztázni, mert mielőtt még vád érne, hogy nem tartjuk tiszteletben ezt az eredményt, ez úton is megerősítjük, hogy ez a munka nagyban hozzájárult ahhoz, hogy a budapesti lakásállomány minősége megváltozzon.

De ez a történet sem lehet fekete vagy fehér. Ahogy lassult a piac, úgy lett egyre nyilvánvalóbb, hogy az újlakások piaci átlag felett történő értékesítése nem csak egyre nehezebb, de egyre kockázatosabb is a vásárlók számára. A mai cikkben Aradi Ferenc a Gozsdu Udvar sikeréről beszél, pedig az a vállalkozás egyik igen komoly fiaskója. A lakásokat szinte csak és kizárólag külföldieknek értékesítették külföldi lakáskiállításokon (property show). A vásárolók döntő többsége ír volt, akik 2400-2800 Euró/m2-áron és nagy reményekkel vásároltak 2005-ben. Nem csak nagy felértékelődést vártak, hanem magas bérleti díjakat is. Ez az álom 2009-ben teljesen szertefoszlott. Voltak, akik azonnal menekültek a lakásukból, ahogy átvették őket, mert már érezték, hogy baj van. Voltak, akik szerencsét próbáltak, kivártak és pár éven belül értékesítettek. A Gozsdu Udvar persze pár év alatt egy népszerű találkozó hely lett, így a lakások hosszú távú bérbeadása helyett megjelentek a turistalakások a házban. Erről beszél Aradi Ferenc, hogy milyen pozitív jel, pedig elsősorban inkább egy kényszermegoldás lett. A ház átadásakor az összes tulajdonos kapott egy levelet, miszerint szeretnék tőlük kibérelni a lakást, hogy tovább adhassák turistáknak. Vagyis maga az ötlet már az első pillanatoktól élt, amit az összes tulajdonos visszautasított, így nem is lett belőle semmi. De a kényszer nagy úr. Így ma a Gozsdu Udvar olyan társasház, ami csak részben felel meg ennek a fogalomnak. Az eredeti értékesítési ár euróban pedig még mindig nagy kérdőjel. Az európai honfitársainkat (ne hívjuk őket külföldieknek) egyszer csúnyán át lehetett verni. Így Aradi Ferencnek talán óvatosabban kellene fogalmaznia, amikor a Gozsdu Udvarról beszél és az európai honfitársaink Budapestbe vetett bizalmát méltatja. Az ő szájából valahogy olyan hiteltelen ez az egész. Hiába alapított új céget barátjával (Ehud Amir-ral, az Autóker egykori vezetőjével, aki még 2007-ben hagyta ott a céget és bízta barátjára). Mi jól emlékszünk arra a „négyszögletasztal-beszélgetésre”, amikor éppen a Gozsdu Udvarban, a Király utca és Dob utca közötti hét házban nem volt gázszolgáltatás (ez kétszer fordult elő:

”Egy biztos, a felújított hét házas épületegyüttes nagy része lakatlan, az egyik lakó azt mondta, hogy a tízlakásos házában kettő lakott, a többi üres. Aradi Ferenc szerint ennél sokkal több lakás lakott a Gozsdu-udvarban, csak azért tűnnek üresnek, mert külföldi üzletemberek lakják, akik nincsenek mindig ott.”

Rá lehetett húzni a csúnya és gonosz „külföldiekre” vagy éppen az ingatlankezelőkre a balhét akkor. De még is csak az a társasházkezelő sikkasztott (amit a fejlesztő választott ki, nem a vevők) és hagyta ott a társasházakat (mert a Gozsdu Udvar 4 társasházra van bontva) súlyos tartozásokkal, ami miatt a közös költséget duplájára kellett emelni 2014 januárjától, előtte pedig még egy jelentős pótbefizetést is kellett fizetni lakásonként (2012-decemberétől 3000 Ft/m2). Ez ebből a cikkből teljesen hiányzik, de google a mi barátunk, nem Aradi Ferenc. Ahogy az Autóker Holding, úgy ő is csak árnyéka egykori önmagának.

Tovább

Közgazdász (el)hallgató?

Tőkebefektetés és értékteremtés = Termelékenység

termelkenyseg_grafikon.pngA közgazdász hallgató merőben könnyelmű volt a cikkben, amikor a befektetett tőke és munkaerő kapcsolatát próbálta szemléltetni. A munkahelyteremtés pont azért ilyen költséges, mert a munkaerő hozzáadott értéke csak közvetve jelenik meg a termékben vagy szolgáltatásban. A technológia, a szellemi tőke, a befektetett tőke a vállalkozási infrastruktúrába, amit a befektető cég képvisel/finanszíroz bizony lehet tőkeigényes. Nem arról van szó, hogy egy vállalkozás felvesz 1 embert 83 millió forintért. Hanem arról, hogy 83 millió forintot kell befektetnie ahhoz annak a vállalkozásnak, hogy legalább egy embert fel tudjon venni dolgozni, aki nem csak a saját költségét termeli ki, hanem a rá vetített összes vállalkozói költséget + profitot is termel. Pontosan ezzel szembesülhet a cikket jegyző diák is, aki azt felismerte, hogy a mikrovállalkozások és úgy általában a magyar kisvállalkozások tőkeszegények és emiatt mennyire korlátozottak, hogy piacképes terméket és szolgáltatást tudjanak előállítani, majd értékesíteni. Azt már nem ismerte fel, hogy ez kihatással van utána a valódi értékteremtésre is és a bérekre. A termelékenység nálunk alacsony, amiért a béreink is alacsonyak, mert a munka nem egyenlő az értékteremtéssel. Ezt jól szemlélteti, hogy mennyire is költséges a valódi munkahelyteremtés és mennyire nem az emberről szól, hanem az értékteremtésről, amit a piac értékel is. A diák példájánál maradva, hiába adnának neki 83 millió forintot vállalkozás fejlesztésre, azzal valószínűleg nagyon kevés értéket tudna teremteni, ha egyáltalán menne valamire. A méretgazdaságosságról, mint néhány iparágat jellemző fontos követelményről, most külön nem is beszélünk. Tehát a sok milliárdos befektetéseknél a tőkét pont azért nem teszik bankba, mert a tőke és a vele teremthető érték a nagyon egyszerű bankbetéti kamatokkal szemben sokkal jövedelmezőbb és a tőke hosszabb távon is versenyképes maradhat az értékteremtésnek köszönhetően. De az egyszerű diák a nagy számoktól megrészegülve csak a lehető legegyszerűbben tudott számolni és a kamatot olyan jövedelemnek állította be mint az értékteremtésből származó piaci termékek és szolgáltatások jövedelmét. Pedig csak mindent a munkabér oldaláról nézett - nagyon egyszerű üzleti modell - nem vette figyelembe a piaci hatékonyságot és az adózást sem. (kamatadót sem számolt, ahogy a munkabéreket terhelő munkavállalói és munkáltatói adóterheket sem vette számításba). Azt, hogy a befektetett tőke pl. el tud tartani 1200 embert az egy dolog. De el tudja-e tartani a vállalkozást? Tudja-e finanszírozni a vállalkozás hatékony fejlődését, versenyképességét és talpon tud-e maradni (tudja-e képezni a munkaerőt pl.), vagy csak tiszavirág életű lesz? És tud-e profitot termelni és ha igen mennyit? Erről nem szól semmit a közgazdász hallgató, szó szerint mélyen hallgat róla. A tapasztalatlanság beszélhet belőle, mert féligazságot beállíthatunk valamiféle igazságnak, ha célunk van vele, de attól még nem lesz igaz.

Sok milliárdos éves nettó árbevételű cég van, ahol csak pár ember dolgozik. És van sok olyan pár száz milliós árbevételű, ahol akár több tucat ember is dolgozhat. Valószínűleg a közgazdász hallgató is a kevesebb ember és több bevétel modell (jobb jövedelmezőség/megtérülés) mellett döntene, ha dönthetne, mert az az üzlet. A másik modell lehetne a politika, amiről a cikk inkább szólni akar. Az viszont általában demagóg, nem tudunk hozzászólni</p

Tovább

Fedezeti ingatlan kényszerértékesítése - Jelzálogkövetelések

fedezeti_ingatlan kényszerértékesítés_ kényszerértékesítési-.kvóta nemzeti_eszközkezelő nem_teljesítő_jelzáloghitelek jelzálogkövetelés követeléskezelő intrum_justitia felfalusi_péter moral_hazard magyar_reorganizációs_és_követeléskezelő kilakoltatási_moratórium_feloldása lakossági_követeléskezelés businessA lakossági követeléskezelésnek, a  kényszerértékesítéseknek eddig semmi sem kedvezett igazán. A kényszerértékesítési kvóta  bevezetése óta hiába növelték évente 1%-kal, érdemben semmilyen hatása nem volt.  2014 végével a kvóta megszűnt , mert a bankok a számok alapján nem éltek a lehetőséggel. Viszont a jelzáloghitel-szerződések értékesítése folyamatos volt. A NET program  a követeléskezelt ingatlanok számával hasonló jelzálogkövetelésekkel tudta megtisztítani a banki portfóliókat. Ez 10000-14000 ingatlant jelent évente. Jelenlegi becslések szerint pedig még mindig 180000 a banki mérlegekben a nem teljesítő jelzáloghitelek száma. Így nem olyan meglepő, hogy a követeléskezelők olyan szabályozásért és jogi környezet mellett lobbiznak, hogy sokkal nagyobb mennyiségben képesek legyenek ilyen ingatlanok kezelésére. Ehhez még a Növekedési hitelprogram segítségét is igénybe vennék, hogy a saját tőkeképességüket javítsák, miközben nemzetközi hedge fundok és nyudíjalapok követeléscsomag vásárlását is szívesen látnák -  mondja a Portfolio-nak adott interjúban az Intrum Justitia ügyvezető igazgatója, Felfalusi Péter.

Nem akarunk sem pénzügyi sem pedig szociális kérdést csinálni ebből. A moral hazard, az erkölcsi kockázatok minden aspektuásától eddig is távol tartottuk magunkat, most sem foglalunk állást. Viszont egy érdekes jelenségnek gondoljuk, ahogy a bankok lakossági hitelportfóliójának a problémáit a pénzügyi szakma hogyan szeretné kezelni. Kevés szó esik erről nyilvánosan, mert lakáspiaci szempontból az ingatlanszakma pedig aggodalommal tekint erre a lakásmennyiségre, ami ha hirtelen kerülne piacra, akkor beláthatatlan hatásokat gyakorolhatna. Amellett, hogy vannak olyan szereplői a lakáspiacnak is, akik olyan kényszerértékesítési dömpingre várnak, ahol piaci ár alatt juthatnak hozzá értékes ingatlanokhoz a kilakoltatási moratórium feloldásával. A pénzügyi szakma úgy tűnik, hogy maga szeretne profitálni a felpörgő hitelpiac és a nagyobb számú követelesértékesítések együttes kombinációjával.

