A Gazdasági Versenyhivatalra nagy szüksége van a lakáspiacnak

Gazdasági Versenyhivatal GVH lakáspiac adattudomány ingatlanmédia ingatlan kritika 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Minek a lexikális tudás az internet korában, amikor bármilyen kérdésre könnyen megtalálhatjuk a választ? Minek tudni annyi adatot, a fejünkben tartani eseményeket? Ha érdekel, majd utána nézünk. Minek érteni a számok, események között az összefüggéseket, ha első ránézésre semmilyen haszna nincs? A 21. század adatvezérelt, amikor adatokat elemeznek éjjel és nappal. Az adatokat értelmezik, értelmet adnak nekik, amivel nemcsak a múltat értik meg, hanem a jelent és a jövőt is (át)alakítják. Az adatvezérelt gondolkodás már szinte mindennek az alapja, az adattudomány az információtechnológia újabb evolúciós fejlettségi szintje.

A vállalkozások és az állam is így működik már. Cégek piaci mérete és profitja, népszavazások, önkormányzati és parlamenti választások sorsa dőlhet el az adatvezérelt rendszerek és stratégiák hatékonyságán. Az adat erőforrás és nyersanyag , a digitalizálódó világunk kincse. Adatvezérelt a lakáspiacunk is, ahol elsősorban a vásárlókat próbálják befolyásolni a piaci szereplők és már maga az állam is (hiszen ő is aktív lakáspiaci szereplő).

Feltűnt már, hogy a lakáspiacról a kínálati oldal képviselői beszélnek?

Nem a vevők hangját halljuk a lakáspiacon, hanem azokét, akik a vevőknek szolgáltatnak. A vevőket egyszerű információkkal, könnyen megérthető adatokkal, szögegyszerű lakáspiaci összefüggésekkel, ők kívánják az üzleti érdekeiknek megfelelően irányítani.

Vannak nagyon aktív szereplői ennek a munkának, mások inkább csak nagyon ritkán kerülnek reflektorfénybe. Olyanok is vannak, akik tudatosan kerülik a nagy média felhajtást. Teszik a dolgukat, ritkán hallatják a hangjukat. Nem biztos, hogy szeretnék, ha őket is azonosítanák azzal a lakáspiaci környezettel, amit manapság magyar lakáspiacnak nevezünk. Többek között azért, mert a többségük Budapest központú.

Az adatvezérelt budapesti lakáspiaci vállalkozások látják, hogy a fővaros lakáspiaca már nem alma, hanem körte a magyar lakáspiacon

Lakáspiaci elemzések hosszú sora után kimondhatjuk, hogy ezeknek azért van létjogosultsága, mert attól még nem hasonlítható össze két lakás, mert Magyarországon van. Egy ingatlant az elhelyezkedése abban az értelemben határoz meg, hogy milyen lakáspiaci környezet vonatkozik rá, mik mozgatják és befolyásolják például a keresletét. A budapesti lakásokról kiderült az elmúlt években, hogy földrajzilag Magyarországon vannak, de lakáspiaci értelemben nincsenek a magyar lakáspiacon.

A médiában viszont Budapestről, a budapesti lakáspiaccal „keltik a hangulatot és borzolják a kedélyeket”

Mennyire lehet ez a vásárlók, a fogyasztók megtévesztésére alkalmas? A Hatóságok általában az ingatlanközvetítők körmére néznek és büntetik őket a tisztességtelen piaci magatartásuk miatt.

A Gazdasági Versenyhivatal most az elmúlt évek lakáspiaci híreinek főszereplőjét vette elő. A hirdetési oldal a vevők figyelmét keresi, saját szempontjából egyszerűbben megfogalmazva és mérhetően, a hirdetési oldal látogatottságának növelése a célja és a hirdetői számának a maximalizálása. Ez nem tisztességtelen üzleti érdek, de a célja szentesítheti-e az eszközeit?

Sokat beszél a hirdetési oldal a lakáspiacról, de beszélni és tájékoztatni nem ugyanazt jelenti. Az ingyen reklám, a cég vagy személy ismertségének a növelése, felülírhatja a mondanivalót, a tartalom minőségét és megbízhatóságát. A hirdetési oldal néha még azt is érezteti, hogy ő maga a lakáspiac, kapcsolati tőkéjét így kamatoztatva, bár Budapest központú és elsősorban a nagyvárosi, főleg a budapesti lakáspiac teljesítménye határozza meg a bevételeit. A magyar lakáspiac meg nem is Budapest és nem is nagyváros központú évek óta. Az elmúlt évek ingatlanmédiájában, ez mennyire derült ki a hirdetési oldal közszerepléseiből?

A „budapesti ingatlanszakértők” nem fogják vágni maguk alatt a fát. Egyrészt, akik átlátják, hogy mi történik Budapesten, inkább csendben vannak, mert néha bölcsebb csendben maradni. Akik viszont beszélnek, mert kérdezik őket, ők meg azért nem fogják azt mondani, hogy Budapest egy körte, hiszen egyáltalán nem áll üzleti érdekükben. A fogyasztók, a vevők érdekét ez nem sérti?

A GVH egyszer talán majd ezt az üzleti magatartást is értékelni fogja

A lakáspiacnak előnyére válhatna a szigorúbb ellenőrzés, mert az kevés, hogy a zsebünkben nyílik a bicska egy-egy bicskanyitogató „lakáspiaci hír” hallatán. A „pesti stílus” már régóta bicskanyitogató, onnan szeretik osztani az észt és megmondani a frankót. A magyar történelem nagy kudarcainak is Budapesten ágyaztak meg, akkor sem látták be, hogy Budapest sok értelemben körte. Az almát a körtével pedig nem hasonlítjuk össze. Budapest nem Magyarország – mondja egy vendégszerető vendéglátó az idelátogató turistáknak. A felelősségtudattal rendelkező lakáspiaci szakértő is így gondolkodik és beszél már.

Forrás: Gazdasági Versenyhivatal - Vj-3/2018/71 , Megjelenés: 2019. május 6.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nem az ingatlan az első és legfontosabb az életünkben

lakásárak likviditás adásvételek száma piacképes kereslet lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak csökkenéséről beszélni, azt várni, előre vizionálni, Magyarországon csak egy rossz szokás. Egyszerűen azért lehet mindig téma, mert a lakásárakat sohasem érezzük olcsónak. Sőt, mindenki tudja, hogy egy lakást nem megvenni nehéz, hanem eladni. A pénzt pillanatok alatt be lehet váltani lakásra, de a lakást pénzzé tenni már körülményesebb lehet.

Amikor nőnek a lakásárak – és általában nőnek – ilyenkor nem kérdés sokaknak, hogy eladni is könnyű

Ez csak akkor igaz, ha az adott környéken a vevőket vonzza a lakásárak emelkedése is. Ha nem így történik – és már miért ne lenne így – akkor az eladás esélye nem nő. Probléma nincs, jöhet a felismerés tulajdonosként. Majd addig csökkentem az árat, amíg vevőt nem találok. A "fejben vevő" erre nagyon helyesel is és azt mondja, hogy a lakáspiacon a kereslet és a kínálat határozza meg az árakat. Biztosan így van ez?

Magyarországon a lakásárak rugalmatlanok

Ezt azt jelenti, hogy az eladók, a kínálat döntenek az árakról és a kereslet csökkenése, visszaesése esetén sem kerülnek pánikhangulatba. Kényszerhelyzetek lehetnek, de a lakáspiac számai szerint az eladók inkább elfogadják, hogy egy évben kevesebben adnak el, de az árazási szokásukon nem változtatnak. A valóságban a kereslet csak alkalmazkodik a lakásárakhoz, azt nem igazán befolyásolja.

lakásárak likviditás adásvételek száma piacképes kereslet lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Magyarországon a lakásárak alig csökkennek a kereslet hiánya esetén 

Ezért történhet az, hogy az adásvételek száma jóval nagyobb mértékben tud visszaesni kedvezőtlen piaci viszonyok között, mint maguk a lakásárak.

A rugalmatlan lakásárak az eladók magatartását tükrözik és nem a vevők elvárásait

Amiről eddig beszéltünk, az a likviditás kérdése. Magyarországon a likviditást feláldozták a stabil és a stabilan növekvő lakásárakért. Nem az a fontos, hogy minél több lakást adjanak el minden körülmény között, hanem az, hogy a lehető legmagasabb áron, a vevői érdeklődéstől függetlenül.

Ez különösen igaz Budapesten, ahol a lakásárak szintén rugalmatlanok, az árcsökkenés nem valódi kockázat

Az inflációt lehet, hogy nem követik a budapesti lakásárak sem, ha baj van, de hogy nem zuhannak be, omlanak össze, az is biztos. Az inflációval meg nagyon kevesen foglalkoznak. Budapesten jól látható, hogy az adásvételek száma, a piaci kereslet, az ingatlanok likviditása már most sok kérdést felvet. Lehet csak a magas árnövekedésre fogni az alacsony adásvétel számot? Nagy butaság és felelőtlenség lenne. Az is felületes hozzáállás lenne, ha nem gondolnánk azt, hogy ilyen lakáspiaci környezetben nem egyre több és több eladó szeretne eladni a fővárosban is. A szeretnének eladni és el tudnak-e adni az a kockázat, amiről Budapest kapcsán időről időre beszélni kell. Budapest hangos a befektetések keresésétől. Hol van az a sok befektető, miért nem tolong, hogy tízezerszám lakást vegyen, amikor a  felértékelődés ilyen erős?

lakásárak likviditás adásvételek száma piacképes kereslet lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A budapesti lakások árában nincs "hiba", korrekcióra nem lehet számítani

Csodás időknek nevezik ezt az időszakot, a budapesti adásvételek száma mégsem ezt igazolja

Hol vannak a vevők és miért lépnek piacra? Budapestről inkább elvándorolnak, mit bevándorolnának. Budapesten a legrosszabb a gyerekvállalási arány, tehát Budapest lakossága nem csak fogy, de még öregszik is. Budapesten legtöbb a kicsi ingatlan. Ha valaki elér a 70 nm körüli lakásig, onnantól felfelé már komoly áldozattal járhat a lakáscsere. Ezért sem halmozzák a budapestiek a gyerekeket. A biztos jólétét kockáztathatja ma az, aki nagyot mer álmodni és azt mondja, hogy akkor nagyobb és szebb lakásba akar költözni Budapesten. Most nincs adóssága, de van egy szép lakása, megfelelő megtakarítása. Jól él a magyar viszonyokhoz képest. Pár évente új autót vesz, sokat utazik, boldog, megéli az életet. Nem akar eladósodni, sok gyereket sem akar, gondolkodik még az elsőn is. Ezt kockáztassa egy ingatlanvásárlással, hogy számára rosszabb környékre költözzön vagy azzal, hogy túlságosan eladósodjon, közben meg vissza kellene venni a fogyasztási szokásaiból = az életszínvonalából? Szándékosan egy jobb, tehetősebb budapestit írtunk le, aki akár megtehetné, hogy vásároljon. A hirdetési oldalakat még nézegeti, rákattint a lakáspiaci hírekre is, gondolkodik is rajta, ill. a vásárláson is. Közben mindig eszébe jut, hogy szereti a lakást, amiben él, jól él, minek kockáztasson? De nem csak ilyen látens vevők vannak, hanem olyanok is, akinek több lakásnyi készpénzük is lehet, de nem rohannak belőle lakást venni Budapesten. Ők is elég sokan vannak Budapesten. Jóval többen, mint amennyi adásvétel egy évben történik Budapesten. Biztosan van Budapesten lakásuk, talán nem is egy. Minek vegyenek még egyet? Máshonnan van pénze, nem érdekli a lakásárak emelkedése, meg az sem, hogy mennyiért lehet kiadni. Majd vásárol, ha késztetést érez rá.

lakásárak likviditás adásvételek száma piacképes kereslet lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A megyeszékhelyeken sem a lakások likviditása fűti a lakásárakat

A lakásvásárlás nem része a túlfogyasztó társadalmunknak

Lakásból mindig kevesebbet fogyasztunk. Akinek nincs meg az anyagi háttere hozzá, az azért nem fér hozzá. Másoknak meg nem az ingatlan az első és legfontosabb az életükben. A jólétben élő emberek nem feltétlenül akarnak több ingatlant venni.

Több ingatlant több ember vásárol. Budapesten lehet, hogy többen dolgoznak, mint pár éve, de nem élnek itt többen. Budapesten nincs lakáshiány sem. Ezért a budapesti ingatlanok likviditása, eladhatósága, az az esély, hogy pénzzé tegyük, az manapság is elgondolkodtató. Rosszabb kilátásokkal Budapesten az adásvételek száma milyen szinten mozoghat majd?

A rugalmatlan árak védelmet adnak a lakásárak csökkenése ellen, de egyben csökkentik az ingatlan likviditását is

Ezt látjuk a megyeszékhelyeken és a kisvárosokban is. Budapest extrém eset, mert a likviditás annyira nem része a lakásáraknak, ami jóval nagyobb kockázati tényező a fővárosban, mint azon kívül. A községek, a falvak az egyetlen kivétel – ami erősíti a szabályt – mert ott rugalmas lakásárak vannak. Ennek ára is van. Ott tényleg fenyeget árcsökkenés, az elértéktelenedés és ezzel együtt az inflációt egyáltalán nem követő lakásárak. 2007 óta érdekes világot éltek meg ezen a piacon. Ez az egyetlen lakáspiaci szegmens, ahol 2008-ban látványosan több ingatlant adtak el, mint 2007-ben. Olyan ez a világ, mint ha nem is Magyarországon lennénk, megnézve a többi grafikont.

lakásárak likviditás adásvételek száma piacképes kereslet lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Minél közelebb kerülünk a "magyar valósághoz" a likviditás kérdése annál inkább megjelenik a lakásárakban

A községekben az eladók kiszolgálják a vevőket

A községek lakáspiac mérete és szerepe Magyarországon láthatóan a tömegek kiszolgálását képviseli.

Az állam ambíciói ezen a piacon tovább növelhetik a likviditást, az adásvételek számát, de a lakásárak biztonságát nem tudja ezzel javítani.

Itt viszont láthatóan a lakástulajdonosok ezzel együtt tudnak élni. A községekben biztosan nem a lakásárak az első. Az állam lakásvásárlási ösztönzői ezen nem fognak tudni változtatni, emiatt sem kell aggódni. Magyarországon annyira nem kell félni a lakásárak csökkenésétől, mint a falvakban az elszálló ingatlanáraktól.

lakásárak likviditás adásvételek száma piacképes kereslet lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A rugalmas lakásárak - ahol a kereslet és kínálat határozza meg az árat - nem egészen olyan, mint amilyennek képzelik azok, akik erről beszélnek

Kép: Instagram

Forrás: ksh.hu - Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2018. IV. negyedév, Megjelenés: 2019. április 30.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kérem vigyázzanak, az ajtók záródnak!

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„A használtlakás-piacon tovább csökkent Budapest súlya. 2018-ban Budapesten és a megyeszékhelyeken jött létre az összes adásvétel 42%-a, ugyanakkor a kisebb települések részesedése 58%-ra emelkedett. 2015 óta folyamatosan csökkent Budapest részesedése a használtlakáspiac forgalmából. 2018-ban az összes ismert adásvétel 22%-a realizálódott a fővárosban, szemben a három évvel korábbi, 30%-os aránnyal. A megyeszékhelyek összesített forgalma ezalatt csupán kismértékben változott, általában 21% körül alakult. A kisebb városok részesedése a korábbi években tapasztalt emelkedés után 2018-ban az előző évivel azonos volt, miközben a községeké még ekkor is emelkedett: 2018-ban minden negyedik tranzakció a községekben jött létre. Az adatok megfigyelésének kezdete (2007) óta csak 2009-ben volt ennél magasabb a községek részesedése a használtlakás-piacon”- írja a KSH a 2018-as lakáspiaci év előzetesen összesített adataira hivatkozva.

A számok még nem véglegesek, de nagy meglepetésekre már nem lehet számítani. Ez a lakáspiac tele van ünneplésre okot adó információval. Biztosak vagyunk benne, hogy sokan és sok féle módon örülnek is ennek. Nehéz ilyenkor ünneprontónak lenni.

Miért nem lehet csak úgy örülni, hogy Budapesttől a legkisebb falvakig, mindenhol nőnek a lakásárak, egyre több új lakóingatlan épül szerte az országban?

Miért kell olyan lényegtelennek tűnő dolgokon fennakadni, hogy a vevők láthatóan egyre távolabb maradnak a nagyvárosok forró ingatlanpiacától? Kit érdekel ez ilyenkor, amikor a lakásárakon ez nem látszik? Savanyú csak a szőlő mindazoknak, akik mindenbe csak belekötnek, moralizálnak és nem tudnak örülni mások örömének – jön azonnal a kritika. Hadd lehessünk már egyszer felhőtlenül boldogok, amikor a lakáspiac igazából mindenkit boldoggá tesz, aki részese - kérik udvariasan.

A lakásárak növekedése korábban teljesen elválaszthatatlan volt a vele együtt növekedő kereslettől. 2015 után Magyarországon a lakásárak viszont mindenhol nőnek, még ott is, ahol nem egyre több ingatlant adnak el. Ez különösen a magyar nagyvárosok ingatlanpiacán tapasztalható meg, ahol ez az eladási idő megnövekedésével jár együtt, illetve egyre inkább nő az el nem adás kockázata is.