Az állam nem csak a lakossági, hanem az üzleti/ipari vagy más néven problémás projekt hitelek felvásárlásával és hasznosításával is a pénzügyi szakmát segíti. A bankok hitelkihelyezési hajlandóságát próbálja ösztönözni a MARK Zrt. megalapításával az MNB, ami az idei év második felében tervezi a követelésfelvásárlások megkezedését a bankoktól.

Tovább

Ingatlan.com és a Jófogás.hu kapcsolata

business ingatlan.com olx.hu otthonterkep.hu Jófogás.hu ingatlanhirdetések FHB_bank

A  magánhirdetők és az ingyenes hirdetési oldalak kapcsolatával már foglalkoztunk. Abban már megjegyeztük, hogy a hirdetési piacra gyakorolt hatásuk megkérdőjelezhetetlen. Az viszont még számunkra is újdonság volt, hogy a egyedül a Jófogás.hu oldalra volt áttöltési lehetőség az ingatlan.com-ról, miközben látható volt, hogy az OLX.hu sokkal több hirdetést tudott bevonzani. Talán ez az oka, hogy most, amikor a Jófogás.hu felvásárolja a sokkal sikeresebb OLX.hu-t, akkor ezt a kapcsolatot meg is szakította.

Az ingatlan.com-nak 2015-ben már nincs megállapodása az áttöltésre. A jófogás.hu-t és a versenyhivatalt sem zavarja, hogy monopólium szerepekkel kacérkodik úgy, hogy eddig a piac rendre az OLX-et preferálta. A jófogás.hu az expressz.hu felvásárlásával sem tudta erősíteni a pozicíóját, de az OLX eltűn(tet)ésével egyedüli komoly  szereplő marad a hirdetések piacán.

Az ingatlan.com is valószínűleg fenyegetve érezheti magát. Még azon sem lepődnénk meg, ha már tett volna felvásárlási ajánlatot a Jófogás.hu az ingatlan.com-ért. Olyan agresszív piaci szereplőről beszélünk ugyanis, ami mögött megfelelő tőke állhat rendelkezésre, hogy minden fontosabb piaci szereplőt egészben felfaljon.

Az ingatlan.com a fenti üzenetet most küldte. De inkább tűnik kétségbeesésnek, mint ügyfél tájékoztatásnak. Reszketés és félelem...annyira, hogy az egyre erősődő   otthontérkép.hu oldalt nem is tekinti ingyenes megoldásnak. Pedig egy jól integrált oldalról beszélünk, egy teljesen mai igényeknek megfelelő tartalommal és tudással. Az ingatlan.com-ra ez az oldal is fenyegetést jelent, hiszen amögött pedig egy bank áll (FHB).

Tovább

Budapesti lakáspiaci összefüggések - A bérleti díj dilemma

bérleti_díj kiadó_lakás_jövdelmezősége lakóingatlan_hozam budapesti_lakáspiac bérleti_díj_elvárások hozam_elvárosok benchmark_bérleti_díj elérhető_bérleti_díj budapesti_kiadó_lakasok_piaca Eltinga magyar_nemzeti_bank real_estate_property_index_deliotte ingatlan_megtérülés defacto_blog bérlakás-privatizáció_paradoxon monetáris_transzmisszió budapesti_lakáspiac_ksh ingatlanműhely albérletA lakásbérleti piacot szavakban bárki meg tudja erőszakolni, de a valóságban nem. A kiadó lakások piaca tele van kockázatokkal. Az irreális jövedelem-elvárások azt a kockázatot hordozzák magukban, hogy az annyira vágyott és szeretett lakás végül sokkal kevesebb bérleti díjon talál bérlőre. Elsőnek persze minden tulajdonos ilyenkor makacsul ragaszkodik az elképzeléséhez. A bérleti díj dilemma az egyik legfontosabb kisbefektetői kérdés ma. Aki nem tudja mennyiért kiadható a lakása, az mindent vagy semmit alapon játszik. Olyan „all-in” módon betol mindent az asztal közepére és bízik a vak szerencsében – de elsősorban magában - hogy nyer. Az esetek többségében természetesen veszít. De legalább annyira veszélyes, ha valamikor már így nyert valaki, majd később újra és újra veszít, nem tanulva a tapasztalataiból. A makacs és önfejű kisbefektető sokat kockáztat a bizonytalanért. Még sem arról olvasni, hogy hogyan ne vegyen senki lakást kiadásra. Csak azt, hogy milyen egyszerű ma vásárolni lakást és kiadni jó áron. Ez pedig az egyik legtorzabb információ, mert nem minden lakás ajánlott kiadásra, sem jövedelmezőség, sem pedig üzleti alapon. Vannak kerülendő lakás típusok, amit nem szabad semmilyen körülmények között megvenni, akármilyen csábító is. Aki sokat kockáztat, az bajba sodorhatja magát, mert a kiadó lakások piaca egy ismeretlen világ, még a sokat látott franchise irodák komfort zónáján is kívül esik. Ezért beszélnek róla olyan felületesen és egyszerűsítik le. A valóságban a kiadó lakások piacának saját törvényei vannak. Aki nem tartja ezeket tiszteletben, az a piac akaratával megy szembe, általában sikertelenül.

Budapest egységes piacnak tekinthető, ahol  városi legenda az, hogy csak és kizárólag a belvárosi kerületek a kiadó lakások valódi piaca. Ez csak egy újabb torzító jelenség, a belvárosi kerületek lakáspiaca túlértékelt, túl sok a kiadó lakás, ahol a minőség helyett még mindig az elhelyezkedés alapján értékelnek a bérbeadók. Nem ellentmondás, hogy bár sok a kiadó lakás, de a kiadható annál kevesebb. Ahol sok a kiadó lakás, nem feltétlenül jelenti azt, hogy ideális környezet vár az új belépőre, de ahol kevés a kiadható lakás, ott minőséggel versenyelőnyhöz juthatunk. A több hálószoba kisebb méretben egy komoly kincs, ahogy a megfizethető áron kínált elvárható életszínvonal is. Ha ezzel tisztában vagyunk, hogy a hálószobák száma fontosabb kérdés mint az, hogy a lakás hol van, akkor az a vásárlóknak is adhat segítséget, hogy mit érdemes ma megvenni, ha kimondottan a lakásbérleti piacon szeretnének megjelenni egy olyan termékkel, amit a bérlőknek kínálnak. Ha van olyan felújításra/átalakításra alkalmas kis lakás, amiből kihozható a két hálószoba, akkor arra mindig érdemes odafigyelni. A hálószobaszám jelentőségét nem lehet eléggé hangsúlyozni, szemben az elhelyezkedés mítoszával, ami ismét egy torzító jelenség a lakáspiacon – csak azért, mert a lakások adásvételi piacának a sajátosságait, a kiadó lakások piacára is rá akarják erőszakolni a szereplők.

Egyértelműen kijelenhető, Budán nem érhető el ma benchmark jövedelem, azt a pesti piac jobb ár/érték aránya miatt, a bérlők csak ott fizetik meg. A lakás vételárak Budán negatív hatással vannak a jövedelmekre, ami miatt a budai lakáspiac továbbra sem igazán versenyképes befektetői szempontból. Ezzel együtt viszont Budapest egyre nyilvánvalóbban azt üzeni a befektetni vágyóknak, hogy ne elhelyezkedés alapján döntsenek, hanem jövedelmezőség szerint. Ha egy ingatlan pénztermelő képessége a kérdés, akkor nem az a fontos, hogy hol van, hanem hogy mennyit kell befektetünk ahhoz, hogy a lehető legjobb bérleti díjat tudjuk elérni. Ez ma az említett okok miatt 5%-10% között mozog éves szinten a befektetett összeghez viszonyítva (vételár+kisebb és nagyobb felújítások, dekoráció/berendezés). A drágább, prémium lakások vannak a mérleg könnyebbik oldalán és az olcsóbb kis lakások nyomják a nagyobb súlyt. Érdekes az elhelyezkedés paradoxon, hogy minél inkább drágább környéken vásárolunk, annál kisebb jövedelemre számíthatunk.

Ha valaki ma lakást vásárol kiadási szempontból, az a bérlőknek kell, hogy vásároljon, ne magának. A bérlői igényeket, aki előre figyelembe veszi, az nem fog csalódni. Még az is jól kiolvasható, hogy az olcsóbb lakások – tehát a relatíve minimum befektetés – tudja kezelni a jövedelmezőség és a likviditás kockázatát. Aki azt gondolja, hogy lakóingatlan piacon ma minden a pénzről szól és csak az tud elérni eredményeket, aki nagyon nagy összeget kockáztat, az egyszerűen nem igaz. Kis értékű lakásokkal nyerheti ma a kisbefektető a legtöbbet. Ahogy emeli az árat, átlépi a bűvös 100e Ft/hó bérleti díj piacot, úgy nőnek a kockázatok.

Viszont ha befektetésről beszélünk, a jövedelmezőség nem elhanyagolható kérdés. Az új és prémium lakások általában biztosabban kezelik az értékcsökkenés kockázatát – ha nem eszement/értelmetlen áron vásárolták - de a jövedelmezőségük a legalacsonyabbak között van. Pontosan azért, mert a bérlők azt a prémium felárat bérleti díjban már nem hajlandóak úgy megfizetni, mint amennyire a lakás vásárlója hajlandó volt. A bérlői racionalitás egyébként is jellemzőbb mint a vásárlói ezen az alpiacon. Ebből van a legtöbb félreértés, hogy a bérlő nem vevő. Részletek itt!

.

Tovább

Ázsiai boom a világ befektetési piacain

Az olvasóink bizonyára figyelik a trendeket. A tőkemozgások mindig sokmindent elárulnak. Pl. azt, hogy a lakóingatlanok után érdeklődik az üzleti tőke is. Évek óta egyre többet hallani a lakóingatlanok piacáról ilyen körökben. Felértékelődik-e vagy sem és klasszikus ingatlanbefektetési eszköz lesz-e belőle néhány éven belül, azt talán már most is látni. Sokak szerint 5 éven belül, az iroda, az üzlethelyiség és ipari ingatlanok mellett, a lakóingatlanok is komoly szerephez juthatnak. Egy biztos, az ázsiai tőkeáramlásban már most kimutatható részesedést ér el.

Hamarosan jön a lakásbérleti piacról az áttekintésünk. Megnézzük, hogy honan és hová jutott ez az alpiac Budapesten, mit jelent ma bérbeadni. De azt sem felejtjük el megnézni, hogy milyen bérleti díjakkal lehet ma számolnia azoknak, akik lakóingatlanban látják a jövőt. Azt már előre elárulhatjuk, hogy nem minden arany, ami fénylik. Többet ésszel mint pénzzel, aki jó döntést akar ma hozni Budapesten.