Egy adott környéken mindenki hasonló árakon számol és akar eladni, de nem mindenkinek sikerülhet. Erről beszélni kell, szembe kell vele nézni. A nagyvárosi lakásárak, főleg a budapesti lakásárak, egyre kevesebb eladónak okoznak örömet.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak növekedése nem mindenhol jelent több vevőt Magyarországon

Budapesten 20%-kal nőttek a lakásárak 2018-ban, miközben az adásvételek száma már biztosan a 2014-es szinteken stagnál

Ennek csak az örül, aki el tudott adni 2018-ban eladóként és nem az, aki el akart adni, de nem sikerült. Az sem biztos, hogy örülni tud, aki idén tervezi a budapesti lakása eladását, de meglátja, hogy nem egyre több vevővel számolhat, hanem inkább egyre kevesebbel.

Becsapva érezhetjük magunkat, hogy akkor miért nőnek a lakásárak, ha a vevők száma az árakkal együtt nem tudja tartani a lépést? Hogyan fordulhat ez elő, hogy a nagyvárosok - köztük a budapesti lakáspiac -mellékszereplője tud csak lenni a magyar lakáspiacnak és nem a főszereplője, amikor a magyar lakáspiaci boomtól hangos a hazai és a nemzetközi média?

Baráti beszélgetések állandó témája, hogy ki mit vett, adott el, vagy hallotta kollégájától, barátjától, családban és ismerősöktől, hogy milyen könnyű ma eladni és milyen sokat lehet keresni ma ingatlannal. Magyarországon egyre többen részesei a lakáspiac által boldoggá tett embereknek. Könnyen összeakadhatunk velük vagy hallhatunk olyanról, aki jól járt és boldog most.

Magyarországon az adásvételek száma egyre több, csak az erőviszonyok, a centrális erőtér elmozdult a kistelepülések felé

A nagyvárosokban is vannak adásvételek, csak nem egyre több, mint az országban. Az eladni nem tudó eladók nem beszélnek a kudarcukról. Már miért beszélnének?

Manapság nem túl jó ötlet bevallani, ha nem a tömeg után megyünk. A maintstream azt is jelenti ma, hogy aki a lakáspiacról beszél, az csak sikerorientált lehet, szociálisan érzékeny, kritikus, elemző, előrelátó és óvatos már nem. Az ilyen véleményét és gondolatait fojtsa el, tartsa magában, öncenzúrázza magát, mert a lakáspiacon sem tűrik az ellenvéleményt, árulásnak tekintik.

Jöhet lassan a feketelista és a listázás, ha még nincs a lakáspiacon is. Az beszélhet, aki azt mondja, amit hallani szeretnének, hogy mondjon és gondoljon. Az önállóság túl nagy kockázatot jelent a lakáspiacon is, majd „felülről” megmondják, hogy mit kell gondolnunk a lakáspiacról.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiac szereposztó díványa lehet, hogy Budapesten van, de Budapest hátrányos helyzete a lakáspiacon egyre nyilvánvalóbb

Most éppen azt az időszakot éljük, amikor a helyzetben lévők, az őket követők nem kíváncsiak másokra a lakáspiacon, a lakáspiacot éppen a saját képmásukra akarják formálni

Számukra - a velük egyet nem értőkön kívül - nem léteznek kockázatok a lakáspiacon vagy aggasztó folyamatok, elemezni érdemes adatok. Számukra csak egy irány van, a felfelé és csak egy szót hallanak meg, a növekedés jelszavát. Magabiztosabbnak, sikeresebbnek és mindenkinél okosabban érzik magukat. Nekik csak az a segítség, ha dicsérik őket, ha méltatják a hozzáállásukat, a nagyszabású terveiket és ötleteiket, akár még az irreálisakat is. Számukra a múlt értelmezhetetlen a jövő szempontjából, időpazarlás még rá gondolni is, nemhogy megérteni, tanulni belőle. Irreleváns nekik bármilyen múltból levont következtetés, mert a jövőben akkor is szerencsésebbnek érzik magukat, ha a múltban nem is voltak igazán azok. A lakáspiacra ezek az emberek jóval kevésbé figyelnek oda, de a lakáspiacról alkotott véleményt ők akarják befolyásolni, iránytani, alakítani. Ők a saját hangjukat szeretik hallgatni, még akkor is, amikor mások beszélnek a lakáspiacról.

A lakáspiacon csak azok számára nem léteznek kockázatok, akik a lakáspiac felett állónak képzelik magukat. Akik „benne vannak a buliban”, azoknak a kockázat nem hit kérdése.

Nincs alternatív valóság, csak egy ország van, egyetlen egy lakáspiaccal, amire vigyáznunk kellene, nem szívni a vérét.

lakásárak lakáspiac újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A budapesti lakaspiacon a vevőkön kívül minden más téma. A vevők egy lakáspiacon csak egy ideig hagyhatók figyelmen kívül, örökre biztosan nem.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: ksh.hu - Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2018. IV. negyedév, Megjelenés: 2019. április 30.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Magyarország nem üzlet

munkaerőpiac foglalkoztatottság munkanélküliség EU lakáspiac CSOK családpolitika ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Akik jobban élnek, általában tesznek azokra, akik nem. Ezért ciklikus a gazdaság. Ezért vannak jó és rossz időszakok. A válságok a fellendülésbe vannak kódolva. Elkerülhetetlenek. Az emberi természet miatt a gazdasági válságok váltják egymást. A válságokat emberek okozzák, emberek, akik jobban élnek, mint mások. Ezek valamilyen formában mind üzletemberek. A közvélekedés szerint a válságokért a politika a felelős, a politikusok. Ezzel az üzletemberek védve is vannak. A balhét mindig elviszik a politikusok. Sok tanult ember sem érti ma még ezeket az egyszerű összefüggéseket, pedig egy jó adag paraszti ésszel megérthető az a világ, amiben élünk. A politikusok gyakrabban váltják egymást, mint az üzletemberek.

Még itthon, Magyarországon is, így mennek a dolgok. Ha csak a lakáspiaci szereplőket nézzük, mi változott itt az elmúlt bő 10 évben? Azok az üzletemberek diktálnak, akik a lakáspiacot válságba vezették. A lakáspiaci válság ezért elkerülhetetlen.

Az állam mit tehet?

Gyakorlatilag a mögötte lévő üzleti elitre támaszkodik. Az meg kapzsi és mohó. A világ összes pénze sem lenne neki elég. Nem gazdag akar lenni, hanem szupergazdag. Nem forintban akar lenni milliárdos, hanem euróban és dollárban. Az üzleti elit már bevezette az eurót, főleg amióta az EU-s pénzek magánvagyonok felhalmozását szolgálja és nem Magyarország széles társadalmi fejlődését.

Mi köze ennek a lakáspiachoz? Nagyon egyszerű. Azt mondják, a lakáspiaci boomhoz jó gazdasági környezetre van szükség. Ez a jó gazdasági környezet az egyik oldalról nézve ma azt jelenti, hogy nagyon sok pénzt kapunk ajándékba az EU-tól és azt „okosba magánosítjuk”. Igen, az EU-s pénzek privatizációját jó gazdasági környezetnek nevezik Magyarországon.

Azért ez megint könnyedén belátható, hogy nem egy életbiztosítás. Ez a társadalmi egyenlőtlenségeket növeli, felgyorsítja és hamarabb, még fájdalmasabb gazdasági válságba kerülhetünk miatta. A magyar gazdaság és a mögötte lévő üzleti elit olyannyira EU-s pénz függő lett, hogy EU-s drognak kellene már nevezni és nem támogatásnak.

munkaerőpiac foglalkoztatottság munkanélküliség EU lakáspiac CSOK családpolitika ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A magyar tőzsdét nem kellene összekeverni a magyarok hálószobájával /Ingatlanműhely/

Az EU-s pénzek drogként hasznosítása a lakásárak  növekedését is okozták

Ez azért nem egy biztos alap, nem egy szép jövőkép az lakáspiacon. De az EU-s pénzek felhasználása nincs foglalkoztatottság növelése nélkül. Politikai alkunak is tekinthetjük ezt. Valamit valamiért alapon. A foglalkoztatottságot és a munkanélküliséget gyakran keverik össze nálunk. Ez a grafikon most olyan kérdéseket tesz fel, amikre eddig is sokan gondolhattak már.

1998-hoz képest, 2019 első negyedévében közel 800 ezer emberrel dolgoztak többen Magyarországon. Viszont 1998-hoz képest, idén év elején a munkanélküliek száma nem 800 ezerrel lett kevesebb. Dehogyis. A magasabb foglalkoztatás nem jelent mindjárt hasonlóan csökkenő munkanélküliséget Magyarországon.

Ha megnézzük, 2015-ben és 1998-ban azonos számú munkanélküliről beszélhetünk, de a 2015-ben kb. 500 ezerrel dolgoztak többen, mint 1998-ban. De vannak még itt furcsaságok. A foglalkoztatottság 2011 óta töretlenül nő, addig a munkanélküliek száma pl. 2012-ben nőtt. Olyan évre is van példa, hogy a csökkenő munkanélküliség csökkenő foglalkoztatottsággal járt együtt (2007). Az is előfordulhat, hogy a növekvő munkanélküliség mellett nő a foglalkoztatottság (2002,2003,2005,2006,2012).

A lakásárakat a munkaerőpiaci folyamatokkal is magyarázzák, főleg a biztosabb munkahellyel és a munkanélküliségtől való félelem minimalizálódásával

Pedig láthatóan a munkanélküliség és a foglalkoztatottság között elég sok a kérdőjel. Évek óta halljuk az elvándorlás problémáját, hogy több százezer magyar él és dolgozik tartósan ( = telepedik le) külföldön. A magyar elvándorlás nem látszik a foglalkoztatottsági adatokban. Legalább ennyire hangosan tudják ismételgetni a munkaerőhiányt is.

munkaerőpiac foglalkoztatottság munkanélküliség EU lakáspiac CSOK családpolitika ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a nagyobb képért!

Azt látni - a foglalkoztatottság bővülését nézve - munkaerőhiányról ismét nagyon nehéz beszélni. Vagy mégis? A foglalkoztatottsági adatok furcsa és érdekes növekedését - a munkanélküliek számához viszonyítva - egyrészt a fehéredő magyar gazdasággal lehet magyarázni. Egyre több embert jelentenek be, akit előtte feketén alkalmaztak. Ezek az emberek anyagilag jobban nem járnak, előtte is dolgoztak, az állam viszont annál jobban jár velük. Az államnak nő a bevétele minden bejelentett munkavállaló után és még a statisztikákkal is villoghat.

A feketén alkalmazottak kifehérítésével egyrészt lehet igazolni a foglalkoztatottság számainak egy részét. 2014-ben 208 ezer fővel nőtt a foglalkoztatottság egy év alatt, a munkanélküliek száma "csak" 98 ezer fővel lett kevesebb.  De 2015 és 2019 első negyedéve között 140 ezerrel csökkent a munkanélküliek száma és a foglalkoztatottak száma kis túlzással 290 ezerrel nőtt. 150 ezer plusz ember majdnem annyi, mint az aktuális munkanélküliek száma.

A gazdaság fehéredése, a munkanélküliek száma mellett a magyar gazdaságban megjelent az import munkaerő is

Keletről az olaj és a gáz mellett, munkaerő is érkezik Magyarországra. A foglakoztatottsági adatokban - a magyar viszonyokhoz képest - van egy jelentős  külföldi munkaerő is, amivel a munkaerőhiányt és a bérek gyorsabb növekedését kezelik az üzleti szereplők. Eljutottunk hirtelen oda, hogy az állam importálja a pénzt és privatizálja. Közben az üzleti elit a gazdaságot fehéríti, csökkenti valamelyest a munkanélküliséget és a foglalkoztatottságot turbózza fel a külföldi munkaerő importálásával.

A demográfiai problémáinkat az állam+üzleti elit paktuma láthatóan nem oldja meg.

Először 2016-ban várták a csodát a CSOK-tól, most 2019-ben is ettől várják még, miközben a demográfiai számokkal még nem lehet úgy villogni, mint a gazdasági indexekkel

Felháborodva és már-már dühösen teszik fel a kérdést a gazdasági elit urainak szociálisan érzékeny feleségei, hogy a magyar miért nem vállal gyereket ilyen "gazdasági csoda" láttán?

A gazdaság kifehérítése és az EU-s pénzek privatizálása nem csökkenti az egyenlőtlenségeket Magyarországon, hanem növeli. A magyar tőzsdét nem kellene összekeverni a magyarok hálószobájával.

A teljes foglalkoztatottság ma munkaperőimportot jelent valójában. Szépen csendben válunk bevándorló országgá, mert a legális bevándorlás a gazdasági elit üzleti érdeke. Ha teheti, akkor a magyar munkaerőt külföldire cseréli a magyar mezőgazdaság és ipar, mert költségkímélő, hatékony és rugalmas megoldás. A szolgáltatói szektort sem kell félteni. A magyar munkaerő lassan és biztosan szembesül azzal, érzi meg, hogy a legális bevándorlók (vendégmunkások polkorrekten) az ő munkahelyét is átvehetik, ahogy a magyar munkavállalók más országok munkaerőpiacán jelentenek konkurenciát.

A munkaerő szabad áramlása Magyarországnak demográfiai deficitet jelent egyelőre. A lakásárakban viszont egyik kockázat sincs beárazva.

A lakáspiaci szereplők meg továbbra is várják a csodát az államtól és nem a piactól, miközben teljesen elfelejtik, hogy csak nekik üzlet Magyarország, a társadalomnak nem.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: portfolio.hu - A nettó EU-transzferek alakulása

Forrás: ksh.hu - Közzététel: 2019. április 29.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Nemzeti hitelezés

lakásárak lakáshitelezés lakáspiac ingatlanpiac CSOK ingatlan demográfia 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Az államilag támogatott lakáshitelezésnek van történelme, de nem tudjuk, hogy van-e jövője Magyarországon. A 2000-es évek elején az állam olyan kamattámogatást talált ki, amiért a bankban tartott megtakarításokra a bank több kamatot fizetett, mint amennyit a banknak kellett fizetni a lakáshitelek után. Ez egy vissza nem térő lehetőségnek tűnt és sok jómódú embert arra ösztönzött, hogy akkor is kamattámogatott lakáshitelt vegyen fel, ha egyébként két fillérre nem lett volna szüksége a banktól lakásvásárláshoz. Sőt, akkor is vett lakást, amikor egyébként szándékában sem állt. Ma a bank nem fizet semmit a pénzünkért. A magyar társadalom egy jelentős részének ez nem probléma. Lehet nem is tudnak róla. Akinek van készpénze és nem a párnájában tartja, annak viszont a bank egyre kényelmetlenebb megoldás. A folyamatosan leértékelődő, elinflálódó forint miatt a bank már nem is biztonságos készpénztartási forma. Régi probléma ez.

Ma is annak érheti meg eladósodni, akinek egyébként komoly tartalékai vannak

Aki ma is ingjét és gatyáját is elkölti, hogy lakást vegyen/építsen és közben el is adósodik, annak a jelenlegi magyar lakáshitelezés nem üzlet. Az állam ezért 15+ év után újabb üzletet ajánlott fel. Hogy minek nevezi, az most a mi szempontunkból teljesen mindegy.

Az eladósodás ma is lehet üzlet. Ma is lehet több pénzt keresni azzal, ha banktól veszünk fel hitelt és közben a pénzünket máshol kamatoztathatjuk. A kamatkülönbözet ma is lehet pozitív és ma is érzhetjük úgy, hogy megéri eladósodni. Csakis akkor és csakis annak, aki bármikor előtörleszthet, amikor a kamatkülönbözet nullázódna vagy negatív lenne. Akinek nem áll rendelkezésésre egyösszegben a felvett lakáshitel összege a zsebében, az ma is rengeteget kockáztat.

lakásárak lakáshitelezés lakáspiac ingatlanpiac CSOK ingatlan demográfia 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak változása Magyarországon nem jelent inflációt a KSH szerint, amivel a lakásárak növekedését könnyebb pozitívan értelmezni, a barátunknak tekinteni

A lakáshitelezési környezet megváltozásával a lakáshitel folytogató tud lenni

Kár, hogy pont azok és pont úgy biztatnak a háztartások eladósodására, akik a lakáshitelezés negatív hatásaitól védve vannak. Még az állam is azt duruzsolja a fülünkbe, hogy adósodjunk el.

A változó kamatozást is alternatív módon értelmezi. Pedig csak egy értelmezése van. Az a fix törlesztő, ami a törlesztési idő alatt egyszer sem változhat. A magyar állam, a Magyar Nemzeti Bank és a KSH meg minden hitelt fixnek hív, aminek a kamatát 1 évnél ritkábban változtathatják meg. Hogy mit jelenthet a valóságban 3, 5 vagy 10 év után egy kamatváltoztatás, azt sem az állam, sem az  MNB, de még a KSH sem tudja, viszont mindenki ránk, hitelfelvevőkre terheli ennek a felelősségét. 

Vannak itt problémák a fejekben. Az ilyen mentalitás már egyszer hitelválságot okozott Magyarországon.  Ez az a mentalitás, amiért az eladósodás kockázatait állami érdekből relativizálták. Az államnak ugyanis jó, ha mi túlfogyasztunk és hitelt halmozunk fel. Ezt egyszerűen csak gyorsabb fogyasztásnak nevezik. Dörzsölik a kezüket és várják, hogy GDP-ben realizálódjon a felvett hitelünk. Ennek csak az tud örülni, aki az orránál tovább alig lát.

Magyarországon a hitelezés az alacsony gazdasági fejlettségi szint miatt túlságosan kockázatos

Az elmaradottabb országok csapdája a hitel és az erre épülő pénzügyi rendszer. Magyarul babakocsit gyorskölcsönből, uzsorakamatra, "életérzés".

Az állam ezért akar ismét nagyobb szerepet vállalni és szinte a lakáshiteleken át a személyi kölcsönökig, mindent állami támogatással kíván irányítani. Az állami lakáspiac  után az állami hitelpiac is értelmet nyerhet. Főleg elnézve a számokat, amik azt mutatják, hogy 2018-ban a lakáshitelezés megtorpant. Az állam a szívéhez kaphatott, és a számokat már korábban ismerve készíthette elő a 2019-es kommunikációját. 

lakásárak lakáshitelezés lakáspiac ingatlanpiac CSOK ingatlan demográfia 2019 Magyarország Ingatlanműhely
2018-ban várhatóan 165 ezer adásvétel történt Magyarországon, aminek a további növekedéséhez - az állam szerint - nemzeti hitelezésre van szükség

A nemzeti hitelezés rendszere gazdaságpolitika és nem demográfiai segélycsomag

A GDP százalékos növekedése még mindig fontosabb, mint a népességnövekedés. Az állam is könnyebb utat választja leggyakrabban, nem csak mi. Akármit is mond, akármivel is magyarázza, Magyarországon egyelőre a GDP növekedésért bármit fel tudunk áldozni. Igen, még a jövőnket is.

Nem az a fontos, hogy mikor lesz ebből baj, hanem hogy addig a lehető legtöbbet hozza ki ebből a helyzetből a magyar állam. A piac nem mindenható - mondják azok, akik elfelejtik közben, hogy az állam sem az.

Ha baj lesz, akkor majd ráfogják valami gonoszra. Ellenségcsinálásból elég jók vagyunk. A lakáspiac most a barátunk, mert az állam mindent megtesz a lakásárak növekedése érdekében. 

A lakásárak növekedése a KSH szerint konjunktúra, pedig igazából csak infláció

Csak Magyarországon a lakásárak változását nem tekintik inflációnak. Marhaság? Elég nagy marhaság. A Nemzeti Bank szerint a lakásárak növekedése elengedhetetlen a pozitív jelen és jövő aggitácója mellett. A lakás- és hitelpiacon azért vannak már repedések. A hitelezés számait lehet az elinflált forintban és lehet a hitelek számában is nézni. Az adásvételek száma és a lakáshitelek száma között van összefüggés.

A népességfogyás hatásait nem lehet ellensúlyozni hitelezéssel egy országban sem, a lakáspiacán keresztül pláne!

A lakáshitelpiac belassult annyira 2018-ban, hogy 2019-re az állam ide is erőteljesebben belépjen az MNB teljes támogatása mellett. Az állam saját sikerét, pozitív visszacsatolást lát(tat) a lakásárak és a lakáshitelek növekedésében.

lakásárak lakáshitelezés lakáspiac ingatlanpiac CSOK ingatlan demográfia 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A hitelezést nagyobb fokozatba kapcsolná az állam, mert mohó és türelmetlen

A lakásárakat meg az államilag támogatott lakáshitelezéssel kívánja növelni. Úgy érzi a lakásárak addig nőhetnek, ameddig a GDP. Ha a lakásárak növekedése megáll, akkor vége lehet a világnak itt – gondolhatja az állam és félelemmel tölti el a lassuló lakás- és hitelpiac. Gyorsítani akar mindent, pörgetni, hajtani előre. Ahogy mondtuk, ez lehet egy kiváló üzleti lehetőség azoknak, akiknek van mit a tejbe aprítani. Nekik nagy öröm minden ilyen lehetőség. Másoknak meg csak rulett asztal. Talán pont az ilyen hazárd játékok miatt, csak és kizárólag a fogyasztás befolyásolható államilag Magyarországon, a gyerekvállalásra kimondottan mérgező mellékhatású. Bort inni és vizet prédikálni üzletileg megtérülhet, de társadalmilag pont annyira káros, mint eddig bármikor a magyar történelemben.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: ksh.hu, Lakossági lakáshitelezés 2018, Megjelent: 2019. április 15.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hinni a templomban kell...

gdp gdp per fő gazdasági fejlettség lakásárak bérek eurostat 2019 Magyarország Ingatlanműhely

…, akarni a wc-n - tartja egy régi jó magyar mondás, még azokból az időkből, amikor a hittérítés és a politika gyakorlatilag ugyan azt jelentette. Aki megtért, az az államnak a barátja volt, aki nem, az maradt az ellensége. A hazaszeretet és az államszeretet azóta vált értelmezhetetlenné külön-külön. „Már elegem van a sok belpolitikából” – énekelték 1996 Magyarországán, de énekelhetnék még ma is. A 90-es évek második felében is a kiábrándultságunkra épített élt vissza a hatalom, ahogy ma is. Akkor is ostobának néztek minket és mai is. Ezt teremtette meg annak az alapját, hogy bármilyen logikai ellentmondást verbálisan megoldjanak a vezetőink. Például olyan Magyarországról hallani manapság, ami Európát akarja megmenteni, az Európai jólétet akarja megvédeni. Minket magyarokat Európában egyébként a szerénységünk és alázatunk miatt tisztelnek és szeretnek (ironikus gondolat). Nekünk még mindig a Balaton a Riviéra, és továbbra is Bécset és az osztrákokat érezzük „örökös” történelmi ellenfelünknek.

gdp gdp per fő gazdasági fejlettség lakásárak bérek eurostat 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Még mindig Ausztriát akarjuk legyzőni, miközben saját magunkat kellene végre valahára!

Olyan Magyarországról hallani Manapság, hogy Ausztriát utolérjük életszínvonalban = gazdasági fejlettségeben. A kettő ugyanis nem elválasztható egymástól. Ehhez gyakorlatilag dupláznia kellene Magyarországnak vagy Ausztriának felezni a gazdasági fejlettségét. Erre kevesebb az esély, mint hogy mi kétszer lottó ötös nyertesek legyünk addig.

gdp gdp per fő gazdasági fejlettség lakásárak bérek eurostat 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A GDP %-os növekedése és a gazdasági fejlettség nem egymás szinonimái

Az életszínvonal valódi emelkedése, a gazdaság valódi fejlődése nem egyenlő azzal, hogy felmentek a lakásárak. A 100 ezer leggazdagabb magyarhoz nem kerültek közelebb azok a panellakás tulajdonosok, akiknek az az egy lakásuk van és abban is élnek, de a lakásuk ma sokkal többet ér, mint bármikor előtte.

A magyar gazdasági fejlettség nagyon-nagyon lassan halad előre. Annyira lassan, hogy 2014 óta stagnál gyakorlatilag

Ennyit ér a gazdasági növekedés %-os kifejezése! Bizony, ennyit! 2006-hoz képest sem fejlődtünk túl sokat gazdaságilag. A lakásárak, a bérek viszont sokat változtak.

Amikor fundamentális okokat keresünk arra, hogy miért van a lakásárak és a bérek növekedésének kockázata, akkor csak utalni szoktak rá, de nem mondják ki. A gazdasági fejletlenségünk, a gazdasági elmaradottságunk, nem indokolja sem ezeket a béreket sem ezeket a lakásárakat. Lehet rajta vitatkozni, hogy melyik van előbb, a tyúk vagy a tojás, de ma ez már nem kérdés: a tyúk tojja a tojást.

A lakásárak és a bérek becsapnak minket

gdp gdp per fő gazdasági fejlettség lakásárak bérek eurostat 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Szlovákia és Pozsony gazdasági fejlettsége is egy szinttel feljebb van, mint a jelenlegi budapesti és magyar valóság

Olyannyira, hogy muszáj néhány ország gazdasági fejlettségét is megnézni. Biztosan Ausztria a reális cél? Szlovákia és Lengyelország 2006 óta gyorsabban fejlődött, mint Magyarország. Ez olyannyira igaz, hogy Pozsony gazdaságilag fejlettebb, mint Budapest.

gdp gdp per fő gazdasági fejlettség lakásárak bérek eurostat 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Ausztriával akarunk versenyezni, amikor a Visegrádi négyek között is utolsók vagyunk

Örülnénk mi már egy Csehországi gazdasági szintnek. Prága gazdasági fejlettsége Budapest számára, ha nem is fényévekre van, de 2030-ig azt sem fogja utolérni

gdp gdp per fő gazdasági fejlettség lakásárak bérek eurostat 2019 Magyarország Ingatlanműhely
"magyar gazdasági csodáról" beszélni udvariatlan bel- és külpolitikai gesztus

A gazdasági fejlettség nem azt jelenti, hogy ész nélkül szórjuk a pénzt

Az azt jelenti, hogy olyan termékeket és szolgáltatásokat állítunk elő, amit utána jelentős profit mellett tudunk értékesíteni. Nálunk a 90-es években és ma is ez hiányzik a gazdaságból. A pénznek nincs értéke – mondják még ma is olyan idősek, akik nem is üzletemberek.

Annak van értéke, ha a pénzből tudunk csinálni még több pénzt. Ha csak elköltjük, az nem pénzcsinálás. A magyar gazdaság meg inkább csak elnyeli a sok a pénzt, de nem csinál belőle többet.

A lakásárak és a bérek növekedése nem pénzcsinálás

Annak állítják be, annak hisszük el. Közben megmutatjuk Románia gazdasági fejlődését. Bukarest gazdaságilag Budapestnél fejlettebb. Bukarestnek már inkább ciki, ha összekeverik Budapesttel. Románia legtöbb részén nagyobb a gazdasági fejlettség, mint Magyarországon. 2030-ra úgy néz ki, hogy nem Ausztriával fogjuk utolérni gazdasági fejlettségben, hanem Romániát próbáljuk meg majd utolérni kapkodva a levegőt, döbrögis testalkattal, pénzt lobogtatva a kezünkbe, ami még akkor is forint lesz, Romániában meg már euró.

gdp gdp per fő gazdasági fejlettség lakásárak bérek eurostat 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Bukarest már lehagyta Budapestet, hamarosan Románia fenekét is mi szagoljuk!

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: Eurostat

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A feloldhatatlan ellentmondások lakáspiaca álomszerű

családi ház újlakáspiac építési engedélyek lakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Az elmúlt évek áremelkedése csak akkor érdekes egy lakástulajdonos szemével nézve, ha az ember nem akar venni egy másik lakást az árából. Jelentős ár/érték romlásról/csökkenésről beszélhetünk, ha vevőként gondolkodnunk ugyan azon a településen, ahol most ingatlant akarunk eladni. Ilyen szempontból nem biztos, hogy jól járunk, ha ott adunk el, ahol később vásárolni akarunk. A kistelepülések felé fordulás az elmúlt évek jóval izgalmasabb lakáspiaci jelensége, mint a nagyvárosi lakásárak ellentmondásos emelkedése. Aki csak tartja a lakást, annak ebben nincs semmi ellentmondás. Örül, mint majom a farkának – ahogy mondani szokás. De a lakáspiacon sem vezet sehová az ilyen egyoldalú gondolkodás. A lakáspiacot sem azok mozgatják, akik tartják a lakásukat, hanem azok, akik eladják és persze azok, akik vásárolnak. Az eladók és a vásárlók száma jelentősen kevesebb a lakástulajdonosoknál, akik csendben, vagy a pálya széléről tét nélkül bekiabálva szurkolnak és várják a meccs végeredményét.

Az egyik ilyen részeredmény a használt és az új családi házak piacának egyre erősödő szerepe a magyar lakáspiaci folyamatokban

A nagyvárosi ingatlanok piaca ellentmondásos, ha azon aktívak vagyunk. Ellentmondásos, mert az árak és a kereslet nem azonos irányba mozognak. 2016 óta a jelenség gyorsul, amire az állami is felfigyelt és 2019-től mindent megtesz ennek a folyamatnak a gyorsítása érdekében.

A nagyvárosi lakáspiac csapdában van. A nagyvárosi társasházak építése kétségessé vált. Az elmúlt években a lakóépületek építési engedélyeinek számában fejezték ki a várható építési boomot. A kevésbé előrelátó és felelősen gondolkodó szereplők még ma is erre építik kommunikációjukat. Pedig az építési engedélyek számánál van egy jóval fontosabb mutató, az pedig a megépítendő össz. alapterület. Ez fejezi valóban, hogy mennyi lakóingatlant terveznek megépíteni. Például azért is, mert az építési engedélyek számánál egy 50 lakásos társasház is egy darab lakóépületnek számít, mint az egy darab családi ház, amit meg akarnak majd építeni.

családi ház újlakáspiac építési engedélyek lakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A kiadott új lakóépületek építési engedélyeit lehet így is úgy is nézni

A kiadott építési engedélyek számának változása helyett, ezért érdemes nézni a megépíteni tervezett terület nagyságát. Az alapterület nagysága 2017-ben érte el a csúcsot és 2018-ban már enyhén csökkent. 2018 január-február-hoz képest 2019 január-február össz. alapterület adatai további csökkenést mutatnak. Újra igazolja azt a feltételezést, hogy 2018-tól kezdve egyre kevesebb társasházi lakás építését tervezik. A pálya széléről figyelőknek ez nem biztos, hogy feltűnt. Pedig ez is részeredmény. 2016-tól új családi ház építési lázról beszélhetünk és 2018-tól már a jövőben megépíteni kívánt társasházi lakások száma is csökken.

A családi ház építési láz a kistelepüléseknek kedvez, a csökkenő társasház építés viszont a nagyvárosok lakáspiacának káros

A nagyvárosi lakáspiacok sajátságos működésében a negatív kilátásokkal terhelt újlakáspiac fékként működik. A lakásárak nőnek, kiabálják be a szurkolók a pálya széléről. Ezt a pályán játszó eladók és vevők is jól tudják. A nagyvárosok lakáspiacát az újlakáspiac mellett az országos lakáspiaci folyamatok is befolyásolják. A kistelepülések lakáspiacát a vevők mellett az állam is célkeresztbe vette.

Az nagyvárosi lakásárak ellentmondásához az is hozzá tartozik, hogy azért is nőnek, mert a kistelepüléseken egyre több ingatlant vesznek és építenek

Igen, nem feltétlenül attól nőnek a nagyvárosi lakásárak, mert ott egyre többen vásárolnak. Ezt a pályán játszó vevők és eladók jobban tudják, mint a pálya széléről szurkoló passzív lakástulajdonosok. Ők még mindig vakon hisznek abban, hogy a nagyvárosi lakásárakban nincs semmi ellentmondás, azt az erős és növekvő kereslet hajtja.

családi ház újlakáspiac építési engedélyek lakáspiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A megépítésre váró lakóépületek össz. alapterülete csökkenést mutat

A pozitív illúziók korában ezen ne is csodálkozzunk. A gondolat teremtő erejére államok épülnek fel, majd omlanak össze, amikor kiderül üres fecsegés volt csupán minden szó. A családi házak kedvező és optimista piaci kilátásába egyelőre utolsó szalmaszálként kapaszkodhat az egész magyar lakáspiac. Egyelőre. Ha már olyanok is a családi házakról beszélnek – pozitív illúziókat kergetve - akiknek semmilyen érdeke nem fűződik ehhez, akkor a pálya széléről szurkolók már a harmadik részeredményt is megkapták. A kérdés az, hogy ezzel tisztában vannak-e. Ha igen, akkor megértették-e ennek a pontos üzenetét. A magyar – államvezérelt - lakáspiactól 2019-ben sem tartunk, mert egyelőre csak az előnyeit élvezzük, ki így, ki úgy.

Kép: Instagram

Forrás: ksh.hu, Kiadott új építési engedélyek, Frissítve: 2019. április 3.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az adja el az ingatlant, aki hirdeti

ingatlanközvetítés ingatlanmarketing hideghívás Magyarország Ügyészsége ugyeszseg.hu ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanközvetítés lényegét fogalmaztuk meg. Ezért van gond a szerződéseikkel. Évről évre felbukkannak történetek bírósági perekről, az ingatlanközvetítőt szerződési feltételei miatt elmarasztaló ítéletekről. Alig két napja lehetett olvasni erről utoljára az Ügyészség oldalán. Ezeknek a híreknek a hatása nem mérhető. Az ingatlanközvetítők célja viszont továbbra is változatlan. A tulajdonoson kívül bárki hirdetheti az ingatlant, egy eladó lakás akár több tucat értékesítő neve és telefonszáma alatt futhat. Ebből élnek az ingatlanhirdetési oldalak és reklámozzák, hogy náluk több százezer hirdetés van. Közben egy ingatlanhirdetési oldalon sincs 100 ezer egyedi eladó ingatlan sem. Erre már annyira nem büszkék, ezt nem verik annyira nagy dobra, mert ebben igazából a magyar ingatlanközvetítő „szakmával” vállalnak sorsközösséget. A magyar ingatlanközvetítés az együttműködésen alapul, egyfajta kollegiális szívességen. Bajtársak az értékesítők, akik megosztják eladó lakásaikat egymással. A szerződéseik erre lehetőséget biztosítanak.

Ezért írtuk azt korábban"Aki egy ingatlanértékesítővel együtt dolgozik, az gyakorlatilag az összessel kapcsolatban van, csak nem tud róla."

Ha van olyan kivételes értékesítő – aki erősíti a szabályt – kizárólagos ügyfelekkel dolgozik, bizalmi alapon, na akkor ő több hideghívást kaphat, mint ha maga a tulajdonos hirdetné a lakást. A miért nem működik együtt örökzöld kérdésre nincs jó válasz. Ha azt mondja az ember, hogy akit érdekel az eladó lakás, az pontosan olyan könnyedén megtalálja a hirdetést, mint az, akivel éppen beszélget a „nem együttműködésről”. Ilyenkor jön az ordas nagy kamu szöveg – Tulajdonosoknak is ezzel jönnek – hogy őket a vevő kereste meg közvetlenül, mert nem ért annyira az ingatlanokhoz és nem akarja egyedül megnézni. Ki veszi ezt be? Nem tudni, de egy ostoba kitalálta ezt a kifogást, a többi ostoba meg ismétli, mint ha attól hihetőbb lenne. A lényeg a lényeg, hogy biztosan a helyszíni találkozó lebeszélése lesz a cél. Elengedi az együttműködést a telefonban, de a helyszínen tovább folytatja. Egy tapasztaltan tulajdonos ebbe simán belemegy. Egy tapasztalt értékesítő viszont elengedi a füle mellett. Ha érdekli a vevőt a lakás, akkor meg fogja keresni a hirdetőt. Lakást nem fog bukni egy vevő sem egy értékesítő két szép szeméért sem.