Addig is egy kis olvasnivaló a képhez.

Tovább

PwC Magyarországi Vezérigazgató Felmérés 2015

Nick Kós, Vezérigazgató pwc: "A vállalatnak képesnek kell lennie arra, amire a vezetőjének. A megkérdezett vezérigazgatók többsége szerint a legfontosabb vezetői tulajdonság az alkalmazkodás, egyéni és vállalati szinten egyaránt. Olyan vezető és szervezet  kell ehhez, amely képes gyorsan felhasználni a meglévő technológiát és adatait ahhoz, hogy olyan kérdésekre is tudjon válaszolni ma, amik tegnap még fel sem merültek."

Tovább

Lakásbérleti jogviszony - A Lakástörvény és a Ptk. alkalmazása

lakástörvény lakásbérleti_szerződés lakásbérleti_jogviszony polgári_törvényköny határozott_idejű_lakásbérleti_szerződés bérbeadói_kötelezettségek bérlői_jogok bérlői_kötelezettségek bérbeadói_jogok ingatlanműhely

A lakásbérleti szerződés fontosságával már foglalkoztunk. Akkor az adózás biztonságára hívtuk fel a bérlők és bérbeadók figyelmét egyaránt. Most olyan terültre merészkedünk, ami a lakásbérleti jogviszony alapját jelenti. Ezt pedig nem tehetjük meg úgy, hogy nem ismerkedünk meg a Lakástörvénnyel és a Polgári törvénykönyv (Ptk.) erre vonatkozó részeivel. Ha most valaki arra gondol, hogy száraz és unalmas jogértelmezés következik, akkor azonnal felfvidítjuk. A Lakástörvényt pár perc alatt át tudjuk olvasni. Aki most találkozik vele először, az talán meg is lepődik, hogy mennyire rövid szabályozásról van szó. Ennek minden fél örülhet, mert ma már elvárás ennek a törvénynek az ismerete, ha lakásbérléshez bármilyen szempontból közünk van. Gyorsan és könnyen belátható, hogy egyszerű szövegről van szó, nem kell hozzá jogi segítség, hogy megértsük. Ha valaki mégis bizonytalan, természetesen kérhet „telefonos” segítséget. A Polgári törvénykönyvtől sem kell félni. Néhány oldal olvasmányt jelent 6:331-6:348. § között.

Négy sarokpontja van a lakásbérleti szerződésnek és ennek a speciális jogviszonynak. Ezeket kell, hogy keressük a törvényben. Tudnunk kell mindenképpen, hogy milyen jogi környezet áll rendelkezésünkre ahhoz, hogy a fizetési kötelezettség teljesítése elvárható legyen. A lakás műszaki állapota és annak karbantartása milyen szabályok szerint történjen (hogy elkerüljük a „számlagyáros” bérlőket, akik mindent észt nélkül javítanak, aztán rajtunk követelik). A kiadott lakást kik használhatják (hogy ne azzal szembesüljünk, hogy a lakásunk munkásszálló vagy éppen diákotthon lett). Végül pedig arra a kulcskérdésre is keresni kell a választ, hogy biztos a rosszhiszemű bérlőt védi-e a törvény, ha lakásfoglalástól tartunk. Előre szeretnénk leszögezni, hogy a törvény egyáltalán nem védi a rosszhiszemű bérlőt ilyen esetben. Ezzel szeretnénk kedvet teremteni ahhoz, hogy minden bérbeadó legyen tisztában a jogaival. Ehhez természetesen a Ptk. más részét is érdemes ismerni, ahogy a bírósági végrehajtási törvény (Vht.) néhány pontját is. De ezekről majd később. A tudatlan bérbeadó ki van szolgáltatva a „bátor” bérlőknek, ezért nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy jogállamban és jogrendszerben a tudatos jogismeret és alkalmazása nem csak a törvény őreinek a feladata. Bérbeadóként saját magunknak ártunk azzal, ha városi legendák, média botrányok a bérleti jogviszonyról alkotott fogalmunk alapjai.

A jogi környezet: határozott vs. határozatlan idejű bérleti jogviszony

A két jogviszony között alapvető különbség van. A Ptk és a Lakástörvény is megkülönbözteti őket. Lakástörvény 23. § (2) A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg. Ha határozott idejű lakásbérleti szerződést kötünk, akkor a szerződés kezdeti és lejárati napja meg van határozva, ahogy feltétleket is szabhatunk a szerződésben, amik miatt a szerződés megszűnik. Ha most hiretelen össze kellene hasonlítani a határozatlan idejű lakásbérleti jogviszonnyal, akkor azzal pont az a „határozatlan” jelző a legnagyobb baj, mert bizonytalan időre és bizonytalan feltétlelek bekövetkezésekor felmondással kell élni valamelyik félnek ahhoz, hogy a lakásbérleti jogviszony megszűnjön. Amíg a határozott idejű lakásbérleti szerződésben a megszűnés időben és feltétlelek szerint is kódolva van felmondás nélkül, addig a határozatlan lakásbérleti jogviszonynál a felmondás kényszere van kódolva a szerződésben. Így egy példával szeretnénk bemutatni, hogy mit is jelent ez a valóságban. Mind a két esetben a havi fizetendő bérleti díj 100.000 Ft.

- Ha határozott idejű jogviszonyról beszélünk (1 év), akkor a szerződés pillanatában mi 12x100.000 Ft bevétel biztos tudatában írjuk alá a szerződést. A bérlő azt vállalja, hogy nekünk 1 év alatt egyenlő részletekben fizeti meg a bérleti jogviszony idejére meghatározott bérleti díj-részleteket. Ebben az esetben a meghatározott bérleti díj az 1.2 millió forint. A bérlő ha megszegi ezt a vállalását, hogy havonta „törleszt” – ez a feltétel – akkor a bérleti jogviszony megszűnik, mert a határozott jogviszony alapfeltétele nem teljesül.

- Ha határozatlan idejű jogviszonyról beszélünk (nincs elvárt bérlési idő), akkor a szerződés pillanatában mi 1x100.000 Ft bevétel biztos tudatában és „majd meglátjuk” x 100.000 Ft reményében írjuk alá a szerződést. A bérlő azt vállalja, hogy nekünk bizonytalan ideig de minium egy hónapig 100.000 Ft bérleti díjat fizet havonta a határozatlan lakásbérleti jogviszony idejére. A bérlő ha megszegi ezt a vállalását, hogy havonta fizet bérleti díjat, akkor okot ad a szerződés felmondására, de a szerződés nem szűnik meg, csak azért mert nem fizet.

Egyértelmű, hogy a határozott lakásbérleti jogviszony biztosítja azt a keretet számunkra, ami a törvény erejével a bérbeadót egzaktan védi. Részletek itt!

Tovább

Kínálat bővülés ? - A kínálat hatása a lakáspiacra

kinalat_bovules_lakaspiac_2015.png

De eladóként is jó tudni, hogy a vevők első körben egy árat határoznak meg, hogy mennyiért szeretnének körül belül vásárolni. Aztán abban az árban talált kínálat alapján szűkítik a lehetséges megvásárolni kívánt lakásokat. Így nem szabad meglepődni, ha a potenciális vásárlókkal beszélgetve, elsőnek az az érzésük, hogy a kedves vásárló még nem igazán tudja, hogy mit akar. Ez egy elég tipikus vásárlói magatartás manapság, amikor az ingatlanpiacon az ár inkább okozat, nem pedig ok, a lakáspiaci kínálat szélesedő palettáján. Mert végülis, arra keressük a választ, hogy az eladók mennyire lépnek újra piacra. Az ingyenes felületek költséghatékonnyá tehetik az értékesítést. Ma a költséghatékonyság pedig igen fontos kérdés, mert bár az árak mozognak, ezek most tényleg nagyon változatos képet mutatnak pl. Budapesten. A fő oldalon most sem véletlen a kiválasztott kép. Tessék jól megnézni és megszámolni, hogy az eddigi adatok alapján Budapest 23 kerületében 11-ben az árak inkább csökkentek, 11-ben inkább nőttek és egy kerületben nem változott az átlagos lakásár. Ez az igazi stagnáló piac a 13. kerület. Sőt ha még jobban megnézzük, akkor Pest és Buda lakáspiaca is ketté szakadt. Pesten az árak inkább nőttek, amíg Budán, az 1. kerület kivételével minden más kerületben az árak csökkentek. Ilyen számok mellett nem szabad általánosítani, ha valóban tisztában akarunk lenni akár eladóként, akár vevőként a piaccal. Jól látható, hogy Pesten az 5., 6. és 7. és 8. kerületek árai nőttek, de felsorolás szerint csökkenő mértékben. A 8. kerületben annyira minimális árváltozás mutatható ki, hogy inkább stagnálásnak nevezhetnék. Addig pl. a 9. kerület árai tovább csökkentek. Ezért fontos nézni a grafikonokat és ezért fontos a számok mögé látni és nem egy újságcikk főcímét elolvasni vagy felületes információinak a lényegtelenségéből lényeges következtetéseket levonni.

Azt már most látni, hogy végre valami történik, amiről lehet beszélni, ami akár döntést elősegítő adatokat is hordozhat. Csökkenhet a bizonytalanság, ami tényleg több fundamentális alapot nyújthat a lakáspiaci bizalom tartós megerősödéséhez, a kínálat élénküléséhez és az ingatlan, mint befektetési forma eszközértékének a jobb piaci megítéléséhez.

Vásárlóként könnyen azt érezhetjük még ma is, hogy sok idő egy jó lakást megvásárolni. A kínálat bővülése sokat segíthetne azon, hogy a vásárlók megfelelő kínálatból tudjanak válogatni és ne az legyen az érzésük, hogy csőre töltött puskával, állandó készenlétben kell már szó szerint vadászniuk az olyan lakásra, amit érdemes megvenni. A már visszatérő vásárlók, akik az elmúlt években szembesültek a lakáspiac kihívásaival, tudják miről beszélünk. Nem csak egy jó lakást nehéz megtalálni, hanem az adásvételt is meg kell tudni szervezni. Rengeteg rejtett probléma lehet, ami miatt akár hónapokig is húzodhat a végleges adásvétel. A lakáspiaci elemzések erről sem szólnak. Így az ilyen árváltozást mutató görbe a szívritmus „zavarainkat” is szemléltetheti, amikor kiderül, hogy nem várt nehézségek kerültek képbe a kiválasztott lakásokkal kapcsolatban. Legyen az csak egy egyszerű végrehajtás, társasházi jelzálog a tulajdoni lapon. De fokozható a gond több tulajdonos esetén, akik közül elég egy is, ha hanyag és temtörődik az értékesítéssel. Egy külföldi tulajdonos, aki nem adott érvényes meghatalmazást az értékesíthez és lassan tudja beszerezni a szükséges papírt vagy egyszerűen nehezen elérhető. De lehet ügyvédi mulasztás, nem várt eladói betegség, szinte bármi, ami drámaivá teheti a helyzetet. Mindenki el tudná mesélni az ő történetét, amikor lakást vett. Ezekre mind fel kell tudni készülni és tisztában kell vele lenni. Sőt, vásárlóként, a kínálat bővülése magával hozhatja a jól ismert túlárazást. Mindig vannak meglepő lakáshirdetések, teljesen elrugaszkodott árakkal. De az általánosítások miatt, ilyenkor még bátrabbak tudnak lenni az olyan eladók, akik egyetlen lakás eladásával szeretnék kompenzálni az eddigi költségeiket. Az a tulajdonosi magatartás, ami a leendő vásárlók tudatlanságára épít, az sosem lesz jó hatással a lakáspiacra.