A bíróságok a vevőket saját tulajdonukként kezelő ingatlanközvetítőket büntetik

Mindhiába sajnos. A kicsik mutogatnak a nagyobbakra, a nagyok hibáztatják a kisebb ingatlanosokat, kontároznak, képzetlen és iskolázatlan barbárokat emlegetnek, felhígult szakmáról beszélnek. Ez mondjuk jó vicc, mert az ingatlanpiac összement, ennek köszönhetően manapság összeségében jóval kevesebben „ingatlanoznak”, mint 10-15 éve. Közben meg a szerződéseik nem felelnek meg a magyar jogi környezetnek, de a nemzetközinek sem.

Ez csak akkor okozhat bajt, ha a tulajdonos is hirdeti az eladó ingatlant. Akad rá példa, nem is kevés. Ezt próbálják minimalizálni, nagyon gyakran el akarják venni a tulajdonos kedvét a hirdetéstől. Kollegiális szívességből egy nap 90-100 kolléga is felhívhatja a hirdetőt, hogy „érezze a törődést”. Ez már zaklatásnak is elmenne, ha kiderülne róla, hogy szervezett, tudatos és igazából csak aljas indokból elkövetett hideghívás. Ha meg valódi vevő hívná a hirdetőt, neki a szám foglalt lesz. De a hirdetőt olyan sokk érheti és annyira belezavarodhat az egészbe, könnyedén elveszhet számára a vevő a sok hívás között.

Ez az ingatlanközvetítés hátsó szándéka: A tulajdonost a vevő ne hívja, ha hívja ne érje el. A tulajdonos minél előbb adja fel a hirdetést és bízza a munkát „szakértőre”.

Ez meg a jelek szerint jól működik, mert a pletykák alapján a legtöbb eladó előbb maga hirdet, utána szerződik le a magyar ingatlanközvetítéssel. A szakértelem meg annyi, hogy az adja el az ingatlant, aki hirdeti. A magyar leleményesség újabb csodálatos példája ez.

Kép: Ingatlanműhely

Forrás: Magyarország Ügyészsége

Tisztességtelen szerződési feltételeket alkalmazott több ingatlanközvetítő  irodahálózat, 2017. június 14.

Pernyertes Ügyészi fellépés  egy ingatlanközvetítő céggel szemben, 2019. április 2.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A személyi kölcsönök új dimenziója a lakásárakban

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés személyi kölcsön ingatlan ksh 2019 Magyarország Ingatlanműhely

A lakásárak növekedése már jóval több embert bosszant, aggaszt, mint amennyi boldogan tud róla beszélni. Az emberek dühösek, mert nem ott és nem azt tudják megvenni vagy építeni, amit szeretnének. Ma már jóval nagyobb kompromisszumra kényszerülnek, hiába nő a jövedelmük. Visszanézve, 2008 előtt többen tudtak vásárolni és építeni, leginkább ott, ahol szerették volna. Hiába mondják, hogy ma minden sokkal könnyebb, elérhetőbb, a hétköznapokban nem ezt tapasztalni. Az akkori lakáspiacon óriási lakáshitelezési boom volt. Ismeri, tudja mindenki, hogy igen alacsony önerővel lehetett könnyedén hitelhez jutni. Ma az alacsonyabb önerő és a jelentős hitel csak azoknak jár, akiknek eleve alig lenne szükségük hitelre. A prémium ügyfélnek, a felső 10%-ba tartozó fizetéssel, ma is jól lehet eladósodni. A tömegeknek marad a magasabb kamat, a jóval szigorúbb értékbecslés és alacsonyabb maximális hitelösszeg meghatározása.

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés személyi kölcsön ingatlan ksh 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Ahol ingatlant adnak el, ott az árak nőnek Magyarországon

A lakásárak növekedését már a lakáshitelezés sem tudja finanszírozni, mert az önerőt a nem prémium ügyfelek egyre nagyobb kockázatokat vállalva tudják csak előteremteni

Régi trükk a személyi kölcsönök felvétele és azt beszámítani az önerőbe. Az elmúlt évek nem is a lakáshitelezés új korszakát teremtették meg, hanem a személyi kölcsönök új dimenziójába léptünk át.

Olyan összegeket kínálnak ma már a bankok személyi kölcsön formájába, amit korábban lakáshitelként vettünk fel. Mindezt fedezet nélkül és persze komoly kamatra. A személyi hitelek felfutása mögött a lakáspiaci folyamatokat is látnunk kell. A lakáshitelezés önmagában a mai lakáspiacon már kevés.

A vevők és a házat építők eladósodhatnak családon és a baráti tarsaságokon belül, majd felvehetnek személyi kölcsönt, lakáshitelt és az összes megtakarításukat is felélhetik egy ingatlan projekt miatt. Remélhetőleg ez a mondat mindent elmond a jelenlegi lakáspiac helyzetéről. A személyi kölcsönökkel a bankok mellett a hitelközvetítők is ügyeskednek, agresszíven ajánlják a kevés önerővel rendelkező ügyfeleik számára. Ez megint csak stresszeli a vevőket és a házat építőket, akik mind tudják, hogy bajba is kerülhetnek, ha túlvállalják magukat. Már eleve stresszeli őket a sok újratervezés, amit a lakáspiac kényszerít ki. A nagyvárosok ingatlanpiaca sok vevőt és házat építőt rekeszt ki az áraival. Lakni kell valahol, és ilyenkor marad a nagyvárosok mellé költözés, ami már trendnek nevezhető. Majd ezek után tegye fel valaki a kérdést, hogy ha nem érti, miért olyan feszült az átlagember. Elméletileg jobban élünk, mint 2008 előtt, de az ingatlanügyeink miatt már akkor is igen sokat kockáztattunk. Akár mindent feltettünk egy lapra, tényleg egyetlen egy lapra.

lakásárak lakáspiac lakáshitelezés személyi kölcsön ingatlan ksh 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáshitelezés már nem tudja finanszírozni a lakásárak növekedését

2018-ban erős országos lakásárnövekedés volt, akár 9%-10% között nőhettek az eladott használt ingatlanok árai, a legfrissebb KSH adatok szerint

A nagyvárosokon kívüli lakáspiacon most már biztosan nőnek az árak. 2017-hez képest jóval erősebb áremelkedés volt 2018-ban egész Magyarországon. Ez dühíti a többséget és még inkább eladósítja a vevőket és a házépítőket. Január elején beszéltünk a KSH akkori számairól. Az eladók az árnövekedést látva továbbra sem kételkednek, hogy nincs megállás, csak emelni kell az árakat.

Aki figyeli a lakáspiacot, láthatja, hogy nem olyan ritka az eladó használt lakásoknál sem az, ami az új építésű lakásoknál teljesen bevett gyakorlat: minél tovább van piacon, annál inkább megy fel az ára.

A KSH számait és a grafikonokat elnézve lehetnek kérdéseink. Biztosak vagyunk benne, hogy nincs közötte az, hogy a munkahelyünkön mikor lesz létszámleépítés, vagy hogyan fogunk megélni egy fizetésből, ha párként a másik kiesik a munkából. Az első számú kérdés mindig az, hogy meddig nőnek a lakásárak, pedig hamarabb történhet velünk olyan életesemény, ami után a lakásárak fognak minket a legkevésbé érdekelni. A lakásárak csak akkor foglalkoztatnak minket, ha venni vagy építeni akarunk. De nem biztos, hogy mindenáron megéri erőltetni ezt. A lakáspiacon is tudni kell nemet mondani.

Kép: Instagram

Statisztika: ksh.hu

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Demográfiai portré

demográfia család CSOK családpolitika lakáspolitika otthon otthonteremtés kritika 2019 Magyarország Ingatlanműhely

2018-ban 89 800 gyerek született Magyarországon. Ez a valaha mért harmadik legkisebb szám. Ettől kevesebb gyerek csak 2013-ban (88 689) és 2011-ben (88 049) született. A magyar állam 1971 óta köti össze a gyerekvállalást és az otthonteremtést. Ez a közel félévszázad bebizonyította, hogy az eszköz és az irány sem hatékony. A gyerekvállalást és az otthonteremtést külön-külön és más-más eszközökkel tudnák befolyásolni és egyáltalán nem helyettesítheti a bizalmat a jóléti államban. Az otthonteremtés támogatása csak és kizárólag a lakáspiaci folyamatokra tud hatni és növeli a társadalmi egyenlőtlenségeket. Nem is kell olyan messzire visszamenni, hogy lássuk, például mi történt a magyar lakáspiacon 2015-től kezdődően, amikor a magyar állam a Szocpolt átnevezte CSOK-ra és új időszámítást hirdetett. Több gyereket nem vállaltak, leginkább a meglévő gyerekre vették igénybe. A legfrissebb adatok alapján már 85 ezer CSOK szerződést kötöttek 2015. július 1. óta. Amikor átnevezték, akkor kb. ennyi idő alatt 200 ezer feletti szerződésre számíthattak, ha nem többre, és valamilyen baba boomra. A várt siker elmaradt, ahogy 1971 - a Szocpol bevezetése -  óta nem sikeres ez a politikai termék. A történelem nálunk nem hiteles tanítómester.

A magyar társadalom 1980-ra csalódott a magyar államban, kiábrándult a pozitív illúziókból

Már csak idő kérdése volt, hogy az államadósságtól fuldokló, versenyképtelen magyar gazdaság a biztonság helyett a teljes bizonytalanságot nyújtsa az állampolgárainak. 1980-tól megjelennek az 1-2 gyerekes családok, az emberek egymást beszélik le a több gyerekről. Önvédelmi reakció ez. Az 1970-es évek „boldog békességét” felváltotta valami megmagyarázhatatlanul „rossz levegő” , amit nyugodtan nevezhetünk gazdasági válságnak. A demográfiai fordulat ugyanis gazdasági válságot jelent és azóta is tart. A természetes fogyás ismeretlen fogalma azóta rányomja a bélyegét az egész magyar gazdaságra és természetesen a társadalomra. Mondhatnánk, hogy mennyi, de mennyi minden változott azóta! Tényleg? Ma is ugyanolyan kiskirályok/erősemberek uralják a falvakat, a községeket, a kis- és nagyvárosokat, a fővárost, akik egyéni érdekeiket mindig előtérbe helyezik a közösség érdekeivel szemben.

demográfia család CSOK családpolitika lakáspolitika otthon otthonteremtés kritika 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Recesszióban van a társadalom = Recesszióban van Magyarország

A gazdasági elit továbbra is az államot fejőstehénnek nézi és szimbiózisban élnek együtt, teljesen elüzletiesedett az állam, és úgy működik Magyarország, mintha egy nagy állami vállalat lenne

A rendszer nem változik, csak a módszerek. Ez mérgezi a társadalmat, mert ismét csak az egyenlőtlenséget növeli, a kiszolgáltatottságot. Az 1980-as években is „teljes foglalkoztatottság volt”, volt munkája mindenkinek és még eleget tudott enni is. De ez már nagyon kevés volt a 20. század végén is a "boldogsághoz". A 21. században ez még kevesebbet jelent. Az 1980-as években bekövetkezetett demográfiai folyamatot egyik évtizedben sem tudták megfordítani azóta, mert az állam saját, rövidtávú (üzleti) érdekei mindig is fontosabbak voltak a társadalmi jólétnél és kiszámíthatóságnál. Nagy szavak, de a hatalom megszerzése és a megtartása kizsigereli a magyar társadalmat, mentálisan rombolja.

demográfia család CSOK családpolitika lakáspolitika otthon otthonteremtés kritika 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A család alapja lehet, hogy a nő és a férfi, de a gyerek alapja az egészséges nő és férfi, és egy egészséges társadalom

A politikai jólét és a társadalmi jólét összekeverése nagy károkat okoz

Így vált Magyarország a világ egyik legegészségtelenebb országává. A magyarok elhíztak és a világ legkövérebb országai között vagyunk. Önpusztító módon élünk. Az iparunk és a mezőgazdaságunk már nagyon régóta mérgezi a földet, a vizet, a levegőt. A magyar társadalom sem környezettudatos. A környezettszennyezésnek következményei vannak. Közben azt látjuk, hogy a világ elrohan mellettünk és csak tovább nő Magyarország társadalmi és gazdasági elmaradottsága. Persze minél inkább bezárkózunk, ez annál kevésbé feltűnő. A bezárkózást már egyszer kipróbáltuk, de nem jött be. Sőt, magyarázták már nekünk, hogy a „Nyugat” az ellenségünk és „minden jó Keletről jön". A vége az lett, hogy recesszióba, válságba került a magyar társadalom.

demográfia család CSOK családpolitika lakáspolitika otthon otthonteremtés kritika 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Manipulálhatnak minket és kihasználhatják a jóindulatunkat, de gyereket nem az állam, hanem magunk miatt vállalunk a 21. században 

Négy elvesztegetett évtized után is csak a társadalmi olló nő, a természetes fogyás meg egyre gyorsabb

2010-2019 között várhatóan 390 ezer főre gyorsul. A demográfiai és a társadalmi folyamatok relativizálása ma divatosabb, mint korábban.

Újra erős pozitív illúziókkal bombáznak minket. De mi már 1980 óta nem hiszünk ebben. Lehet, nem értünk a politikához, sőt, akár még teljesen hülyének is nézhetnek minket, mi ezt nem a szavazatainkkal fogjuk kifejezni, hanem azzal, hogy nem vállalunk gyereket.

A magyar állam a magyar társadalommal vívja értelmetlen háborúját és így nevezi gondoskodó és jóléti államnak magát. Minél később látja ezt be, annál gyorsabban fogyunk. Mondtuk már azt, hogy hitelre nem vállalunk gyereket. Üres szavakra sem. Most állami személyi kölcsönt kínálnak, hátha ettől majd többen fognak házasságban élni. A trend nem ez és állami támogatású személyi kölcsönért sem fogunk házasodni. Sebaj, az elváltak aránya még nőhet!

demográfia család CSOK családpolitika lakáspolitika otthon otthonteremtés kritika 2019 Magyarország Ingatlanműhely
A politika l'art pour l'art már annyi ideje, hogy ne bízzunk meg benne

Pénzért eddig sem vállaltunk gyereket és ezután sem fogunk

Lakáshitelekkel szúrják ki a szemünket. Túlfogyasztást várnak el tőlünk és egyre nyilvánvalóbban még az államadósságot is hivatalosan a mi nyakunkba akarják varrni (= vegyünk államkötvényt). A magyar társadalom válsága a magyar politika, a magyar állam válsága. A politika l’art pour l’art már annyi ideje, hogy ne bízzunk meg benne. A magyar politika a saját maga túléléséért küzd, feláldozva a társadalmat, mint korábban a háborúkban. Akkor sem számított az emberélet és mennyi magyar halt meg teljesen értelmetlenül az elmúlt két évszázadban felelőtlen politikusok miatt! 1980 óta úgy védekezünk az ilyen politika ellen, hogy már eleve nem is vállalunk annyi gyereket. Nem bízunk az államban, akkor sem, ha rászavazunk. Nem bízunk Magyarországban, akkor sem, ha itt élünk.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A stabil kártyavár

prime property luxus lakásárak lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Túl gyakran találkozni olyan ábrákkal, ahol a magyar főváros aktuális lakásárait azzal magyarázzák félre, hogy bezzeg más gazdag országok nagyvárosaiban, esetleg különleges „városállamokban” vannak csak igazán elszállt árak. Ha néha ezeket az ábrákat megnézzük közelebbről, kiderülhet, azok a külföldi drága ingatlanárak a prime property kategóriába tartoznak. Nálunk csak simán luxus ingatlanoknak hívjuk, de angolul ennél egy picit többet jelent. Idealisztikusan a tökéletes, a kompromisszummentes ingatlanokat nevezik így, amely a nagyon gazdagok ingatlanpiacát jelenti. Mintha nálunk a magyar vagy a budapesti milliárdosok ingatlanpiacára szeretnénk vetni egy pillantást. Ilyen ingatlanpiac viszont nincs. Külön, mérhető nagyságú, amiről lennének releváns információink, olyan biztosan nem létezik.

A budapesti és úgy általában a „magyar luxusról” nagyon részletesen összefoglaltuk, amit szerintünk tudni érdemes. Érdekes olvasmány még ma is, amikor a lakáshirdetési oldalakon és akár lakberendezési magazinokban úgy dobálóznak a luxus kifejezésével, mintha az a széles tömegek számára elérhető lenne.

De még ennél is érdekesebb, hogy a világ luxus ingatlanpiacán Budapestet nem jegyzik. Még Európa luxus ingatlanpiacán sincs fent. Ez nem véletlen, mert gyakorlatilag egész Magyarországon nincs nemzetközi mércével mérhető luxus ingatlanpiac.

A világ luxus ingatlanpiacának az árait az átlagos budapesti lakások áraihoz mérni nem csak tájékozatlanságot jelent, hanem nagyfokú felelőtlenséget is

Nem is kell elhagyni a várost, itt is mondhatunk példát, hogy a Havanna- lakótelepen egy kétszobás panellakás továbbra is alulértékelt egy új építésű gellérthegyi egylakásos villa árához képest. A kettőt semmi értelme összehasonlítani. Annyi közük van egymáshoz, hogy mind a kettőben laknak emberek. Persze ettől még összehasonlíthatjuk, levonhatunk belőle téves következtetéseket, de mi értelme lenne?

Aki a médiában relativizálja a budapesti lakásárakat, az érdekből teszi

Apropója is van, hogy ezt a témát most így felnagyítjuk. A világ luxus ingatlanpiacán a lakásárak trendje nem feltétlenül követi az átlagemberek ingatlanpiacának trendjét.

A luxus ingatlanok piaca világszinten árcsökkenést mutat, addig a normál ingatlanok piaca meg egyelőre csak erősödik. A világ (dollár) milliárdosai annyira nem „ingatlanbuzik”, mint a „pórnép” – mondhatnánk sértően, gúnyosan, de inkább iróniával tesszük, nagyon-nagyon sok cinizmussal megfűszerezve.

A nemzetközi lakáspiaci trendek a magyar lakáspiaci trendekre elég nagy hatással vannak

Bár mi ezt itthon nem nagyon vesszük tudomásul. Kis túlzással, de annál nagyobb öniróniával, szerintünk még a lakásáremelkedést is mi magyarok találtuk fel : ) Budapesten meg jelenleg is van több olyan lakásprojekt, ami megcélozta az igazán tehetős vásárlókat. Ezeknek a társasházaknak semmi közük a luxushoz, mert Magyarországon egy társasház nem tartozik a luxus ingatlanok kategóriájába. Ettől függetlenül a magyar lakáspiac luxus ingatlannak tekint minden extrém magasan árazott társasházat is. Budapest mellett talán még a Balaton "fertőződött meg ezzel a vírussal".

Felmerülhet a kérdés, hogy az egyébként is heterogén budapesti lakáspiac tovább polarizálódik-e és lehetnek-e ezek a „luxus társasházak” az első fecskék, ahol elindul az „irányár” lefelé?

Már csak azért is, mert pont az ilyen társasházi lakások árában „van bőven tér”, hiszen a lakások értéke és ára között itt jóval nagyobb a különbség egy átlagos lakóingatlanhoz képest.

A „luxus társasház” attól is luxus, hogy átlagon felüli megtérüléssel kecsegteti az építtetőjét. Az ilyen házak tudnak igazán lassan épülni, vagy állnak évekig üresen. Hosszú ideig tarthat, mire valóban értékesítik őket, vagy olyanok veszik meg, akik használni vagy hasznosítani szeretnék. Budapesten erre elég sok példa akad a múltból és nem látni, hogy ebből a leckéből bárki is tanult volna.

Aki esetleg elgondolkodott, hogy a 10 ezer euró/nm ár egy budapesti társasházi lakásért ma bombaüzlet, az még mindig kevesebbet kockáztat, ha inkább a Havanna-lakótelepen vesz meg inkább egy egész tízemeletes panelházat

Ez nem is olyan rossz vicc, ha ingatlanbefektetésben gondolkodik valaki ma Magyarországon. A nemzetközi luxus ingatlanpiac nem fékez, hanem már zuhan. Azért félteni nem kell. Amilyen árak vannak, abból ez a zuhanás egész sokáig is eltarthat. A Havanna-lakótelep egyik tömbjének vételárából még nem biztos, hogy kijönne egy nemzetközi mércével is értékelhető prime property a világ elitista felén.

Fejétől bűzlik a hal, ami a jelenlegi igen forró magyar lakáspiacon azt jelenti, hogy a legkiszolgáltatottabb helyzetben a legdrágábban árazott ingatlanok vannak

Ha valaki árcsökkenést vár, akkor ott fogja látni először, de ez nem azt jelenti, hogy a Havanna-lakótelepen olcsóbb lesz egy panellakás, mert a „luxus társasházakban” nő a vevők alkupozíciója. Az ingatlan-kártyavár nem omlik össze, csak azért, mert a tetejéről néhány lap leesik. Amikor már tudatosan bontják a kártyavárat, akkor sem omlik össze, hanem lépésről lépésre, fokozatosan építik újjá.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakásárak és bérleti díjak Magyarországon

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac panel panellakás ingatlan mnb lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület LITT 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A hozamcsökkenés nem jelent bérleti díj csökkenést a lakáspiacon, csak a bérleti díjak lassabb emelkedését az aktuális lakásárakhoz képest – írtuk a Beszéljünk a bérleti díjakról elemzésünkben.

A lakáspiac hirtelen áremelkedésére mindenkinek van egy magyarázata

Sokan a lakásbefektetéseket okolják. Egy ingatlanközvetítő nem reprezentatív és nem hiteles adatai alapján van a köztudatban egy 40%-os szám. Ez valószínűleg még Budapesten sem igaz, nemhogy a többi nagyvárosban. Ha mégis ezt a 40%-ot úgy vesszük figyelembe, ami csak és kizárólag a magyar nagyvárosokban érvényes, akkor számoljuk ki újra, mit is jelent ez a 40% valójában az egész lakáspiacon.

Az adásvételek nagyjából 45%-a történik a nagyvárosokban, a többség kisvárosokban és falvakban vásárol. Ha ennek a 45%-nak nézzük a 40%-át, akkor az országosan már csak 18% körüli lakásbefektetést jelent. 10-ből 2 ember sem vásárol Magyarországon befektetésre lakást.

Abból indultunk ki, hogy a nagyvárosi 40% is túlzás, ezért országosan inkább 10% alatti a lakásbefektetések éves reális aránya. A lakásvásárlók 80-90 százaléka biztosan nem lakásbefektető Magyarországon.

Az arányukra és a magyar lakásbefektetések egyik igen érdekes jelenségére szeretnénk ezzel felhívni a figyelmet, amit jó lenne, ha a Magyar Nemzeti Bank is figyelembe venne, amikor a lakáspiacról gondolkodik és beszél (Megjegyzés: 2019. március 18-án az MNB javaslatára megalakult a Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület = LITT). A lakásbefektetések okát a jól kiadható lakásokkal és a lakásárakhoz viszonyított relatíve kedvező bérleti díjakkal magyarázzák. Annak ellenére teszik ezt, hogy lakást Magyarországon szinte csak és kizárólag az árnövekedés miatt éri meg megvásárolni, a bérleti díjak miatt annyira nem. Persze egy kiszámítható havi jövedelem mindig jól hangzik és sok embernek a „kicsi is többet ér a semminél”, vagy a láthatatlan árnövekedésnél, amit majd csak a lakás eladásakor tudnak realizálni.

A havi bérleti díj legalább kézzelfogható a növekvő lakásárakhoz képest

Ettől függetlenül nálunk a lakásárak tudnak látványosan nőni, a bérleti díjak csak kullognak a lakárak után. Élő példával bemutatva, lehet, hogy valaki vett egy pesti egyszobás lakást 8,5 millióért 2014 elején, ráköltött még 500 ezer forintot és kiadta 80 ezer Ft havi bérleti díjért. Ez a lakás ma lehet, hogy 20 millióért is gond nélkül értékesíthető lenne, de a bérleti díja maximum 120 ezer forint körül van jelenleg.

Minél többet ért egy lakás 2014-ben, annál kisebb arányban nőtt a bérleti díja azóta.

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac panel panellakás ingatlan mnb lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület LITT 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásspekluáció hatása az új építésű lakások piacán keresztül érvényesül

Ha egy bérlő lakja folyamatosan a kiadó lakást, a bérleti díj még lassabban nő

Ez szintén egy olyan jelenség, amiről „nem divat” beszélni. Egy igazán hosszútávú bérlő 2014 óta még jobban járt, ha nem költözött el, mert a több költözés egyre magasabb bérleti díjat jelent az albérletpiacon. Magyarországon inkább bérlőváltásnál emelünk „drasztikusan” bérleti díjat, nem akkor, amikor a lakás folyamatosan ki van adva egy bérlőnek.

Bezzeg a panellakások ára és bérleti díja is tudott arányosan nőni, amiért sok téglalakás tulajdonosa kaparja a falat és fogalma sincs, hogy miért. Bosszantja magát, hogy az ő szép, új építésű vagy presztízs téglaépítésű, használt lakása, elitebb környékeken sem tudja azt, amit egy lenézett 8. kerületi panellakás igen. De manapság a 8. kerület Budapesten túl drága. A 10. kerület az új 8. kerület egy ideje. A használt és új lakásokat vásárlók „tömegei” most ott próbálnak szerencsét.

Mindezek ellenére egy magyar lakáspiaci sajátosság a lakásárak és a bérleti díjak kapcsolata, ami legalább annyira igaz Budapesten, mint más magyar nagyvárosokban.

A panellakás a „hozamkirály”, a bérleti díja annak a legmagasabb az árához képest

Ez így volt 2014 előtt is. A különbség ma annyi, hogy a panellakás az egyetlen, aminek a bérleti díja teljes mértékben követi a lakásárak változását, amit éreznek a lakásvásárlók és a bérlők is. Ha sorrendet kellene tenni az elvárható hozamokban, akkor azt mondanánk, hogy semmi sem változott a 2008 előtti és utáni lakáspiac között:

Panellakás > Használt téglalakás > Új építésű lakás

A legrosszabb bérleti díjakat az új lakások jelentik. A bérleti díj miatt új lakást venni az egyik legrosszabb döntés volt korábban, tehát 2008 előtt is.

Az új építésű társasházi lakásokat inkább azért érte meg birtokolni, mert jobban eladhatóak voltak, jobban bírták a zord lakáspiaci időket is.

A lakásbefektetésnek van egy szélsőséges formája, amit lakásspekulációnak neveznek

Ilyen esetben a rövid idejű birtoklás és a gyors értékesítés, a lakáspiac árnövekedésének a villámgyors realizálása a cél. Ez az új építésű nagyvárosi lakások piacán 2016 óta egészségtelen szinteken mozog. A lakásspekulációt és a lakásbefektetést nem érdemes viszont egy lapon említeni. Kár, hogy még a Magyar Nemzeti Bank is összekeveri véletlenül vagy szándékosan, nem tudjuk. Az viszont biztos, hogy az egyik rövidtávú, a másik hosszútávú stratégiát igényel.

A lakásbefektetés alapjaiban véve hasznos, a lakásspekuláció meg minden értelemben káros. Magyarországon olyan alacsony a hosszútávon gondolkodó lakásbefektetők aránya a lakásvásárlásokban, ami inkább egy apró, de egészséges albérletpiachoz még szükséges is.

A lakásspeckuláció viszont rapid és agresszív, érték nélküli, ami magyarázatot adhat arra, hogy a budapesti és úgy általában a magyar nagyvárosok új építésű társasházi lakásai miért szenvednek. Áldozatul estek a lakásspekulánsoknak.

lakásbefektetés albérletpiac bérleti díj lakáspiac lakásárak újlakáspiac panel panellakás ingatlan mnb lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület LITT 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakásárak gyorsabban nőnek, mint a bérleti díjak, ami a lakásspekulánsoknak kedvez, nem a lakásbefektetőknek

Az új építésű társasházi lakások horror árai sajnos hatást gyakorolnak az egész lakáspiacra

A Magyar Nemzeti Banknak erről kellene inkább hangosan gondolkoni, mert ezek a lakásspekulációk nagyon komoly károkat tudnak okozni már egész rövid idő alatt. A valódi lakásbefektetők például sokkal gyorsabb hozamcsökkenéssel szembesülnek ilyenkor. 2019-ben a lakásspekulációk miatt alig éri meg bérleti díj miatt lakást vásárolni Magyarországon. A Magyar Nemzeti Bank meg még mindig nem látja a fától az erdőt és nem nevezi nevén a lakásspekulánsokat.

A téglalakások és az új lakások mellett a panellakások az „üdítő” kivételek, aminek örülhetnek a panellakás tulajdonosok és a vásárlók is. A bérlők már kevésbé. Nekik már inkább el kellene kerülni a panellakásokat, de egyrészt van egy megszokás, hogy a panel a legolcsóbb bérlakás is, bár ez ár/érték arányban jó ideje már nem igaz Magyarországon.

Bérlőként ma csak kiszolgáltatott helyzetben éri meg rossz állapotú panellakást bérelni

Persze jól hangzik ma is, hogy 100 ezer forintért egy 40 éves életszínvonalat nyújtó „retro” kétszobás panel kibérelhető. Akinek kell a két szoba, annak ez a teljesen elavult, full felújítandó panel még mindig elérhetőbb alternatíva, mint a hasonló időket idéző 2 szobás téglalakás, ami meg már 120-130 ezer forint bérleti díjat jelent. Felújított vagy jóval jobb állapotú 2 szobás tégla- és panellakások meg már 140-150 ezer forinttól indulnak.

Azért beszélünk szobaszámban, mert a lakások árát és bérleti díját is ez befolyásolja leginkább. A több szoba minden (eladás és kiadás) szempontból előnyösebb, mint a nagyobb méret.

Ezek a speciális előnyök, de még az esetleges kivételek sem írják felül a lakásárak és a bérleti díjak különleges kapcsolatát Magyarországon. A Magyar Nemzeti Bank megpróbálhatja, de eddig - az állammal kézen fogva - inkább a lakásárak gyors növekedését lehet neki köszönni.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ahol ingyenes a szolgáltatás, ott mi vagyunk a termék

ingatlanközvetítés ingatlanhirdetés ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Azzal a kérdéssel még ma is könnyebb találkozni, hogy az eladók minek működnek együtt ingatlanközvetítőkkel az internet korában. Az a kérdés valahogy fel sem merül, hogy a vevők minek keresik meg őket, miért kérik a segítségüket. Most nem arra gondolunk, hogy a lakáshirdetések elsöprő többsége nem magánhirdetés. A hirdetési oldalak az ingatlanközvetítők hirdetéseire épültek fel. Ezt az üzleti modellt a technológia fejlődése csak erősíti, nem pedig gyengíti.

A vevőknek látszólag semmi okuk nem lenne ingatlanközvetítők segítségét kérni. Jelentkeznek a hirdetéseikre, megnézik a hirdetett lakásokat, aláírják – papíron vagy elektronikusan - a „jelenléti ívet” és kb. ennyi, nem foglalkoznak tovább a hirdetővel.

A valóságban mégis az történik, hogy a vevők kapcsolatot építenek az ingatlanközvetítőkkel

Ez a kapcsolatépítés nem olyan alapokon nyugszik, mint az eladók és az ingatlanközvetítők kapcsolata. A vevők kezdeményeznek, nem kell őket hideghívással "zaklatni". Ez a kezdeményezés a lehetséges megvásárolható lakások felkutatását célozza meg. Az eladókhoz hasonlóan, a vevők sem azonnal rohannak az ingatlanközvetítőkhöz segítségért, kötnek velük szerződést.

Amikor az eladó nem talál vevőt és a vevő nem talál lakást, az ingatlanközvetítő valahogy képbe kerül. Mondjuk pont azért, mert az ingatlanközvetítő bevonása nem az eladás vagy a vásárlás feladását jelenti, hanem a folytatását. Hívhatjuk szentimentálisan reménynek is. Az ingatlanközvetítők a reményt jelenthetik a vevőknek és az eladóknak is a lakáspiacon az első/kezdeti kudarcok után.

A vevőknek általában „ingyen” kínálják a szolgáltatásaikat az ingatlanközvetítők. Az ingatlanközvetítők elleni harc egyik fegyvere, hogy nélkülük minden értékesítés olcsóbb lenne, mert növelik a jutalékukkal a lakásárakat. A valóságban az ingatlanközvetítő inkább árcsökkentő, mint áremelő tényező tud lenni az adásvételekben. Az eladók tudatosan ezért kerülik őket, addig a vevők tudat alatt meg pont ezért barátkoznak velük.

Az „ingyen ebéd” az a szolgáltatás, ahol rejtett költséggel kell számolni. Ez a költség tényleg azt jelenti adásvételnél, hogy az eladó a vételár egy részét az ingatlanközvetítővel osztja meg. Ezen kár is lenne vitatkozni.

A másik oldalról nézve viszont a vevő továbbra sem csak a legalacsonyabb árat, hanem a számára reális árat is elfogadja. Ha a kialkudott vételár megfelel ennek az elvárásának, akkor őt nem érdekli, hogy a vételár = lakásár + ingatlanközvetítői jutalék.

Ez maximum az eladót zavarhatná, de neki is fontosabb lehet végül a sikeres adásvétel, mint a plusz teher, az ingatlanközvetítőnek fizetett jutalék.

Az ingatlanközvetítő szolgáltatás semmi eshetőségre sem nonprofit és nem ingyenes sem a vevőnek sem az eladónak. A vevő fizeti a számlát, az eladón keresztül. A vevő fizeti meg a lakáshirdetés és az értékesítés minden költségét. A vevőknek ingyenes a lakáshirdetési oldalak nézegetése is. A hirdetők meghitelezik ennek a költségét, amit a sikeres értékesítések után behajtanak a vevőkön és a bérlőkön.

Minden ingyenesnek nevezett szolgáltatásban van egy fontos szereplő, aki vagy ami a pénzt termeli. A lakáspiacon ez a vevő = a vevő a termék

Egy ingatlanhirdetési oldalnak és egy ingatlanközvetítőnek is a vevő a terméke. Vevők nélkül mind a két típusú vállalkozás csak egy pénzégető. Vannak ilyenek a lakáspiacon most is, akik évente csak viszik a pénzt, mert a vevők inkább elkerülik őket, így nincs piacképes termékük. Az ingatlanközvetítők és az ingatlanhirdetési oldalak egy pályán fociznak, egymásból élnek, ha jó az egyiknek, akkor ott jó lehet a másiknak is, feltéve, ha a közös terméken, a vevőkön „egészségesen” tudnak osztozkodni. Ez még leírva is elég bizarr, a valóságban meg inkább elég komplex.