Most is látható, hogy milyen kétarcú a budapesti lakáspiac. Mégis azt olvassuk róla, hogy aki eddig nem vett Budapesten lakást, most már csak drágábban teheti meg. Féligazság, vagy talán még annyira sem az. De a lényeg, hogy alátámasztható, mert valami történik a piacon. De ahhoz, hogy egy ingatlanról, amit kiválasztottunk vásárlásra, döntést hozzunk, azt még véletlenül se ilyen féligazságok alapján tegyük. Eladóként is ma az az egyik legfontosabb, hogy a piaci folyamatokkal összhangban árazzunk és kínáljuk az ingatlanunkat. Ha valaki abból indul ki, hogy most már fellendült a piac, akkor vegye azt figyelembe, hogy a változó környezet ellenére is csak kezd a lakáspiac kapaszkodni egy 2010 környéki szintre és azt sem egységesen teszi, hanem egyelőre csak részterületenként.

Az egészséges kínálat bővüléshez egészségesen informált eladókra is szükség van. A tudatlan vásárlótól már csak a tudatlan eladó hordoz több piaci kockázatot. Azt nem kell magyarázni, hogy mennyire szubjektív piac ez, ahol magánemberek hoznak döntéseket, legyen eladó vagy vevő. A racionalitás, a valódi üzleti folyamatok és döntés mechanizmusok nem általánosan észrevehető jellemzői sajnos. Egy fejlettebb ingatanpiaci kultúrához fejlettebb üzleti magatartásra és tudatosabb szereplőkre lenne szükség. Amíg azt látni, hogy sem az eladó sem pedig a vevői oldal nem veszi elég komolyan az ingatlanpiacot – egyszerű pénzkérdést csinált belőle – addig sok kockázattal szembesülhetnek a szereplők. Azt hinni, hogy mert van pénzem, akkor mindent (jól) tudok és nem lesz gond vásárlni, vagy mert van ingatlanom, akkor azt el is tudom (jól) adni, már értek hozzá, ezek mindig elég amatőr megközelítések. Az ilyen amatőr ingatlanpiac viszont fejlődőképes. Részletek itt!

Tovább

Lakáspiaci bizalom - Vásárlás és befektetés ösztönzés

értékesítés trend 2014 lakáspiac lakáshitelezés ingatlan-befektetés albérlet_piac

Az egész év a lakáspiaci bizalom megerősédésétől volt hangos. Rajtunk kívül sokakat érdekelhet, hogy ki és mire alapozza ezt. Bizonyos szempontból a bizalom egy megfoghatatlan dolog. Senki nem tudja megmondani pontosan ki és miért bízik abban, hogy pl. a 2014-es év áttörést hoz a hazai lakáspiacon. De hogy öngerjesztő folyamatról van szó, az már egészen biztos. A bizalmat elsősorban a média hírek kommunikálják. Ha pozitív trendekről olvasunk, ha optimista szavakat hallunk nap mint nap, arra előbb utóbb odafigyelünk. Lesznek az örök kétkedők, vagy akik azonnl önigazolni vélik saját meglátásaikat. Viták is kialakulhatnak, hogy akkor van változás vagy nincs a jelenlegi lakáspiacon, bár a magyar lakáspiacról ritkán olvasni konstruktív vitaanyagokat. Legtöbbször valami fura nagy egyetértés van mindenben a szereplők között. Ma nagyon tipikus, hogy a lakáspiaci híreket ingatlanhálózatok adják. Valamikor névvel vállalva és valamikor név nélkül találkozunk egy-egy gondolatukkal.

Ezért nem véletlen a KSH lakáspiac 2. negyedévének elemzésének 1. ábrája a címlapon. Ha valaki olvassa a mellette lévő szöveget és ránéz az ábrára, akkor lehet, hogy egy picit összezvarodik. Ezért is választottuk ezt a képet. Egyrészt jól mutatja az elmúlt éveket. Ehhez képest a 2014-es év kezdése annyira nem meglepő. Ha pedig azt nézzük meg, hogy a 2013-as év, vagyis a bázis év, amihez viszonyítanak, milyen alacsony számokat mutat, akkor meg külön érdemes elgondolkodni, hogy mégis mihez képest van okunk örülni. Mert senkinek sem szabad elvenni a kedvét, ha abban bízik, hogy a 2014-es év talán hoz valami újdonságot a többihez képest. Végülis itt van már az ideje, hogy kimozduljunk a gödör aljából. De megnézve a többi évet, a grafikonnak egyelőre nagy hatása nem szabadna, hogy legyen. Pedig mégis van. Ugyanis a lakáspiaci szereplők ki vannak éhezva a jó hírekre. Minden olyan adat, ami pozitívan értelmezhető, azt nagyon hangosan kell kommunikálni. Erre volt jó a 2013-as és 2014-es első negyedévek összehasonlítása. Ha valami biztos pontot keresünk, akkor azt mondhatjuk, hogy ennek az évnek a hangulatát ennek a két negyedévnek az összehasonlítása alapozta meg.

Pedig most egy átmeneti időszakról van szó. A GKI kutatásában erről szó is van. A piaci szereplők optimisták, nagy várakozásokkal tekintenek erre az évre és a jövőre is. A fogyasztók, vásárlók, már koránt sem ennyire érzik biztosan azt, hogy a lakáspiacot most éppen szeretik vagy nem szeretik. Talán egy picit jobban szeretik és kevésbé nem szeretik, de hogy a piaci trenforduló éve lesz-e 2014, azt még csak különböző becslések alapján állítják a piaci szereplők.

A lakáshitelezést sokan egyébként is az ingatlanpiac motorjának tartják. Szakmai körökben az ingatlanpiac elképzelhetetlen banki hitelezés nélkül. A világ ingatlanpiaca is így működik, a miénk sem lehet kivétel. Igaz, itt a hitelkultúrának, sokminden máshoz hasonlóan azért vannak fogyatékosságai. Ezt is tanuljuk még, így állandóan változik. De a lakáshitelezés mint a bizalom egyik kézzelfogható kifejezője egy újabb biztos pont lehet. Az egy másik komoly kérdés, hogy a magyar hitelezési környezet mennyire kockázatos. Ezek a kockázatok mennyire kezelhetőek és mennyire veszélyesek. Ezek mind azok, ami miatt az ingatlan, akkoris befektetés, ha valaki nem hasznosításra vásárolja, hanem saját részre.

A lakáshitelezés mellett, ma az ingatlan mint jó befektetési alternatíva újra és újra visszatérő témája a híreknek. Alapvető oknak hozzák fel az alacsony bankbetéteket, ezzel is az alacsony kockázatokat hangsúlyozva. Azért a lakáshitelezésből és a piaci változások kiszámíthatatlanságából kiindulva, azért ez finoman szólva is elég nagy felelőtlenség. Pedig ma szinte mindenki befektető, aki nem saját részre vásárol, hanem kiadásra. Az persze senkit sem érdekel, hogy egyik napról a másikra nem lesz belőle befektető, mert vett egy lakást. Aki hirtelen a bankbetétjét ingatlanba akarja fektetni és kamatot bérleti díjjal helyettesíteni, annak mindenképpen számolnia kell az ingatlan-befektetés sajátosságával. Az egyik az, hogy a bérleti díj, az nem kamat. A kamat egy fix jövedelm, semmit sem kell érte tenni, az adót nem számítva még költsége sincs. A bankbetét likvid, vagyis azonnal hozzá férhető és pont annyit ér, amennyi a bankszámlán van. Az ingatlan nem likvid és hogy éppen mennyit ér, azt csak a leendő vevők fogják megmondani. Vagyis egy nem likvid és nem fix jövedelmet biztosító befektetési forma. Hozamokat számítanak teljesen steril modellek alapján, amiben nem számolnak bérlő cserékkel, üresen állással, komolyabb karbantartással és felújítással. Mintha valaki részvényárfolyamot akarna elemezni „ceteris paribus”, mármint minden más változatlansága mellett. Na ez az, aminek semmi köze a valósághoz. Aki egy lakóingatlan-befektetést ilyen számított hozamok alapján értékel, az nagyon hamar szembesülni fog a valósággal. Semmilyen garantált jövedelmet nem jelent egy becsült bérleti díj.

Az viszont ma szerencsésebb, hogy ha bérbeadóként reális árral szállunk versenybe. Ez a reális ár ingatlan függő, ne akarjunk általánosítani. A jelenlegi piaci környezet legnagyobb kockázata, hogy általánosítások alapján értékelünk, formálunk véleményt és hozunk döntéseket. A magyar ingatlanpiac sajátossága, hogy nem nagyon lehet általánosítani. Azt is lehetne mondani, hogy nincs két egyforma ingatlan. Budapesti viszonylatban, egy kerület, egy városrész, egy utca, sőt egy házon belül is nagy különbségek lehetnek, ha az ingatlan elérhető bérleti díjáról beszélünk. Ezt befektetési szándékkal vásárlók muszáj, hogy szemelőtt tartsák. Főleg akkor fontos ez a kérdés, ha valaki úgy dönt budapesti lakásvásárlás mellett, aki nem is ismeri ezt a várost. Pedig nem ritka, hogy tartósan külföldön élők és dolgozók döntenek budapesti ingatlan-befeketés mellett, akik igazából sohasem éltek vagy dolgoztak Budapesten hosszabb távon. Nem ismerik sem a város adottságait, bérlési piacát, bérlői szokásait/igényeit és az egész piac kockázatait, speciális sajátosságait.