A lakáshirdetési oldalak gyakran olyan szerepet játszanak, mintha ők teljesen függetlenek lennének a lakáspiactól, őket nem befolyásolja a vevők-ingatlanközvetítők-eladók cicaharca

Mindezt arra alapozzák, hogy nekik teljesen mindegy, a vevő és az eladó közvetlenül találkozik vagy ingatlanközvetítőn keresztül, a lényeg, hogy az adásvétel sikerében a lakáshirdetési oldal szerepet játszon = a vevő ott találja meg a lakást, az eladónak onnan jöjjön a vevő. Azaz ingatlanhirdetési oldal halálra is van ítélve, ami ennek a lakáspiaci feltételnek nem tud megfelelni. Ez igaz. Viszont az is igaz, hogy az ingatlanközvetítők is egy idő után tudatosan ott hitelezik meg előre a hirdetés és értékesítés költségeit, ahol egyre biztosabban számíthatnak a vevők barátságára (az ingatlanhirdetési oldalak ezt kínálják a hirdetőknek).

Az ingatlanhirdetési oldalak a hirdetők bizalmából élnek. A hirdetők abban bíznak, hogy ott vannak a vevők is, ahol ők hirdetnek. Ha fogynak a vevők, vagy a vevők nem ott vannak, ahol a hirdetők, azt a hirdetési oldal is megérzi. 

Ez ismét mindenkit újra emlékeztethet arra, hogy 2016 óta a valódi vevők és a valódi eladók is a kisvárosok és falvak lakáspiaca felé mozdultak el. Az ingatlanhirdetési oldalak, a hirdetők ilyen helyzettel korábban még találkoztak. Ez egy új helyzet Magyarországon. Ráadásul még a nagyvárosi új társasházi építkezések helyett a vevőket inkább az új építésű családi házak építése motiválja. Megint egy komoly fenyegetés/kockázat az ingatlanhirdetési oldalakra és az ingatlanközvetítőkre, akik egyaránt az új társasházi lakások értékesítését tanulták meg. Az úgynevezett „vidéki” lakáspiacról az elmúlt évtizedekben azt sem tudták, hogy létezik.

Most viszont már az állami lakáspiacon az állam minden eszközt bevet, hogy ezt a „vidéki” lakáspiacot hozza további helyzeti előnybe. A termék, a vevő minél inkább elfordul a hirdetési oldalaktól, mert ott nem találja meg a számításait, a hirdetők is el fognak fordulni és nem fogják meghitelezni a „bizalmat”. Az ingatlanhirdetési oldalak nagyon ki vannak szolgáltatva annak, hogy egy lakáspiacon a vevők hol és mit vásárolnak. Pont annyira is olyan mértékben, mint az ingatlanközvetítő vállalkozások. A vevők és az eladók kapcsolatában - az adásvételi árakban - benne van az egész lakáspiac működési költsége. Ez a költség az adásvételi áraktól függ és nem attól, hogy az ingatlanközvetítők vagy az ingatlanközvetítők mennyire tudnak ebből kiharapni maguknak egy-egy szeletet.

Az adásvételi árakra az ingatlanhirdetés és az ingatlanközvetítők díjai és jutalékai nincsenek különösebb hatással

Ez jó hír a vevőknek és az eladóknak is. Nekik tényleg nincs vesztenivalójuk, amikor ingatlanközvetítővel vagy ingatlanhirdetési oldallal „működnek együtt”. Vesztenivalójuk az ingatlanhirdetési oldalaknak és az ingatlanközvetítőknek van, amikor a vevők és az eladók nem működnek együtt velük, mert kiderül, még sincs rájuk szükség.

Nincs „ingyen ebéd” piacképes termék nélkül. Valódi vevők nélkül – akik elfordulnak a lakáspiaci szolgáltatóktól - nem tartható fenn ennyi ingatlanközvetítő és ingatlanhirdetési oldal Magyarországon.  Egyik nagy szereplő sem elég nagy ahhoz, hogy egy pillanat alatt ne lehetne kihúzni a lába alól a szőnyeget. Oldallátogatottságból egyik lakáspiaci szereplő sem tud megélni, mert a piacképes termék a valódi vevő minden fél számára.

A valódi vevők működtetik, finanszírozzák az egész lakáspiacot, végső soron ők jelentik a lakáspiacot, minden más szereplő tőlük és az ő döntéseiktől függ. Aki ma még mindig nem tud a vevők vagy akár a bérlők fejével gondolkodni, az olyan, mintha ejtőernyő nélkül ugrana ki egy repülőből és szabadesésben zuhanna a föld felé.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Azonnal költözhető!

albérlet albérletpiac család családbarát otthon 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Írják gyakran az albérleti hirdetésekben. Már nem annyira gyakori, de még mindig találkozni azzal a megfogalmazással, hogy az első havi bérleti díj és a kaució megfizetése után azonnal költözhető. Azt a látszatot keltve ezzel, hogy aki előbb fizet, az fog beköltözni. Minél régebb óta van valaki bérlőként az albérletpiacon annál inkább megtanulja, hogy ezek csak üres szavak. A bérbeadók vagy akár a klasszikus ingatlanközvetítők sem minden esetben adják ki annak a lakást, aki először fizetni akar.

Az albérlet még mindig nem úgy működik, mint egy szálloda

Az albérletpiacon a bérlő csak akkor válik ügyféllé, ha azt a bérbeadó is úgy gondolja. Attól még nem lesz egy bérlőből sem ügyfél, mert ő lakást keres, nézeget és hirdetésekre jelentkezik. Ezt a helyzetet különösen azoknak a bérlőknek nehéz megemészteni, akik soha életükben nem béreltek még. Most ne csak a diákokra vagy a pályakezdőkre gondoljunk, akik tanulás vagy munka miatt költöznek egy nagyvárosba. A megváltozott élethelyzetből adódó bérlés, például válás miatt is találkozhatunk olyan bérlőkkel, akik eddigi életük alatt még egyszer sem béreltek. Apák, anyák, akiknek nem jöttek be a számításaik. Ha megvan az elhatározás, hogy költöznek, akkor utána azonnal szeretnének másik lakásban élni gyerekkel vagy gyerek nélkül. Gyerekkel a drága albérletek tulajdonosai látják csak szívesen az ilyen anyákat és apákat. Bár elmondható gyerekkel leggyakrabban csak az anyák költöznek. Családok az albérletpiacon szakmai kritikánkban mindent elég részletesen összefoglaltunk, amit a témáról tudni érdemes. Tapasztalatlan bérlőként sem könnyű egy nagyvárosi albérletpiacon. Anyaként egy vagy két gyerekkel meg pláne. A legtipikusabb hiba, hogy először egy árat határoz meg a bérlő, mert nem tudja, hogy gyerekkel csak olyan lakásba fog tudni könnyen beköltözni, ahol van külön gyerekszoba.

A gyerekes lakások a 3 szobás vagy korszerűbben a nappali+két hálós lakásoktól kezdődnek (ami magától értetődő, amikor valaki vásárol, de még mindig tabu téma, amikor bérelni akar)

Aki a gyerekeivel kétszobás lakásba akar beköltözni, őt mindenféle indokkal el fogják utasítani. Ő először ezt úgy fogja értelmezni, hogy a gyerekeitől félnek. Az a baj, hogy ez a közvélekedés is, mert a gyerekes bérlőkkel szemben nagyobb a társadalom szimpátiája és empátiája. Aki gyerekkel él albérletben, annak a társadalom szerint mindent el kell nézni, meg kell engedni és tolerálni kell neki. Mondják ezt azok a leghangosabban, akik hasonló helyzetben azonnal utasítanák el a gyerekes nőket, akik a 40-50 négyzetméteres kétszobás lakását akarnák kibérelni mondjuk két gyerekkel. A hangsúly a kétszobás lakáson van és nem méreten. Szépen lassan kezdjük el kinőni azt a megközelítést, hogy bármilyen kicsi lakásban is lehet élni gyerekkel, de ez a mindennapokban még ennyire nem tudatosodott. Az albérletpiacon 3 szobás lakás alatt szinte lehetetlen küldetés valamilyen protekció és kapcsolat nélkül gyerekkel bérelni. A teljesen tapasztalatlan anyának ezt minél később mondják el őszintén annál később fog változtatni az elképzelésén. Budapesten, ha már 150-200 ezer Ft között nézelődik, csak az idejét pazarolja, amikor nappali+hálószobás lakások hirdetéseire jelentkezik. A hirdetők mondvacsinált indokokkal nem fogják bérlőnek választani, amikor ő már fizetne és költözne „azonnal”.

Hogyan lehetne ezen gyorsan változtatni?

A leggyorsabban a hirdetési oldalak tudnak eljutni a lakáskeresőkhöz. Ha ők finoman edukálnák a bérlőket erről, megszólítanák, hogy milyen célra keres albérletet, gyerekkel vagy anélkül, mindjárt informálhatnák, hogy merre ne keresgéljenek. A hirdetők és a bérlők meglehetősen ellentmondásos viszonyában nem lehet bízni. Az csak arra jó, hogy továbbra is tévhitek alapján beszéljünk és gondolkodjunk az albérletpiacról is. Az albérlet sosem lehet elég olcsó ahhoz, hogy ne az ára legyen a központi kérdés. Magyarországon a saját tulajdon és a saját lakás erős vágya miatt, az albérlet csak és kizárólag átmeneti megoldás lehet. Átmeneti megoldásokról meg ritkán gondolkodik az ember körültekintően. Gyerek nélkül ez a mentalitás még működik. Be lehet költözni mindenféle élhetetlen és rossz minőségű lakásba is. Gyerekkel már ez már nem fog működni. Egyik oldalról nézve diszkriminatív, a másik oldalról nézve meg igenis racionális, hogy az albérletpiac a gyerekkel költöző bérlőktől sokkal nagyobb áldozatvállalást és felelősséget vár el. Szigorú, következetes, mint az a helyzet, amikor valaki tudatosan tervez családot és vállal gyereket. Már beszéltünk róla, hogy az ingatlanok mérete, hálószoba száma és a vállalt vagy vállalható gyerekek száma között nagyon szoros az összefüggés. A magyar nagyvárosi ingatlanok kicsik. A társasházi lakások pláne túl kicsik gyerek(ek)kel.

Budapest ebből a szempontból különösen hátrányos helyzetű magyar nagyváros

Családok, főleg az egy gyereknél többet vállaló családok számára nem nevezhető élhetőnek. A budapesti albérletpiac ezt egyértelműen, világosan és félreérthetetlenül kommunikálja már évek óta. Mennyivel fontosabb téma ez, mint az albérletek ára. Attól még nem lenne élhetőbb Budapest a gyerekes bérlők számára, mert olcsóbbak lennek az albérletek árai. A kislakásokba ártól függetlenül sem engedik be őket. A budapesti társasházi lakások hálószoba száma nem lesz egyik napról a másikra több. Az új építésű társasházi lakások kínálata ezen semmit sem fog tudni változtatni. A kisméretű és kevés szobaszámú lakások építése az üzlet. A nagyvárosi, köztük a budapesti albérletpiac, de úgy az egész lakáspiac sem családbarát. Az albérletpiac csak a probléma felszínét kapargatja, amikor már nem mindenkivel hiteti el, hogy egy albérlet azonnal költözhető.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A társasházak kötelező földhivatali regisztrációjáról

társasházak társasházi törvény földhivatali regisztráció 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Eredetileg 2019. január 1-től kellett volna regisztrálni a társasházakat a Földhivataloknál. A társasházi regisztrációt úgy kell elképzelni, mint a cégek regisztrációját a Cégbíróságokon. Erről még a 2017. évi CLXXXVI. törvény a közigazgatási bürokráciacsökkentéssel és az egyes hatósági eljárások egyszerűsítésével összefüggő törvények módosításáról, annak is a 23. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosítása részben döntöttek. Ez időközben kiderült, hogy egy lehetetlen küldetés, nincs megfelelően előkészítve, így a 2018. évi CXXIII. törvény a közigazgatási szabályszegések szankcióiról szóló törvény hatálybalépésével összefüggő egyes törvények módosításáról, annak is a 4. A közigazgatási bürokráciacsökkentéssel és az egyes hatósági eljárások egyszerűsítésével összefüggő törvények módosításáról szóló 2017. évi CLXXXVI. törvény módosítása részben a hatálybalépés dátumát kitolták 2020. január 1-ig.

2018 karácsonya előtt, december 20-án hirdették ki, addig is „rettegésben tartva” a közös képviselőket

A jogbizonytalanság egy jogállamban olyan, mint az ember életében a stressz. Minden betegség alapja. A jogalkotásnál már csak a jogalkalmazás kaotikusabb nálunk. A Földhivatalok mennyire vannak erre felkészülve, még nem tudni. Az viszont már biztos, hogy 2020. január 1-től nemcsak egy társasházi lakás helyrajzi száma miatt fogjuk online vagy személyesen felkeresni a Földhivatalokat, hanem egy társasház alapadatai (=társasház törzslapja) és a pénzügyi beszámolója miatt is. Ahogy a törvény fogamaz:

„A földmérési és térinformatikai államigazgatási szerv az általa üzemeltetett honlapon - bárki számára korlátozásmentes hozzáférést biztosítva - közzéteszi a társasházi tisztségviselők e fejezetben meghatározott adatait, a társasházak számviteli szabályok szerinti beszámolóit, valamint a társasház közösségének nevét, címét, helyrajzi számát.”

A társasházak pénzügyi háttere kardinális kérdés tud lenni

Bérlők és vevők is meg tudják majd nézni, milyen anyagi hátterű társasházba költözhetnek. Továbbra is nagy kérdés, hogy ez a gyakorlatban hogyan fog működni, mennyire lesz informatív, közérthető és valós. A kreatív könyvelés a versenyszférában épp úgy divat, mint a közszférában (önkormányzatoknál például), vagy a társasházaknál. Komolyabb kreativitásra lesz szükség már idéntől, mert 2020. január 1-től bárkinek joga lesz, bármelyik társasház pénzügyeit ellenőrizni.

A GDPR szabályozásnak is az lett az első eredménye, hogy sok társasházat feljelentettek valamilyen „tisztességtelen adatgyűjtés” miatt. Jöttek is komoly bírságok, amit a lakóközösség fizethetett. 2020-tól majd a pénzügyi beszámolók miatt keresik a társasházak jóakarói a hatóságokat.

A társasházak is kényszer alatt lesznek, hogy minden kötelező adatszolgáltatást és pénzügyi beszámolót határidőre tudjak beadni.

A közös képviselőknek is megvannak a jóakaróik

Kaptak a közös képviselők egy újabb támadási felületet, a jóakaróik meg egy új eszközt, amivel (vissza)élhetnek majd. Leírva jól hangzik, hogy nyilvános adatbázist építenek a társasházak fontos adataiból. A GDPR is jól hangzik leírva, de a rosszindulattól nem véd meg, az ember szokás szerint mindent összezavar és más értelmet ad neki.

Az olyan lakásvásárlók vagy lakásbérlők, akik eddig is mindig a társasházak közös képviselőit keresték, ha eladó és kiadó lakás volt a házban, most már még könnyebben tudják ezt tenni. Be sem kell nekik lógniuk a házba, vagy becsengetni a szomszédokhoz, hogy „eladó vagy kiadó” lakás tulajdonosát keresik. Most már kényelmesen otthonról, vagy a kezükben a mobiljukkal bárhonnan pillanatok alatt tudhatják kit kell hívni ezügyben. A Földhivatalok ügyfélszolgálatán majd lehet lesz külön szolgáltatás azoknak, akik „a közös képviselőt keresik”.

Ahol nincs közös képviselet, a társasház maga látja el a munkát, ott majd az intézőbizottság elnöke veheti a nyakába ezt az új felelősséget

Aki erről az „új őrületről” még nem hallott, a következő társasházi közgyűlési meghívóban majd bizonyára olvashat. A társasházak már gőzerővel készülnek, próbálnak majd megfelelni az új, de igen bizonytalan jogi környezetben „a bürokráciacsökkentéssel és az egyes hatósági eljárások egyszerűsítésével összefüggő törvényeknek”.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ki fog a szomszédban lakni?

áralku lakásvásárlás ingatlanmarketing lakásturista lakáspiac ingatlanpiac ingatlan pszichológia 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

„A lakásvásárlásnak nem a lakásárak adnak értelmet, hanem az anyagi helyzetünk és a szükségleteink” – fogalmaztuk meg markánsan a vevők lélektanát elemző Lakásvásárlás – Szerelem vagy testi vágy? műhelymunkánkban. Ajánljuk minden mostani és leendő vevő és eladó figyelmébe. Nem kétperces olvasmány, de mi az manapság, aminek értelme is van?

Az ingatlan világa 90%-ban pszichológia, ezért nagy kár, hogy általában pénzügyi szakemberek beszélnek a lakáspiacról. A lakáspiacról erre szakosodott pszichológusoknak kellene nyilatkozni, nekik kellene kutatni, mert az ingatlanok nem a számokról szól, hanem magáról az emberről.

Az ingatlanok adásvétele ezért különleges helyzet mind az eladónak mind a vevőnek

Erős érzelmek, erős személyiségek találkozhatnak, ütközhetnek, súrlódhatnak. Konfliktuskezelésre felkészülni, mert minden a lakáshirdetéssel kezdődik. Egy jó lakáshirdetésből 24 órán belüli tudni fogjuk, hogy a lakás mennyire piacképes vagy mennyire nem. Ezt elemeztük Az első 24 óra munkánkban hosszú évek értékesítési tapasztalatai alapján. Azt is érdemes átolvasni és átgondolni, mert mindenki számára érdekes lehet így is látni a vevők és az eladók viszonyát.