Egy budapesti lakás mindenképpen komoly értéket képviselhet egy család életében. De fontos arról is beszélni, amikor döntést hozunk, hogy hová fektessük a megtakarításunkat, akkor jobb ha felmérjük a lehetőségeinket. Nem biztos, hogy mindenkinek Budapesten kell lakóingatlant venni, ha befektetésben gondolkodik. A kockázatkezelés egyik fontos lépése lehet, hogy melyik város mellett döntünk. Mindenképpen olyan helyet válasszunk, ahol otthonosabban tudunk mozogni, amit jobban át tudunk látni, ahol a kockázatokat jobban kezelhetőnek érezzük. A kockázatok kezelése egy állandó feladat lesz. Sokat segíthetünk magunkon, ha előre gondolkozunk, de a vásárlás után is állandóan tudnunk kell értékelni, értelmezni a piaci mozgásokat. Technikai elemzéssel is kísérjük figyelemmel a lakáspiacot. A kockázatok felismerése és kezelése nélkül nem lehet ugyanis tartós a lakáspiaci bizalom. Részletek itt!

Tovább

Magánhirdetők szerepe és jelentősége - Online hirdetési felületek

lakáspiac social_media lakáshitelezés ingatlan.com jofogas.hu ingatlankezelés olx.hu otthonterkep.hu magán_ingatlanhirdetések

A magánhirdetések szerepe látványosan nő. Ez a tendencia pedig megfordíthatatlan. Jelenleg nem tudni, hogy milyen hatással lesz ez a különböző franchise hálózatokra, akiknek rémálmuk valósul meg, hogy ha egy magánhirdető kisebb költségvetéssel maga veszi kézbe az irányítást, szemben ahelyett, hogy otthon ülve várja a telefont majd utána a nagy számlát a cégtől, hogy az értékesítés sikeres volt. Bármennyire is dolgoztak vagy dolgoznak ma is azon a nagyobb hálózatok, hogy megkedveltessék magukat, ez a mai napig nem sikerült. Túlzónak tűnő kijelentés lehet, de talán a jelenlegi ingatlanértékesítési kultúrán a különböző reklám stratégiák sem tudnak segíteni. Az ingyenes online tér miatt, pedig ma egyre költséghatékonyabban lehet hirdetni magánszemélyek számára. Az ingatlan értékesítés pedig leginkább a hirdetésről szól. Egy franchise hálózat zárt adatbázisa nem veheti fel a versenyt a hirdetési oldalak kínálatával. Másodlagos kérdés ma már egy saját oldalon való hirdetés, mert mindent a hirdetési oldalak visznek. A magánhirdetők, ha még ezt nem is ismerték fel teljesen, egyre inkább rá fognak érezni – látva a növekvő magánhirdetéseket már ráéreztek – hogy a nem túlságosan kedvelt közvetítőket ki tudják hagyni az értékesítési folyamatból. De ne legyünk ennyire kritikusak, többször megkaptuk már írásaink miatt, hogy „közvetítő ellenesek” vagyunk. Pedig nem erről van szó, csak a szerepeket kritizáljuk sokszor. Most is az lesz a nagy kérdés, hogy a magánhirdetők milyen szerepet szánnak vagy gondolkozzunk fordítva, a közvetítők milyen szerepet tudnak majd maguknak kiharcolni ebben a változó környezetben. Pl. nem biztos, hogy újabb és újabb értékesítési irodákat kell nyitni, amikor az online tér ma mindent felülír. Hogy ez milyen kihívások elé állítja majd a lakóingatlan értékesítéssel foglalkozó vállalkozásokat, az még a jövő kérdése. De hogy az online tér költséghatékonysága miatt, a magánhirdetők újabb és újabb hulláma bátran hirdeti meg maga az ingatlanát, az mindenképpen hatással lesz a piacra. Szerintünk már most nagy hatással van. Részletek itt!

Tovább

Lakásbérleti szerződés (nem csak) lakhatási támogatáshoz - Az adózás nyugalma

Lakásbérleti szerződés (nem csak) lakhatasi támogatáshoz - Az adózás nyugalma Ez a bérlési piacon most azért is nagyon időszerű kérdés, mert sokan lakhatási támogatás miatt szeretnének számlát kapni a bérbeadótól. Akik legtöbbször – de mondhatnánk azt is -, hogy szinte egyáltalán nem együttűműködőek ilyen téren. A hirdetésekben, ha nincs egyáltalán megjelölve, hogy az ár számlás, akkor szinte biztosra vehetjük, hogy fekete bérleti díjról van szó. Kevés a kivétel, de szerencsére van! Nem értjük még, hogy az adóhatóság miért nem tart egy komolyabb razziát és mondjuk egyszerre sok sok revizorral lakásokat nézne és bérelni ki büntetve a bérbeadót és persze minden közreműködőt, aki a fekete jövedelem megszerzésében részt vesz. Na akkor lenne csak nagy meglepetés és talán komolyabban venné minden érintett, hogy senki se játszon a tűzzel. A fekete albérleti piac az alapja a rengeteg visszaélésnek és csalók vagy szélhámosok igazi mekkája. Több aspektusa van ugyanis, amiért a fekete lakásbérleti piac káros.

Torzult bérleti díjak

Ma már egyáltalán nem lehet megmondani előre forintra pontosan, hogy egy ingatlan kiadása után mennyi lesz a fizetendő adó. Amikor teljesen lineáris, fix adóteher volt, úgy nevezett „forrásadó”, akkor került be a köztudatba a „+adó” kifejezés, a +ÁFA kifejezéshez hasonlóan. Ma már nem lehet olyat mondani, hogy +adó, mert a január 1 és december 31 közötti pénzügyi évben történő bérleti díj után nem csak szimplán adót fizet az ingatlan tulajdonosa, hanem költségeket is számolhat el. Erről persze a laikus bérlő mit sem tud. Belemegy, akár 25%-os bérleti díj felárba is, ha a bérbeadó azt kívánja, csak azért, hogy a bérleti díjról számlát kapjon. Ezt a lakhatási támogatásért cserében ma elég sokan átélik. Hívják a hirdetőket, azonnal rákérdeznek a számlára és egy 80e Ft-ért hirdetett ingatlant kibérelnek akár 100e Ft-ért, ha számlát kap róla. Miközben az adófizetés nem opcionális a bérbeadó számlára, hanem kötelező.

Jóhiszemű partneri viszony a win-win együttműködés

Leginkább csak akkor kerül elő a téma, amikor konfliktus van a bérlő és a bérbeadó között. A bérlő ilyenkor előszeretettel húzza elő az „adóhatóság kártyát”, fenyegetőzve, hogy bizony majd feljelenti a tulajdonost. A bérbeadóknak a jelenlegi szabályozás teljes biztonságot ad, hogy önbevallás alapján, szerződés szerint is tudnak utólag adót fizeni. Úgy gondoljuk, hogy ezzel nagyon sok bérbeadó sincs tisztában. Ha pedig a biztongság kérdése felmerül a bérbeadásnál, tudnunk kell, hogy minden biztos pontra szüksége van egy bérbeadónak és bérlőnek, hogy védve legyen a szélhámos és trükköző partnerekkel szemben. Sőt a bérlőnek sem árt tudnia, hogy egy hivatalosan bérbeadott lakásnál, neki is több lehetősége van az érdekérvényesítésre. Vagyis ha úgy nézzük, akkor a jóhiszemű bérlők és bérbeadok win-win együttműködése a teljesen tiszta lakábérleti viszony és az azután jogszerűen bevallott személyi jövedelem adó. Ha bármelyik fél rosszhiszemű, annak csak kedvez a fekete lakásbérleti szerződés.

Biztonság

A tisztességes lakásbérleti viszony, a fehér bérleti díj, biztonságot ad mindkét félnek. A biztonság a mai bérlői és bérbeadói piacon nagyon fontos, mert túl sok a szélhálmos és csaló. A bérlők féltik a kauciójukat. Nem ritkán eleve úgy tekintenek rá, hogy „elveszett pénz”, amit a bérbeadó valamilyen indokkal úgy sem ad vissza. Ez pedig mind káros a többi tisztességes bérbeadóra nézve, aki jóhiszeműen akar eljárni, nem engedi pl. a kauciót felélni/lelakni, azt minden körülmény között úgy szeretné intézni, hogy a végén a bérlőnek teljes egészében visszaadhassa. A kaució visszafizetendő óvadék, amire a bérbeadó vigyáz, nem használja fel és a bérlő felé bármikor el tud vele számolni, ha szükséges. A bérlő sem hivatkozhat arra, hogy azért nem fizet bérleti díjat és rezsi díjakat, sérti súlyosan ezzel a szerződéses viszony alapját, mert fizetett kauciót. Nem mondhatja azt, hogy a bérbeadó ne aggódjon a „pénze miatt”, amikor ott van nála a kauciója. Hozzá téve erősebb vagy csak úgy lehelet finom iróniával, hogy a bérbeadónak addig nincs is félnivalója, amíg a bérlő tartozása kisebb mint a kaució. Ezek a mocskos szavak, csak olyan bérlő szájából hangozhatnak el, aki rosszhiszemű és azon dolgozik, hogy tartozást halmozzon fel, a kauciót teljes mértékben „lelakja”, majd ezután pedig, akkor távozzon, amikor az neki már „kényelmes”.

A legtöbb gond a bérleti viszonyban mindig az elszámolás körül alakul ki, ezért fontos az első pillanatattól kezdve komolyan kezelni minden olyan jelet, ami arra irányul, hogy vagy a bérbeadó vagy pedig maga a bérlő a kauciót teljesen tisztességtelen célra kívánja felhasználni. Ha teljesen hivatalos az együttműködés a nemfizető bérlő a szerződési időn belül elveszíti a kaucióját, azon felül követelhetjük a bérleti díjat és rezsi díjakat. Ezt persze az érintett bérlő nagyon komoly támadásnak fogja érezni, igazi felhívás a „nemfizetés keringőjére”. Ha már elveszítette, akkor úgy tekint rá, hogy azt ő akkoris lelakja, ha a bérbeadónak ez nem tetszik. A hivatalos együttműködés lehetőséget biztosít a jogorvoslatra, pl. a Fizetési meghagyásra. Egyáltalán nem egy bonyolult dolog, érdemes vele élni, mert ha nem foglalkozik vele a másik fél, akkor könnyen végrehajthatóvá válik. Ha peresítik, akkor pedig a jóhiszemű fél teljesen nyugodtan aludhat, mert minden gond nélkül fogják megerősíteni az igazát. A bérlő lehet cég vagy magánszemély, nagyon könnyű megalapozni vele a későbbi követelésünk érvényesítését. Ehhez persze szükséges az, hogy minden gondot és bajt időben vegyünk észre és kezeljünk. Soha ne várja meg egy bérbeadó sem, hogy a bérlő felélje a kaucióját vagy arra hivatkozva ne fizessen. Olyan ez mint bármilyen más szenvedélybetegség. A bérlő rákap az ízére és onnantól kezdve semmit sem tehetünk. De ne feledkezzünk el a csaló bérbeadóról sem, aki nem akarja visszaadni a lejárt bérleti jogviszony végén a jóhiszemű bérlőnek a kauciót. A bérlő ugyan úgy élhet a fizetési meghagyással a bérbeadóval szemben. Nem kell hagynia magát, hogy átverjék. Igenis álljon ki az igazáért!