„A vevők jó áron vásárolni szeretnek, nem alkudozni!” – gondolatra fűznénk fel a mai mondanivalónk. Alkotóműhely lévén, nem lenne értelme semminek, ha nem valódi tapasztalatokat osztanánk meg, ha nem éles helyzeteket elemeznénk, csak elméletileg beszélnénk a lakáspiacról egy íróasztal mögött ülve.

Hosszas átbeszélés, tervezés után került piacra egy eladó kétszobás társasházi lakás Budapesten, a már nem tipikusan vevőcsalogató 50 millió feletti árkategóriában

Jó adottságú, élhető, alaprajza akár át is gondolható, de gyakorlatilag kisebb ráfordítással azonnal tovább is értékesíthető újszerű lakásról beszélünk. Fontos, hogy most egy adott lakásról van szó, nem lehet általánosítani. Csak arra hívjuk fel a figyelmet, mennyire fontos tisztában lenni az eladó lakás reális előnyeivel. Hátránya, hogy látszik 10+ éve építették már, minden egyidős a lakással. Nem leharcolt, csak látszik közelről az idő vasfoga. Ettől függetlenül szépen bemutatható, kellemes hangulatú, fotogén lakásról beszélünk, amivel kapcsolatban az a kérdés merül fel először, hogy lakták-e már egyáltalán az elmúlt bő egy évtizedben.

Egy ilyen lakásnál mindenféle érdeklődőre számíthat az ember. Jönnek a dörzsölt ügyvédek, a saját és családjuk részére vásárló seftelős ingatlanosok, a nagyon válogatós és maximalista vevők, akiknek persze semmi sem elég jó, a lakásturisták is várhatók, mert egyszer minden lakást látni kell, a hiteles lakáshirdetés alapján lakást beazonosító, a lakás ajtajanál a tulajdonosnak üzenetet hagyó partizánok sem maradhatnak el, és ezek után a teljesen átlagosnak mondható otthonkeresőkre is számíthatunk persze.

Eladóként vagy hirdetőként – mert jelen esetben az ingatlant nem a tulajdonosa hirdette meg – ezekre az emberekre mind érdemes előre felkészülni lélekben. Ha van rutin, tapasztalat, az előny, de minden adásvétel más. Ez most sem volt másként. A hirdető tudta, hogy kb. mire számíthat. Ismeri a környéket és nagyjából képben van, hogy kiket érdekel ez a környék. Az első 24 óra intenzívre sikerült. Olyan erős érdeklődést vonzott be a lakás, mint a 30 millió alatti jól értékesíthető budapesti lakások. Dömpingről beszélhetünk minden értelemben. Az ilyen erős kezdés ilyen árban nagyon egyedi. Újra kijelenthető, hogy egy lakás keresletét előre nem lehet megbecsülni, az csak a hirdetés után fog kiderülni.

Vannak olyan hirdetők, vagy tulajdonosok is, akik ilyen esetben azonnal árat emelnek, mert úgy érzik még a hirdetési árnál is magasabb áron eladható a lakásuk. Kockázatos, mert ilyen esetekben lehet a sok szék közül a földre esni.

A hirdetés és a hirdető is legyen hiteles, hogy a korrekt vevők korrekt ajánlatokat tegyenek

Máskülönben hamar szélhámosnak tekinthetik az eladót, ami nagyban meghosszabbíthatja az értékesítést. A hirdető itt egyetlen egy valamin változtatott, a hozzáállásán. Elkezdett priorizálni, ami eladó lakásoknál nagyon ritka feladat. Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy a nagy érdeklődésre való tekintettel nem biztos, hogy mindenkinek meg kell mutatni a lakást, aki jelentkezik a hirdetésre. Az a jelentkező, aki nem tud időpontot egyeztetni, mert olyan elfoglalt vagy olyan bizonytalan, azt a hirdető egyszerűen nem vette komolyan. Szerencsére kevesen vannak, de ettől még tudni kell kezelni őket. Ezek az emberek jelentkeznek egy hirdetésre, puhatolóznak csak, de még nem tudják, hogy komolyan érdekli-e őket. Általában nagyon nagy alkuról fantáziálnak, ami miatt szintén könnyedén kieshetnek a vevők köréből. De nem az árra helyezik a hangsúlyt, hanem inkább úgy alakítják a telefonbeszélgetést, hogy ha most egy órán belül nem nézhetik meg a lakást, akkor majd egyszer visszahívnak. Az igazán rámenős visszahívást fog kérni egy meghatározott napon – azon a napon, amikor elvileg megnézné a lakást - mert időpontot előre nem hajlandó egyeztetni bármennyire is erre kérjük majd. Vannak a „csak vasárnap” lakásnézők, akiknek, ha azt mondjuk, hogy vasárnap csak délelőtt jó, akkor nekik csak délután lenne jó, ha azt mondjuk nekik, hogy délután jó, akkor nekik csak délelőtt lesz jó. A hirdető az ilyen jelentkezőket már eleve így mentette el és tudta, hogy később nem kell velük foglalkozni, ha hívnák.

A priorizálás filozófiája az, hogy a lakást csak a lakás vevőjének kell megmutatni

Az érdeklődőből lesz a vásárló filozófiát ez a hozzáállás ilyenkor könnyedén felülírja. Volt annyi és folyamatos érdeklődés és lakásbemutatás, konkrét ajánlatok, hogy a lakásnézőket lehetett szűrni már telefonhívás alapján.

Ezért van kiszolgáltatott helyzetben az a hirdető, aki ritkán kap hívást, mert ő minden hívóval úgy kell, hogy viselkedjen, mintha az lenne az első és egyben az utolsó is.

Vevőként sem mindegy, hogy felismerjük-e a két merőben más helyzet között a különbséget. Amit az egyikben megengedhetünk magunknak, a másikban már nem biztos, hogy tolerálni fognak. Nem biztos, hogy mindig a vevőnek lesz igaza és mindig ki akarják szolgálni a vevőt, ha az eladó/hirdető őt a jelentkezése alapján nem tekinti vevőnek.

Ilyen esetben még az áralku is kényes téma tud lenni

Nagyon nagy hibának számíthat, ha például könnyelműen dobálózik a vevő az árral szóban, de írásban már fukarabb. Nem egyedi esetről beszélünk, megmagyarázhatatlan vevői magatartás. Bármit mögé lehet látni, de azonnal bizalmatlanná teszi az eladót.

Vevőként csak olyan árat mondjunk, amit írásban is vállalni tudunk.

Ebben a konkrét esetben a vevő más árat mondott szóban, mint írásban, de az áralku elindult. A vevő később úgy emelete az ajánlatát, hogy az eredeti szóbeli ajánlatát adta írásba második ajánlatként. Közben már érkeztek más ajánlatok is és a hirdető már a potenciális vevők között is priorizált. Nem találta elég megbízhatónak és szavahihetőnek ezt a vevőt és írásba adta, hogy már nem tekinti potenciális vevőnek, más vevőkkel tárggyal inkább tovább. Az elutasított, kirostált vevő ekkor az eladó által mondott árat akarta elfogadni. Mivel már kirostálta a hirdető, így ezt az ajánlatát már nem tudta komolyan venni, blöffnek tűnt. Másfél nappal később a vevő írásban úgy jelentkezett be ismét, mintha az ajánlatát elfogadta volna bárki is. Ekkor újra írásba kellett adni, hogy vele már nem folytatnak ártárgyalást. Ekkor durva személyeskedésbe kezdett a vevő. A személyeskedésen túl eljutott odáig, hogy ő lazán a hirdetési árat is ki tudná fizetni azonnal, nincs is rászorulva, hogy alkudozzon. Ez sem értékelhető ilyen szövegkörnyezetben másként, mint blöff. Megkérték, hogy fejezze be sértegetést, de obszcén kifejezéseivel tovább nyomult, amikor szembesítették vele, hogy a viselkedése milyen etikátlan volt már az elejétől fogva. Igazán meglepő az a fordulat volt, amikor mindezen sértegetések után előállt mindent vagy semmit alapon a végső ajánlatával, ami kevesebb volt, mint a tulajdonos ajánlata, amit másfél nappal ezelőtt elvileg írásban elfogadott. Ezen kellett volna elgondolkodnia a  korábban írásban "gyalázott" hirdetőnek, aki eddigre már tudta, hogy az ilyen vevőt jobb inkább elkerülni.

Az „agyontaposlak, hogy tisztelj” mentalitás nem biztos, hogy minden élethelyzetben eredményes lehet

Összefoglalva öt árat mondott néhány nap alatt a vevő (napon belül is képes volt fel-le ajánlatokat tenni), miközben ez a fajta „türelmetlensége” és „kiszámíthatatlansága” tette őt „nem vevővé”.

Vevőként, ha esélyt kapunk, akkor éljünk vele és ne visszaéljünk.

Magyarországon még egyelőre szinte bárkinek eladnak egy ingatlant, aki meg tud egyezni az eladóval.  A priorizálás adott esetben a lakóközösség érdekeit is szolgálhatja, mert „renitens szomszédtól" védheti meg őket. A „Ki lakik a szomszédban?” kérdés helyett, azt is fel lehet tenni, hogy „Ki fog a szomszédban lakni?”,  amikor egy ingatlan új tulajdonosát keressük. 

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Valahol Magyarországon

családi ház kertes ház lakásépítés újlakáspiac ingatlanpiac ingatlan otthon 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Ha egy pillanatnál kicsit többre el tudjuk engedni ezt a befektetősdit, lehetőséget adhatunk magunknak valódi ingatlanpiaci kérdésekre keresni a válaszokat. Olyan kérdésekre, amik évtizedek óta meghatározzák a lakásvásárlók döntéseit.

A lakásbefektetések 2019-ben már mérgezők, hozamvadász befektetőként a lakásvásárlás mellett már nincs racionális érv. Ha gyereknek kell, az más, az nem befektetés. Ha csak az ingatlanban jobban bízunk, mint minden másban, és szeretjük a pénzünket ingatlanban tartani, na az sem befektetés. Ha inkább magunknak vennék, de a lakásvásárlás nem jelentene teljes elköteleződést az ország mellett, az megint nem befektetés. Magyarul benne van a pakliban egy külföldi karrier és a leendő lakás kiadása is. Az itthoni lakás csak kötődési pont lenne inkább Magyarországhoz a család és a barátok mellett, nem igazán befektetés.

Otthonnak venni viszont mindig megéri

Az otthonnak nincs alternatívája. Mondhatják az albérlet alternatíva, de nem Magyarországon. Miért? Mert nálunk ez a szokás. Meg lehet változtatni a szokásainkat, de nekünk piros a kolbász is és nem fehér. Ha majd fehér kolbász lesz a Csabai és a Gyulai, akkor az otthonkeresőknek alternatíva lesz az albérlet is. Addig viszont az otthon a saját tulajdont jelenti.

Ha saját tulajdon, akkor a legelső fontos kérdés, amivel szembesülhetünk, hogy használt vagy új?

Ingatlanhiányról nem beszélhetünk Magyarországon. Mennyiségi ingatlanhiányról szó sincs. Megyeszékhelyeken és a Fővárosban is több lakóingatlan van, mint amennyire szükség van és lesz is ilyen demográfiai kilátások mellett. A minőségük és az élhetőségük már egy másik kérdés. A magyar ingatlanok minőségi problémái miatt van létjogosultsága az új társasházak és családi házak építésének.

A másik kérdés egyből adja magát, hogy társasházi lakás vagy kertes ház?

Az új építésű ingatlanok több mint fele egylakásos kertes ház, így az újban gondolkodók nagyobb eséllyel döntenek inkább a ház mellett. A ház is lehet sorház, ikerház, vagy teljesen önálló családi ház is. Az előbbi két alternatíva általában költséghatékonyabb az utóbbinál. A teljesen saját ház egyáltalán nem biztos, hogy annyival több előnnyel jár, mint amennyivel többe kerülhet. Ez egy családi háznál különösen kényes kérdés, mert semmit sem változott e tekintetben a magyar lakáspiac.

Egy családi házat sosem könnyű eladni

Minél hamarabb próbálják meg értékesíteni a megépítés után, ez annál inkább igaz lehet. Most ezt a saját részre megépült, önálló családi házak helyzetére értjük. Valaki épít magának egy házat, de a családi élete úgy alakul, hogy 5-10 éven belül eladná. Ilyen esetben bizony ott számolni kell a veszteséggel való értékesítéssel. Egy használt, újszerű család ház ritkán ér annyit a potenciális vevőknek, mint az eladó építőnek. Egy háznál elővigyázatosnak kell lenni ilyen tekintetben. Főleg manapság, amikor a házat építők már nem biztos, hogy ott építkeznek, mint ahol eredetileg tervezték. A ház igényük nem változik. Megépítik azt a házat egy olyan környéken, ahol a közelben sincsenek hasonló árú ingatlanok. Ebből adódhatnak később problémák.

Egy családi ház elhelyezkedése a megépítésnél kevésbé bír jelentőséggel

Egy környékre jellemző ártól jelentősen eltérő áron építkezni nagy felelőtlenség lehet. Azonos minőségű és életszínvonalú házat megépíteni mindenhol ugyanannyiba kerül. Ha azon a környéken dupla áron építünk ingatlant, azt eladni lesz nehéz, nem megépíteni. A megépítés előtt kell erre gondolni, ezzel számolni. Sajnos kevesen teszik meg.

Az építés előtt kevesen gondolnak a családi ház későbbi értékesítésére

Nem úgy, mint egy befektető. Úgy kell gondolkodni, mint egy otthonkereső. Egy otthont egy másik otthonkeresőnek kell tudni majd eladni. Az adott környéken nagyon meg kell gondolni, hogy milyen áron építkezünk. Egyáltalán nem biztos, hogy kifizetődő addig nyújtózkodni, mint ameddig a takarónk ér. Tipikus hibaforrás, ha éppenséggel anyagilag sokkal többet is megengedhetünk magunknak, mint amennyit a környék elbír.

A környék kiválasztásával meghatározzuk a családi házunk jövőbeni eladhatóságát is

Bármennyire életszerűtlenül is hangzik, jóval nehezebb kompromisszumot kötni, amikor nem a pénztárcánk miatt vagyunk erre rákényszerülve, hanem a környék ingatlanárai miatt. Ma még minden más sokkal jobban leköti a saját házukat tervezők és építők figyelmét, mint a környék ingatlanáraihoz racionálisan beárazni az új építésű házuk költségvetését. Egy ház építése teljesen elvakíthatja az építőt, a leendő tulajdonost, és "teljesen önző módon" csak a saját igényeit veszi ilyenkor figyelembe. Akkor már inkább csak arra koncentrál, mit épít és nem arra, hol építi fel. Például belterületnek nyilvánított nem tradicionális lakóövezetek, ehhez mérten szerény infrastruktúrával, jellegtelen környezetben...valahol Magyarországon.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Szén-monoxid mérgezések

szén-monoxid CO mérgezés fűtés gáz gázkészülék kritika 2019 Magyarország Ingatlanműhely

A hírek szezonalitása kiszámíthatóvá teszi az életünket. Egy életen át hallgathatjuk adott hónap fix híreit. A híradók a police.hu-ra alapozzák a tájékoztatást minden este. A nevek, a helyszínek változnak, de a lényeg nem. A lényeg a médiában sajnos lényegtelen. Nem tudunk meg semmit. Bajba került emberek, akik mind ugyan abba a folyóba lépnek bele. Mit sem tanultak! A hírekből semmit sem lehet tanulni, bár lehetne! Az egyik ilyen folyó a fűtési szezon és az ezzel együtt ismétlődő szén-monoxid mérgezések.

Általában szeptember elejétől január végéig hallunk ilyen esetekről

Na nem az összesről, csak arról, ami a média ingerküszöbét is eléri. Nem tudjuk meg mi történt valójában, mi okozta a problémát. Annyit tudunk csak meg, hogy ki éli túl és ki nem. A CO mérgezés okai a homályba vesznek. Hírek ma már szinte nem léteznek „szakértők nélkül”. Mindenre van már egy-egy szakértő ebben az országban. Ha CO mérgezés, akkor CO riasztó. Ennyit tudnak a szakértők. A CO riasztó megoldja a problémát? Megszünteti az okot? Veszély esetén legalább riaszt – ismétlik a „szakértők” - másra nem jó. Ezért baj, hogy a hírekből hiányzik milyen gázkészülék, milyen körülmények között és milyen műszaki hiba okozott CO mérgezést.

A CO gázt gyakran úgy állítják be, mintha az csak nem jól karbantartott készülékekben keletkezne

A karbantartással tényleg elkerülhető a CO gáz keletkezése? A válasz egyértelműen nem. A földgáz égése során mindig keletkezik CO. Minél tökéletlenebb az égés annál több.

A karbantartással elvileg azt érhetjük el - egy arra alkalmas készülékben - hogy az égés tökéletesebb legyen. De mi van, ha a készülék már igazából alkalmatlan arra, hogy használják? Ha ma ránézünk eladó és kiadó lakások hirdetéseire, könnyedén belefuthatunk olyan gázkészülékekbe, amiknek már semmi keresnivalójuk nem lenne a lakásokban. Miért vannak még mindig ott?

Sajnos a hírekben nem azt halljuk, hogy milyen az életveszélyes gázkészülék, hanem azt, hogy vegyünk szén-monoxid riasztót, amikor gázkészülékkel élünk egy fedél alatt.