A biztonság ezért win-win lehetőség minden fél számára. Az adózó bérbeadó és az adózást elváró bérlő, aki nem akarja „okosban”, számla nélkül bérelni az ingatlant, mert azzal „mindneki jobban jár”, már egy partnerszűrési lehetőség, amivel ma még nagyon kevesen élnek, legyen az bérlő vagy akár bérbeadó.

Nem kell csalni!

Az adózás, a számlázás pedig jó alapot jelentenek a pontos elszámolásra, a fizetési kötelezettség nyomatékosítására, az esetleges követelések behajtásásra. A tudatos és felelősségteljes bérbeadás ma elemi érdeke mind a bérlőknek mind pedig a bérbeadóknak.

Egyszerűen nem éri meg csalni és kockáztatni, miközben az adózás biztonsága mindenki számára nyugalmat, kiszámíthatóságot és persze megfelelő bizalmon alapuló együttműködést jelenthet. Részletek itt!

Tovább

Ingatlanhirdetések Budapesten - Eladó és Kiadó ingatlan marketing

ingatlan_hirdetesek_budapesten_elado_kiado_ingatlan_marketing Ingatlanhirdetések olyan világába merészkedünk most, amit évek óta sok kritika ér. Amikor szinte mindenki online hirdetéseket böngészget, legalábbis próbálna, azt gondolnánk, hogy ezért minden hirdetést megszerkesztető ezzel tisztában van. Így nem lehet túl nagy gond a képekkel, az ingatlan valamilyen vizuális bemutatásával. Ha nem is mestermunkánkat vár el az ember, de egy korrekt képgalériát azért igen. A hozzá tartozó leírás sem gond, ha lényegre törő. Az ingatlan elhelyezkedéséről nem gondoljuk azt, hogy titkolni kellene, így elvárjuk, hogy minél többet tudjunk róla. Ezzel szemben, a hirdetések igen érdekes világot képviselnek az ingatlan értékesítés marketing láncában. Az ingatlan.com pl. csak 2014 június elejétől vezette be, hogy a hirdetések egyik alap adatát, a hirdetett ingatlan címét, minél pontosabban adják meg a hirdetők. Az ingatlan.com egy tavaly nyári észrevétleünkre reagált így, amikoris mi magunk hívtuk fel a figyelmet arra, hogy milyen nehéz egy budapesti kerületen belül keresgélni, amikor a hirdetők bármilyen városrészt hozzárendelhetnek egy adott utcához. Most már az ingatlan.com-on ha utcát adunk meg, úgy az előre meghatározza a városrészt is. Így akár már városrész pontossággal is lehet már keresni. Ha a kedves olvasót most esetleg valami édes irónia keríti bűvöletbe, és halk kuncogásba kezd netán, akkor megnyugtatom, hogy a téma véresen komoly. Az ingatlan hirdetéseknél a cím/elhelyezkedés megadása ma még mindig nem olyan magától értetődő dolog. Ha pedig Ön konkrétan tudja, hogy hol és mit keres, úgy nincs bosszantóbb annál, mikor a térképes kereső alig mutat pár találatot, miközben biztos benne, hogy sokkal nagyobb a választék. A hirdetésekben már a címek is pontatlanok legtöbbször, legalábbis nagyon tágan értelmezik azokat.

Miért nem hirdetnek minden ingatlant pontos címmel?

Egyik oka mindenképpen a bizalmatlanság. A hirdető és az ingatlan tulajdonosa között a kapcsolat nem feltétlenül bizalmon alapszik. Így hirdető, ami lehet egy ingatlan értékesítő, attól fél, hogy ha pontos címmel hirdet, akkor az ingatlant előbb felkeresik a pontenciális érdeklődök, üzenetet hagynak a tulajdonosnak. A hirdető, így mindent megtesz azért, hogy csak az első látogatás után legyen csak teljesen ismert az ingatlan elhelyezkedése. Ezért nem ritka az sem, hogy az első találkozás sem a pontos címen történik, hanem a közelben. Nehogy még véletlenül is összefusson az ingatlan tulajdonos az érdeklődővel az értékesítő tudta és persze akarata nélkül. Ezért születtek a különböző látogatást igazoló jelentések, amit a látogatónak alá kell írni. Ezzel biztosítja be magát az értékesítő, hogy ha ki szeretnék később zárni őt, akkor legyen jogi alapja követelni a munka díját.

De tényleg ilyen nagy a bizalmatlanság az ingatlanpiacon?

A hirdetések alapján azt is mondhatnánk, hogy igen, elég nagy. Az egészséges szintnél jelentősen nagyobb, de sokkal pontosabb cím megjelölés kellene még így is. A hirdetések hibás cím megadása egy rossz hirdetési beidegződés.

De talán közre játszik az is, hogy valamiért a hirdető úgy gondolja, hogy sokkal fontosabb vele minél előbb felvenni a kapcsolatot, ezért csak félinformációkat akar megosztani velünk. Pedig ma senki sem szereti, ha rabolják az idejét feleslegesen. Elég régi módi megközelítés az, hogy ha direkt erra akarja alapozni az értékesítő a hirdetése „népszerűségét”.

Régi módiak a hirdetések vagy csak értékesítési trükk az egész?

A vevő/eladó bérlő/bérbeadó adathalászat egyidős az ingatlanpiaccal. A mai napig léteznek ügyfél csalogató hirdetések, amiknek semmilyen más szerepük nincs, mint az érdeklődő telefonszámát, email címét és nevét megszerezni. Az „Expresszes korszakban” – ha még emlékszik rá valaki - is léteztek olyan hirdetések, amik alapján a cégek adatbázisokat tudtak építeni. Nem létező fiatal pár keresett kiadó lakást vagy éppen nem létező lakást kínáltak egy kedvelt utcában jó áron. Persze erre hiába jelentkezett bárki is, a másik oldalon színesebbnél színesebb történetekkel kábították, aminek az lett a vége, hogy a telefonálók többsége megadta az adatait.

Címeladás bérlőknek, avagy hogyan veszik hülyére a naiv bérlőket!

Az adathalászat ma úgy is folyik, hogy vannak cégek, akik arra specializálódtak, hogy hirdetési oldalakról leszednek hirdetési adatokat. Általában, kerület, utca (az nem mindig stimmel), méret, ár és persze telefonszám. Ezeket adják el bérlőknek. A cím eladását nem egyenként, hanem csoportban teszik. Lesznek benne használható és persze nem használható információk. Semmilyen garanciát nem vállalnak, csak pár ezer forinttal lenyúlják az ügyfelet. Azt pedig úgy teszik, hogy feltesznek egy nagyon szép hirdetést, ami általában túl szép, hogy igaz legyen. Aki erre jelentkezik, az mind megkapja, hogy be kell menni az irodába és fizetni kell érte, hogy egyezetessen a tulajdonossal, de kap mellé még más „címet is”. 100e Ft alatti bérleti díj kategóriába elég gyakori jelenség. Csak a bérlők tudnak ellene védekezni, hogy nem veszik komolyan az ilyen hirdetőt, és nem veszik igénybe a szolgáltatásait. Amíg találnak az ilyen cégek palimadarakat, addig ez az értékesítési trükk létezni fog. Hiába az online felület, ahol a bérlők pontosan ugyan azt láthatják, amit pl. ezek az adathalászó cégek, ha a bérlők közül sokan még mindig lusták átnézni a hirdetési oldalakat és nem áldozatul esni minden értékesítési klisének is.

Egy fajta hozzáállás vagy szakmai hozzá nem értés áll a hirdetések szövegei mögött?

A hirdetéseknek nincsenek követelményei, de könnyen belátható, hogy lényegi információknak találták ki. A már említett különböző kiselőadásokkal nem csak az a baj, hogy nem olvassák el, hanem, hogy emiatt más hirdetési szövegeket sem szívesen olvasnak az érdeklődők. Aki hirdetett már ingatlant, az tudja, hogy milyen gyakori az ilyesmi. Ha megkérdezi a telefonálótól, hogy olvasta/látta egyáltalán a hirdetést, akkor akár még zokon is vehetik, pedig csak arról van szó, hogy a sok rossz hirdetési szöveg után, a miénk hiába informatív és segítőkész, jól és tudatosan megszerkesztett, ha az már végül nem sok embert érdekel.

Mi kell egy hirdetési szövegbe?

Összefoglalva azt is mondhatnánk, hogy pontos címmel, informatív fotókkal és alaprajzzal egy hirdetéshez szinte alig kell szöveg. Ehhez képest a pontos cím, olyan mint a fehér holló, az informatív fotók még csak-csak gyarapodnak évről évre, de azért még mindig azt hiszik a hirdetők, hogy egy alaprajz minden más képet tud helyettesíteni. Ez viszont tévedés. Az alaprajz, ahogy nem helyettesíthető szavakkal, úgy egy ingatlan képes bemutatását sem helyettesíti az alaprajza. Végül pedig elérkeztünk az online hirdetések kardinális kérdéséhez, a képekhez.

Képes hirdetések problémái

Lehet a hirdetések körüli mizéria mind csak kompenzáció. A rengeteg hiányosság, ami az ingatlanok mögött van, úgy van leplezve, hogy a hirdetésekben túlzásba esnek a piacvezető franchise irodák. Az utcát, a kerületet, rosszabb esetben az egész várost akarják eladni/kiadni a hirdetők a potenciális érdeklődőnek, mert az ingatlan amúgy önmagában erre kevés lenne. Titkolóznak az ingatlan hirdetésekben, nem adnak pontos leírást, még a címet sem, de a képek is sokszor mintha mind rejtegetni próbálnák a valóságot. Ha nem látunk fotót konyháról és fürdőszobáról, mindig gyanakodjunk, mert egy ingatlan bemutatásnál azok minden esetben kihagyhatatlanok. Ha kihagyják, annak mindig oka van. Egyszóval minden áron meg akarnak minket győzni, hogy a személyes találkozó a megoldás mindenre. Pedig egy jó hirdetéssel időt spórolhatna mind két fél. Az ingatlan hirdetések ma mégis az ellenkezőjét érik el. Részletek itt!

Tovább

Turistalakások ( Vacation / Holiday Rentals) bérbeadása Budapesten - Túlértékelt bevételek vs. Kiadások és adók

airbnb booking.com turistalakások rövid_távú_bérbeadás egyéb_szálláshely_szolgáltatás lakáskiadás_turistáknak airbnb.com homeaway.com wimdu.com 9flats.com idegenforgalmi_adó_budapesten szálláshely_szolgáltatás_adózása aparthotel IBUSZ_lakások tripadvisor.com vacation_rentals holiday_rentals housetrip.comA rövid távú lakáskiadás, a kimondottan turistáknak kínált lakások (Vacation / Holiday Rentals) nem újdonságok itthon. Évek óta lehet olvasni, hogy európai mintára, hogyan alakult ez ki nálunk, de picit lehet olyan érzésünk mint az iwiw és facebook kapcsolatáról, hogy ez már nálunk korábban létezett és a határainkon túl amikor népszerű lett, akkor mint a spanyolviaszt fedeztük fel újra. Viszont az IBUSZ lakások Budapesten már hosszú évtizedek óta elérhető szolgáltatást nyújtanak, amitől a mai lakások semmiben sem különböznek. De a legtöbbünk a balatoni „zimmer feri” megoldásokkal találkozhatott már testközelből. A mai turistalakások inkább szerevezettségükben alkalmazkodtak a korhoz. Pl. abban, hogy különböző internetes oldalak mint közösség működnek, ahol a világ bármely részén lehet szállást találni. Ezért nem is ejtünk külön szót arról, hogy milyen lakást mennyiért lehet így kiadni. Mindenki meg tudja ezt nézni a népszerű nemzetközi oldalakon a teljesség igénye nélkül airbnb.com, booking.com, homeaway.com, housetrip.com, tripadvisor.com, wimdu.com, 9flats.com. Igen, a booking.com-on és a tripadvisor.com-on is van több száz budapesti lakás turistáknak, mert ma már világszerte egyre nyitottabbak a turisták ilyen szálláshelyekre is. Ez persze hatással van az ingatlanbefektetésekre. Egyrészt úgy, hogy több emberben felmerülhet a kérdés, hogy mekkora üzlet ez, jobb-e mint a hosszú távú bérlés? Esetleg direkt azért akar venni ma lakást, hogy így adja ki.

Elhelyezkedés, elhelyezkedés, elhelyezkedés

A rövidtávú lakáskiadás jelenleg nem bombaüzlet, ezt jobb leszögezni már az elején. Nulla tapasztatalattal, teljesen kezdőként belevágni több mint kockázatos. Ezért is született ez az írás, ami senkit sem akar lebeszélni vagy rábeszélni az ilyen ingatlanhasznosításra. Inkább egy részletes összefoglalásra törekszünk, ami rámutat ennek a szolgáltatásnak az összetettségére. Összetett, mert pl. Budapesten ha valaki nem akar túl sokat kockáztatni, akkor 5-6-7 kerületek Deák térhez minél közelebbi részén választanak ehhez lakást. Ennél az ingatlanhasznosításnál legfontosabb a minél tökéletesebb elhelyezkedés. Azt semmivel sem fogjuk tudni helyettesíteni. A 6. és 7. kerületekben pl. az elmúlt 10 évben épült társashazak jó döntésnek bizonyulhatnak, mert ezekben a házakban már több mint valószínű, hogy van turistalakás.

Láthatatlan és látható költségek

Mert egyik legfontosabb költség, amivel szembesülhetünk, hogy a vendégeinket fogadni kell és át kell venni tőlük a lakást, foglalkozni kell velük. Ez megkíván egyfajta rugalmasságot. Ez pedig több mint elsőre gondolnánk, mert a vendégek a nap 24 órájában érkezhetnek és mehetnek el vagy lehetnek problémáik. Ami legalább lehet annyira szórakoztató mint bosszantó is, mert lehet a vendéggel nem 2x kell találkozni hanem többször is. Elhagyhatja a kulcsot, bajba kerülhet, nem tud bemenni a társasházba, stb.. Ez pedig nem is olyan egyszerűen mérhető költség, mert nem mindig kifejezhető pénzben, az az idő, amit erre kell szánni.

Ha a lakás nem úgy néz ki mint a fotókon, akkor azzal hosszabb távon vendégeket veszíthetünk. Bizony, rengeteg olyan dologra figyelni kell, amire nem biztos, hogy elsőnek eszünkbe jut. Így a szolgáltatással kapcsolatos összes költséggel legyünk tisztában.

Azért fontos ezt hangsúlyozni, mert a rövid távú bérlést elsősorban a bevétel oldaláról szeretik nézni. Hamarabb látunk számokat a bevételekről, mint a kiadásokról. Ez pedig még véletlenül se vakítson el minket!

Személyi jövdelem adó (16% SZJA), egészségügyi hozzájárulás (20% EHO) és idegenforgalami adó(4% IFA)

Egyéb szálláshely üzemeltetése is adóköteles jövedelem. Még hozzá nem is akármilyen. Ezt is legtöbbször csak említésszerűen olvashatjuk, hogy csak járjunk utána. Amellett, hogy az illetékes önkormányzat jegyzőénél kell kérelmezni az ehhez szükséges engedélyt. Nem lepődnénk meg, ha itt is mint a hosszú távú bérbeadásnál, nagy a feketepiac, hiszen önbevallás alapján történik. Persze lehet ezt a tevékenységet adómentesen is tervezni, csak ahhoz ez az írás semmilyen formában nem járul hozzá. Ha egy ingatlanhasznosítási forma jövedelmezőségét vizsgáljuk, az adózástól nem tudunk eltekinteni.

Kihasználtság

Budapestről általános vélekedés, hogy szállások terén nagyon olcsó város. Arról már kevésbé esik szó, hogy a szállások minősége is összefüggésben van ezzel. De az szembeötlő, hogy sok olyan lakást hirdetnek rövid távra, amit hosszú távra már ki sem lehetne adni, legalábbis piaci alapon csak nagyon alacsony áron. Részletek itt!

Tovább

Kínálathiányos ingatlanpiac - Ár/Érték

ingatlan befektetés ingatlanpiac 2014 lakáspiac budapest_ingatlan lakóingatlan_befektetésNagyon érdekes az, hogy az ingatlanpiacra úgy tekintünk, ahol állandóan túlkínálat van. Ezzel a tévhittel szeretnénk most már mindenörökre leszámolni. Már foglalkoztunk a kérdéssel 2011 novemberében Vevők nehéz helyzetben és 2012 februárjában Az ár nem minden című írásainkban. Nem csak azért vesszük elő újra, mert a tavasznak köszönhetően alig telik el nap, hogy ne lehessen arról olvasni a széles nyilvánosságnak, hogy miért és mit érdemes most vásárolni, hanem azért is, mert az annyira várt felértékelődést (árnövekedést) is mindinkább előre vetítik a jövőbe látók. Azt is mondhatnánk, hogy előre isznak a medve bőrére, mert nagyon sok szempontra hivatkoznak, hogy milyen gazdasági okok vezethetnek az ingatlanpiac élénküléséhez, miközben a kínálatról egy szó sem esik. Hiába a növekvő fogyasztás, az egyre kedvezőbb finanszírozási lehetőségek, a lassan de már biztosan kézzel fogható óvatos optimizmus, a kínálat bővülése teljesen bizonytalan. Hiszen az elmúlt közel hat évben a kínálat egyre rosszabb irányt vett.

Az újlakáspiac szinte megszűnt, de mondjuk úgy inkább, hogy történelmi mélyponton van, ahonnan egyelőre semmi sem mozdítja ki. Annyira sötét az újlakáspiac helyzete, hogy csak tapogatózni lehetne abban a korom fekete vaksötétben. Így inkább nem is próbáljuk megjósolni, hogy hány év még, mire számotteveően és érezhetően újraéled az a piac, ami előtte a kínálatával vitalizálta az egész ingatlanpiacot. A használtlakások piaca első ránézésre úgy néz ki, mint ha csak azt akarnák eladni, amire senkinek sincs szüksége. Az árak pedig, hát…nem is tudom, még mindig túl magasnak tűnik a rengeteg kereletét nem találó lakáshoz képest. Így elérkeztünk egy fontos kérdéshez, hogy

valójában alacsonyak vagy magasak az árak ma?

Ma az ár/érték arányok nagyon torzak az egész piacon. Szinte értelmezhetetlenül minden mindenféle áron kapható teljesen hasraütés szerűen. Az életkörülmények, életminőség, az ingatlan korszerűsége vagy éppen elavultsága szinte észrevehetetlen az árakban. Nálunk sajnos túlértékelt helyalapú árazás van, függetlenül attól, hogy az ingatlan mennyire élhető vagy sem. Az elhelyezkedés természetesen fontos, de nem tud helyettesíteni mindent. Az ár/érték arányoknál az érték az, amit a pénzünkért kapunk.

Biztos jó befektetés most az ingatlan?

Egy befektetést nem az ára, hanem a megtérülése alapján szokás értékelni.…a kínálathiányos piacot ma sem a belső makrogazdasági körülmények és a finanszírozás sem tudják engergetizálni. Az erre épülő spekulációk idővel majd tévesnek bizonyulhatnak. Az ár alapú torz vevői magatartás hátráltatja a kínáltbővülést. Az állampapírpiaci boom pedig továbbra is elszívja a lehetséges minőségibb vevőket az ingatlanpiacról tovább késlelteve a trendfordulót az értékalapú szemlélet felé. Így kínálatbővülésre nem nagyon számíthatunk, de az ilyen hiányos kínálat mellett az árak további csökkenésére viszont igen. Ha egyre nehezebben is, de lehetőség lesz javuló ár/érték arány mellett ingatlanokat vásárolni bizonytalan megtérülés mellett. A megtérülés minden befektetés alfája és omegája. Amíg ebben nem történik jelentős előrelepés, addig az ingatlan mint befeketés továbbra is nehezen értékelhető marad. Az ingatlanpiac konszolidációja pedig megállíthatatlanul folytatódik, ami új alapokra kell, hogy helyezze a szereplők hozzáállását. Feltéve, ha változást szeretnének! Részletek itt!

Tovább

Bérbeadható lakások - Mi kiadható? Mit vegyünk?

befektetés albérlet kiadó_lakás_budapest budapest_ingatlan budapesti_albérlet_piacÖsszességében elmondható, hogy a bérlők egész Budapesten keresnek albérletet, minden kerületben és városrészben. Az elhelyezkedés ilyen szempontból nem számít. Az adott kerületen belüli elhelyezkedés már annál inkább. Minden kerületnek vannak kedveltebb részei, akár több is. Így érdemes odafigyelni, hogy nem csak az utcatáblán jelölt városrész presztízs értékét akarjuk megvásárolni vagy kínálni a bérlők felé, hanem az adott városrész valódi értékét. A kellemes és élhető lakókörnyezet, de a városi életérzés nem egyforma, akár mi is van ráírva az utcatáblára. Ezt azért érdemes ennyire hangsúlyozni, mert sokszor látni azt a bérbeadói hibát, amikor egy városrész nevével vagy kerülettel szeretné felülpozícionálni lakását, miközben az az utca a városrészben semmilyen értékkel nem bír. Ha valaki lakásvásárlás előtt áll, az nagyon gondolja meg, hogy az elhelyezkedés vagy az irányítószám meddig érték és mikortól degradálódik teljesen lényegtelen adattá.

Csak a belváros?

A válasz egyértelműen nem. De jól látható, hogy a belvárosi kerületekben a kiadó albérletek száma jóval jelentősebb. Az, hogy a belvárosban sok a kiadó ingatlan nem azt jelenti, hogy a bérlők ott keresnek leginkább albérletet. Sőt a kínálatból akár túlkínálatra is gyanakodhatunk, de mindenképpen egy olyan kínálatra, ami nem találja meg a keresletét. A budapesti ingatlanpiac sajátossága, ami az albérletpiacon még szembetűnöbb, hogy nem a bérlői kereslethez van igazítva a bérbeadó lakások kínálata.

Megdöbbentő a külkerületek kínálathiánya. Ha ma valaki nem a tágan értelmezett belvárosban keres albérletet, már zavarba ejtő kínálathiánnyal szembesülhet. Így a külvárosi részekben jelentős túlkereslet uralkodik.

Budán csak drága lakást keresnek?

Óriási tévedés! A budai ingatlanpiac jelentős keresletét a pesti bérlők hasonló igényei határozzák meg. A túlárazott, alacsony minőségű és irreális bérleti díjú budai ingatlanok piaca a pesti piachoz hasonlóan pang. Itt fontos megjegyezni, hogy a budai albérletpiac évek óta egyre jobban igazodik a pesti árakhoz. Még azért hosszú út előtt áll, de már láthatóak az elmúlt 10 év pozitív változásai, amikor még óriási szakadék tátongott a két piac árai között. Miközben a pesti oldalon a lakások életszínvonala folyamatosan nőtt, addig elmondható, hogy a budai oldalon az albérletre kínált lakások életszínvonvala inkább csak stagnál. Nagyon sokszor olyan lakásokat kínálnak bérbeadásra, amibe a saját tulajdonosuk sem költözne be, mert azt hiszik „bérlőnek még jó lesz”. Ez viszont ma már egyre kevésbé működik.

Panellakás?

Akár Pesten vagy Budán járunk, a panellakás még mindig keresett a bérlők körében. Elsősorban a belvárost nem szeretők, ott élni nem tudók, zöldebb környezetbe vágyok teljesen racionális alternatívája. A felújított és korszerűsített panelházak az egész városban a bérlők figyelmének középpontjában vannak. A panellakások ezért bérbeadásra ajánlottak, és lakásvásárlás előtt állóknak pedig érdemes erre a típusú ingatlanra is külön figyelmet szentelni, mert nagyon jó ár/érték aránnyal rendelkeznek. Ugyanis nem könnyű panellakást sem bérelni ma Budapesten. Főleg ha figyelembe vesszük a külváros kínálathiányos albérletpiacát, ahol jellemzően a panellakások adják a kínálat egy jelentős részét. Részletek itt!

Tovább

Bérlő szűrés és kiválasztás - Ne legyünk önmagunk ellenségei!

A tökéletes bérlő ideális esetben hozzáadott értéket képvisel, amitől az ingatlan nem csak pénzt termel és nem egyszerűen a fenntartási költségei átháríthatóak,  hanem még szép és élhető is marad. Azt mondja ilyen bérlő nincs. De létezik! Csak nehéz felismerni. Az ilyen bérlő ugyanis nem pénzkérdés, hanem a bérlő kiválasztás és szűrés egy összetett folyamatának eredménye lehet.

lakáskezelés bérlőközvetítés lakóingatlan-haszonsítás lakóingatlan-befektetés bérlő kiválasztása bérlő megszűrése albérletpiac ptk lakástörvény Budapest Magyarország IngatlanműhelyJó bérlőnek viszont nem könnyű lenni, mert a budapesti albérletpiac nem tiszteli a jó bérlőket. A bérlőben sem a bérbeadó sem pedig a bérlőknek elvileg segítséget nyújtó közvetítők, nem az embert látják , hanem csak a pénzt. A jó bérlő ma még nem érték, ami talán fontosabb lehetne a bérleti díjnál is. Hiába nyújthat biztonságot, hiába a hosszú távú kölcsönösen előnyös üzleti kapcsolat, amikor a bérbeadókat még mindig inkább rövid távú anyagi céljaik motiválnak. A hozzá nem értő és egoista ingatlantulajdonos ritkán vagy egyáltalán nem találkozik jó bérlővel. A jó bérlő felismeréséhez le kell cserélni azokat a szemüvegeket, amiket egy átlagos bérbeadó ma visel.

Az ingatlanszakma ma nem akarja és egyelőre úgy néz ki, hogy nem is tudja értékesítéstechnikailag külön választani egy lakás eladását a lakás bérbeadásától. Mind a két esetben az idő tényezőét tekintik minőségi mérőfoknak. 

A bérbeadás lényege és alapja, hogy mi mint bérbeadó legyünk meggyőzve és megyőződve arról, hogy a bérlő valójában azt az embert személyesíti meg, akiben meg tudunk bízni, akivel együtt tudunk működni és akinek elhisszük, hogy emberi és üzleti értékével, hozzájárulhat az ingatlanunk értékmegtartásához és értéknövekedéséhez. Ha megértjük és a mindennapi gondolkodásunk részévé tesszük ezt, akkor azonnal átlátjuk, hogy miért vallanak legtöbbször kudarcot az ingatlanpiaci klisék és sztereotípikák az albérletpiacon.Részletek itt!

Tovább

Bérlő szűrés és kiválasztás - Ne legyünk önmagunk ellenségei!

A tökéletes bérlő ideális esetben hozzáadott értéket képvisel, amitől az ingatlan nem csak pénzt termel és nem egyszerűen a fenntartási költségei átháríthatóak, hanem még szép és élhető is marad. Azt mondja ilyen bérlő nincs. De létezik! Csak nehéz felismerni. Az ilyen bérlő ugyanis nem pénzkérdés, hanem a bérlő kiválasztás és szűrés egy összetett folyamatának eredménye lehet.

lakáskezelés bérlőközvetítés bérlő szűrés bérlő kiválasztás lakóingatlan-befektetés lakóingatlan hasznosítás albérletpiac polgári tövényköny lakáströvény Budapest Magyarország IngatlanműhelyJó bérlőnek viszont nem könnyű lenni, mert a budapesti albérletpiac nem tiszteli a jó bérlőket. A bérlőben sem a bérbeadó sem pedig a bérlőknek elvileg segítséget nyújtó közvetítők, nem az embert látják , hanem csak a pénzt. A jó bérlő ma még nem érték, ami talán fontosabb lehetne a bérleti díjnál is. Hiába nyújthat biztonságot, hiába a hosszú távú kölcsönösen előnyös üzleti kapcsolat, amikor a bérbeadókat még mindig inkább rövid távú anyagi céljaik motiválnak. A hozzá nem értő és egoista ingatlantulajdonos ritkán vagy egyáltalán nem találkozik jó bérlővel. A jó bérlő felismeréséhez le kell cserélni azokat a szemüvegeket, amiket egy átlagos bérbeadó ma visel.

Az ingatlanszakma ma nem akarja és egyelőre úgy néz ki, hogy nem is tudja értékesítéstechnikailag külön választani egy lakás eladását a lakás bérbeadásától. Mind a két esetben az idő tényezőjét tekintik minőségi mérőfoknak. 

A bérbeadás lényege és alapja, hogy mi mint bérbeadó legyünk meggyőzve és megyőződve arról, hogy a bérlő valójában azt az embert személyesíti meg, akiben meg tudunk bízni, akivel együtt tudunk működni és akinek elhisszük, hogy emberi és üzleti értékével, hozzájárulhat az ingatlanunk értékmegtartásához és értéknövekedéséhez. Ha megértjük és a mindennapi gondolkodásunk részévé tesszük ezt, akkor azonnal átlátjuk, hogy miért vallanak legtöbbször kudarcot az ingatlanpiaci klisék és sztereotípikák az albérletpiacon.Részletek itt!

Tovább

Ingatlankezelés - Az ingatlan művészete

Az ingatlankezelői szolgáltatás középpontjában az ingatlan áll, nem az ingatlan tulajdonosa vagy bérlője. Ezért mint szolgáltató az ingatlant jelképesen átveszi a tulajdonosától, ezzel együtt a tulajdonos alárendeli magát az ingatlankezelőnek. Ez teljes bizalmat jelent a tulajdonos oldaláról és óriási felelősséget az ingatlankezelőnek. A felelősség pénzügyi garancia is egyben, magas fokú elvárás, ezzel együtt az ingatlankezelő értékének mércéje.

bpartner_ingatlankezeles.jpgAz ingatlankezelő sem tud rossz bérlőből jót csinálni, addig az ingatlanközvetítőt csak az érdekli, hogy a bérlőnek van-e rövidtávú anyagi fedezete a kaucióra és az első havi bérleti díjra. Ez az ingatlankezelőnél még csak a minimum feltétel, addig az ingatlanközvetítőnél általában ez a maximum elvárás egy bérlőtől. Természetesen tévedhet, hibázhat az ingatlankezelő is. Előfordulhatnak eltűnő bérlők, a bérlő drasztikus anyagi helyzetének megváltoztása miatti nem várt konfliktusok. De az ingatlankezelő attól ingatlankezelő, hogy garanciát ad és felelősséget vállal a munkájára. Ha ezt nem tartalmazza az ingatlankezelő szerződése, akkor az nem ingatlankezelő.

Az ingatlanközvetítő tehát versenyt fut az idővel, ami egyben előnye és hátránya is.  Ezzel szemben az ingatlankezelő hosszú távú együttműködésre alapozza szolgáltatását és az ebből származó bevételeit. Megfontolt, az ingatlanhasznosításra helyezi a fő hangsúlyt, így akár több évig tartó üzleti kapcsolatot fenntartva az ingatlan tulajdonosával. Ez határozza meg üzletpolitikáját, hozzáállását az ingatlanhoz, annak tulajdonosához és bérlőéhez. Az ingatlankezelőnek fontos az ingatlan teljes ki- és megismerése, annak hibáinak és hátrányainak tudatosítása. Üzletpolitikájának alapja az ingatlan értékállóságának a biztosítása és a hasznosításából elérhető tulajdonosi jövedelem maximalizálása, a felmerülő költségek optimalizálása. Az idő az ingatlankezelőnek dolgozik és nem fordítva. Részletek itt!

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Lakásviszonyok Magyarországon

Fontos a véleményük

Ezért Facebook kommentelésre váltottunk, hogy együtt hangosabban gondolkodjunk.

Budapest Real Estate Research