Ezek gyakran 20-30 vagy rosszabb esetben, akár 40 éves, nyílt égésterű átfolyós vízmelegítők vagy fali melegítők

Megmosolygtató, amikor a klasszikus parapetes konvektortól rettegnek, szén-monoxid mérgezéskor a hírekben és híradókban vágóképnek ilyen parapetet mutatnak, mert azok éppenséggel zárt égésterűek, nem a szoba légteréből nyernek oxigént az égéshez. A kéményes konvektorok viszont veszélyesek lehetnek. Kéményes konvektorral már jóval nehezebb találkozni, elég ritkák.

Az elavult, az élettartamukat túlteljesítő gázkészülékeket már le kell lecserélni, ki kell iktatni a lakásokban, nem pedig karbantartani. Jó magyar szokás szerint, ami még működik, azt nem cseréljük le. Nagyon rossz szokás ez különösen gázkészülékek esetében. Nem az örök életnek tervezték ezeket.

Miért nem okoznak több bajt?

Kis szerencsével azért, mert a fürdőszobákat – ahol a leggyakrabban vannak - szellőztetik folyamatosan. A CO a földgáz égésekor keletkezik a nyílt égésterű készülék égésterében.

A mérgező gáz az bizony nem nagyon megy a kéménybe. Ez is egy óriási tévhit, hogy CO a kéményen keresztül távozik távozik nyílt égésterű készülék esetén. A CO nagymennyiségben abban a térben marad, ahol a készülék el van helyezve.

A nyílt égésterű gázkészülékeket ezért vonták ki a forgalomból. Ma, sokkal kisebb kockázatokat rejtő termékeket nem engednek forgalomba, vagy hívnak vissza azonnal.

A CO színtelen és szagtalan. Olyan „szakértőtől” isten mentsen minket, aki kiszagolja a CO-t. Vannak ilyen szuperképességű honfitársaink, de ők általában alig különböznek a tévés jósoktól.

Maradva az égésnél, azt azért még sokan tudjuk kémia órákról, hogy ahhoz oxigénre van szükség. A rendszeres karbantartás tisztántartja az égésteret, de nem dőlhet hátra senki csak azért, mer évente egyszer-kétszer átellenőrzik a készüléket.

A folyamatos szellőztetés és friss oxigén alapvető körülmény a tökéletes égéshez. A hozzáértők tudják, hogy igen kevés idő alatt drámai mértékben csökkenhet az égés hatékonysága oxigénhiányos térben.

Ezt még véletlenül se úgy értsük, hogy a térben légszomjunk lesz vagy fuldokolni fogunk. Mi emberek kevesebb oxigénnel is beérjük, mint az ilyen gázkészülékek.

Ahogy csökken az oxigén a térben, úgy nő meg a szén-monoxid szint

A hírekből pont az hiányzik, hogy egy eleve már elavult és életveszélyes készülék okozott-e gondot. Esetleg egy jó minőségű készülék, de spórolni akart a tulajdonosa, ezért nem volt rendesen karbantartva. Vagy inkább az oxigénhiányos tér a felelős, mert fűtési időszakban még kevesebbet szellőztetünk. Ezek kombinációja csak növeli a kockázatot és emberéletet is követelhet.

Jó lenne, ha a hírgyártók nem csak a police.hu tárgyilagos tájékoztatása mentén gondolkodnának, hanem tényfeltárók is lennének.

Mibe kerülne a valódi megelőzésre helyezni a hangsúlyt és nem a szén-monoxid riasztókat reklámozni?

Felelősséget nem vállalhat a média a hírekért, de lehet, hogy életet is menthetne a tudatosabb hozzáállás. A híreknek és a híradóknak a mai formájukban szinte semmi értelmük már. Egyszerű és unalmas szóismétlések.

A fűtési időszakban is pont azért szaporodnak meg a szén-monoxid mérgezések, mert a szellőztetéstől félünk, de még inkább a fűtésszámlától. Bármire és bármennyit el tudunk költeni, de a fűtésszámla ördögtől való lehet, annyira be van csípődve a fejekben.

Inkább nem fűtünk, keveset fűtünk, alul fűtjük a lakást, mert ha a lakásban „nincs melegünk”, akkor nem nyitunk ablakot sem. A levegő sok településen fűtési időszakban amúgy is mérgező. Elég ostobaságnak tűnk ilyen helyeken állandóan ablakot nyitni, mert a „tél szaga” zavaróbb a színtelen és szagtalan CO-nál. Nincs kétség, a szén-monoxid továbbra is mérgezni fog Magyarországon. Lesznek, akik csak rosszul lesznek, mások bele fognak halni 2019-ben is. Mi lenne máskülönben a hírekkel és a híradókkal!

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Arany vízum lakásvásárlók

arany vízum golden visa külföldi lakásvásárlók lakáspiac ingatlanpiac ingatlan biztonságpolitika 2019 Magyarország EU Ingatlanműhely

A nemzetközi utazásokat, adott esetben a szabad mozgást minden ország, gazdasági közösség a maga módján korlátozza. Magyarország 2007. december 21. 0:00 órától a schengeni övezet teljes jogú tagja.

Ez nemcsak azt jelenti, hogy szabadon mozoghatunk az EU tagországain belül, azt is jelenti, hogy mindenki, aki belép Magyarország területére, az is szabadon mozoghat.

Ennek felbecsülhetetlen értéke is tud lenni olyan emberek szemében, akiknek egyébként egyáltalán nem könnyű vízumot kapniuk

A 80-as években karibi országok találták ki a pénzért vízumot programot. A program sok formában létezik. Nálunk talán a legismertebb a letelepedési kötvények története, ahol pénzért állandó vízumot lehetett vásárolni a magyar államtól. 2017 márciusában ezt a programot lezárták, mert mint minden ilyen kezdeményezéssel, nagyon könnyű visszaélni.

Az arany vízum ettől függetlenül Magyarországon már a letelepedési kötvények előtt létezett. Ma is létezik és úgy hívják, hogy saját lakás.

A lakáspiacára több ország szereti arany vízummal felhívni a külföldi lakásvásárlók figyelmét. Egy magyar lakás az belépő is lehet az EU összes országába. Ezzel legalább annyira lehet élni, mint visszaélni. Elvileg és gyakorlatilag is engedélyköteles a nem EU-állampolgárok lakásvásárlása Magyarországon. Arról nem nagyon hallani, hogy a magyar hatóságok tiltanák, korlátoznák, bármilyen hatást gyakorolnának az EU-n kívülről érkező lakásvásárlókra.

Kijelenthető, hogy aki Magyarországon lakást akar venni, annak ez csak pénzkérdés

A magyar lakás így lett arany vízum 2007. december 21. 0:00 órától. A külföldi lakásvásárlókat egyébként is szeretjük, mert gyorsan döntenek, kp-ban fizetnek. Azért is szeretjük, mert nem nagyon ismerik a környéket, ahol vásárolnak, bármit elhisznek, amit mondanak nekik.

Különösen azt szeretjük bennük, hogy a lakásárak miatt sem aggodalmaskodnak annyit, mint a hazai vásárlók. Magyar sztereotípia, hogy egy külföldinek itt minden olcsó.

A külföldi lakásvásárlókat szeretik az ingatlanközvetítők is, mert velük szívesebben működnek együtt, mint a hazai vevők. Az eladók is nagyon szeretik, mert bőven megfizetik az ingatlanközvetítő díját, jut és marad is mindenkinek a lakásárból.

Vannak eladók, akik szinte csak és kizárólag ilyen külföldi vevőkre várnak a lakáspiacon

Új építésű és használt lakást is árulhatnak arany vízumként teljesen tudatosan. A célközönségnél semmilyen nemzetiség, vallás, világnézet, háttér nem lehet akadály, ha a pénztárcája kielégíti az eladó igényeit.

Minél inkább jellemző ez egy területre, a lakásárak annál inkább már a külföldi pénztárcákhoz lesznek beárazva. Hiába nem tudnak minden lakást arany vízumként eladni – mert az ilyen lakásvásárlók többet fizetnek, mint azok, akik nem belépőt vásárolnak – a környék minden ingatlana a potenciális arany vízum vásárlóknak lesz hirdetve.

Hosszútávú folyamatokat erre nem könnyű alapozni, új projektek válhatnak spekuláció áldozatává, lehetnek szellem házak, használt lakások válhatnak eladhatatlanná. A megvásárolt ingatlanok is állhatnak üresen, mert nem lakásbefeketetésről beszélhetünk, hanem csak egy belépőjegyről. A nem arany vízum vásárlók igényei minden területen a döntő többség igényeit képviselik. Az ő döntéseiken múlik minden, mert az ő keresletük a stabilabb, a kiszámíthatóbb.

Az arany vízum vásárlók hol jobban hol kevésbé érdeklődnek

 A letelepedési kötvény idejében aktívabbak voltak a lakáspiacon is. Az EU-n belül Máltán és Portugáliában továbbra is virágzik a pénzért vízumot piac, ahol ez hatással van az ottani lakáspiacra is. Magyarország ettől függetlenül földrajzi elhelyezkedése miatt továbbra is érdekes marad az EU-n kívüli, de akár még a schengeni övezeten kívüli EU-s állampolgárok számára is.

A magyar lakástulajdon ilyen aspektusáról nem szokás nyíltan beszélni, észrevétlenül vettük tudomásul a külföldi lakásvásárlók jelenlétét. Ezeknek a vásárlóknak az előnyeit szeretjük hangsúlyozni, ezért inkább növelik a lakáspiac biztonságérzetét, mint csökkentenék, kockázatot nem látunk benne.

Az arany vízum vásárlók motivációja nem feltétlenül egyértelmű, céljaik sem biztos, hogy az adott környék lakáspiaci törekvéseivel azonosak. Az arany vízum befektetésnek tűnik az adott országban, de az arany vízum vásárlóknak meg az EU-n belüli szabad mozgás költségének.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A falusi CSOK-ot már 2016-ban bevezették

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Igaz, akkor még nem így hívták. A magyar lakáspiac történetében 2016 fordulópont volt. Abban az évben még nagyon sokan azt hitték visszatérnek azok az 1999-2009 közötti szépidők. Akkor még sokan azt hitték, hogy Budapesten mindenki meg fog őrülni az új építésű társasházi lakásokért. A kiadott építési engedélyeket bemutató grafikon önmagáért beszél.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A kisvárosokban és községekben kiadott építési engedélyek 2018-ban is nőttek

A 2015 év végén bejelentett, majd 2016 februárjában pontosított CSOK reménykeltő volt a nagyvárosi ingatlanfejlesztők számára. Azt hitték bármi arannyá változtatható majd ezek után. Nem így lett.

2016-ban már kevesebb adásvétel történt Budapesten, mint 2015-ben. 2017-ben szintén. Ez nem volt jó hatással az építkezésekre, mert a lakásokat nemcsak megépíteni kell, hanem eladni is. A vevők meg nem úgy álltak a budapesti újlakáspiachoz, mint azokban a régi szépidőkben. 2017-ben még a várva várt építkezési láz is elmaradt Budapesten.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2016-ban a használt lakások piaca mellett az új építésű ingatlanok piaca is megváltozott

2017-ben alig építettek több lakóingatlant, mint 2016-ban. 2018-ban szépített Budapest, de a megépített lakóingatlanok száma köszönő viszonyban sincs a kiadott építési engedélyek számával.

A KSH ma reggel közölt lakásépítési statisztikái világos és egyértelmű üzenetet hordoznak. A csodavárásnak vége. A nagyvárosi újlakáspiac illúzió volt csupán 2016-ban.

Előre törtek a kisvárosok és a községek a lakásépítésekben is. Az adásvételekben a számuk szintén 2016 óta emelkedik. A használt és az új építésű ingatlanok terepén is a nagyvárosokon kívüli lakáspiac az egyre meghatározóbb.

2018-ban csak a kisvárosokban és a községekben tudott tovább nőni a kiadott építési engedélyek száma, Budapesten bezuhant, a többi nagyvárosban stagnál már 2016 óta.

A nagyvárosokban örülnek, ha azt meg tudják építeni és el tudják adni, amire már kaptak engedélyt. 17 681 db lakóingatlant építettek Magyarországon 2018-ban, de nem mindet új épületben ( = 16 845 db). Ezen az ábrán a csak új építésű lakások láthatók építési forma szerint.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A családi ház a "király" a használt és az új építésű ingatlanok piacán is​​​

A családi ház főszerepét semmi sem veszélyezteti Magyarországon, ha új építésű lakásról van szó

A rádióban, tévében, interneten, ha lakásépítésről hallunk, nem jut eszünkbe a családi ház. Nagyon nagy kár. Ilyen félmondatok miatt van még mindig csodavárás Magyarországon a társasházi lakásokkal kapcsolatban. Várják a sok tízezer társasházi lakást egy évben, mondjuk idén. Elképzelhető? Egyáltalán nem. Láthatjuk, hogy tavaly sem sikerült még tízezernél több lakóingatlant értékesítési céllal építeni.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Még mindig csak négyszámjegyű volt az értékesítési célla épült lakóingatanok száma 2018-ban Magyarországon

Ha jobban megnézzük, akkor láthatjuk, hogy nem építettek ennyi társasházi lakást. A családi házak szerepe az értékesítésre épült lakóingatlanok piacán is számottevő. Ékes példája ennek, hogy a községekben 2014-ben még alig volt mérhető az értékesítési célú lakóingatlanok száma. 2018-ra viszont már szinte minden tizedik új építésű lakóingatlant községben építettek. Ha van igazi nyertese a 2016 utáni lakáspiacnak, azok a kisvárosok és a községek, köszönhetően az állam lakáspiaci szerepvállalásának.

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2018-ban már majdnem minden tizedik értékesítési céllal épült új ingatlant faluban építettek

A CSOK kistelepüléseken a használt és az új építésű ingatlanok piacát is felélesztette és pályára állította.

Attól, hogy a CSOK-ot nem falusinak hívták korábban, attól az még nem volt nagyvárosi

2016 óta minden lakásvásárlási és lakásépítési állami ösztönzés a kisvárások és a községek előnyére vált, a nagyvárosok csak azt hiszik, hogy bármit is nyertek vele. A bizonytalan és kiszámíthatatlan jövőképen kívül mást nem hozott nekik a falusi CSOK. A kereslet áramlik ki a nagyvárosokból a használt és új ingatlanok miatt is. 1999-2009 között erős volt a nagyvárosi lakóingatlanok iránt a kereslet. 2016 óta viszont a kisvárosi és a községek használt és új ingatlani felé fordult a kereslet.

Nem nagyon hatja meg ezt a keresletet a  nagyvárosi ingatlanpropaganda 

Magasról tesz rá. A nagyvárásoknak maradtak a magas lakásárak. Láthatóan az egy megunhatatlan „játékszer”. Budapesten 2019-ben már 30 millióval sem igazán lehet piacra lépni vevőként. Minden állami támogatást beépítenek minden eladó lakás árába, habár azoknak a lakásoknak a 90%-ára a vevők semmilyen  támogatást nem vesznek igénybe.

Budapesten elszabadulhat a pokol, mert falnak mentek már ott, csak vannak, akik még át tudnak mászni a falon és a túloldalról hangosan átkiabálnak a többieknek, hogy "Kövessetek!".

2016 óta minden megváltozott a magyar lakáspiacon, csak ezt nem a lakásárakban kellene keresni

A kereslet nem egyenlő a lakásárakkal üzeni a lakáspiac most már elég érthetően. 2019-ben a nagyvárosokon kívüli lakáspiacnak van valódi jövőképe, állami hátszéllel. A nagyvárosok állami szembeszéllel néznek most már talán farkasszemet. Itt az idő újratervezni a nagyvárosokban és megbarátkozni a „szamár szereppel”. Hamarosan fejek fognak hullani, mert a kisvárosok és a községek időközben ellopták a show-t.  

lakásépítés kiadott építési engedély újlakáspiac építőipar lakáspiac ingatlanpiac ingatlan családi ház családpolitika lakáspolitika 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az "ingatlanszakértők" nem értenek a nagyvárosokon kívüli lakáspiachoz, de a kereslet 2016 óta már inkább ott költi el a saját, a bank és az állam pénzét is

Forrás: ksh.hu , Megjelenés: 2019. február 22.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakás(hitel)árak

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Ha valaki azt kérdezi telefonban, emailben vagy személyesen, hogy „Hitelre megvásárolható?” – akkor az azt is jelenti, hogy egy forintot nem akar alkudni az árból. Aki viszont azzal henceg, hogy ő készpénzre vásárol, az meg azt jelenti, hogy alkudni akar, nagyon alkudni.”

– hangsúlyoztuk a Hitelre megvásárolható?  lakáspiaci áttekintésben még 2018 január végén. Közismert, hogy a nem készpénzre vásárlók többet fizetnek ugyanazért az ingatlanért, mint a készpénzesek.

Nincs az a hitelközvetítő, pénzügyi tanácsadó, banki szakember, aki tudna annyit segíteni egy lakáshitelesnek, hogy az ne milliókat bukjon egy adásvételen, csak azért, mert lakáshitellel vásárol.

Nincsenek jobb helyzetben az állami támogatással élők sem, nekik is minden drágább.

Halmozottan hátrányos helyzetben van az, aki egyszerre állami támogatást és lakáshitelt vesz igénybe ma a lakáspiacon. Biztos lehet benne, hogy nála többet senki nem fizetne azért az ingatlanért, amit megvesz.

Ezt tudják az eladók is

Magyarországon bevett szokás, hogy nem az ingatlant árazzák be, hanem a vevőt. Az ingatlan ára attól függ, hogy ki veszi meg, mikor és miben fizet.

Nincs ez sajnos máshogyan a bankokkal sem. Ők sem az ingatlant hitelezik meg, hanem a vevőt, az adóst. A lakáshitel is inkább attól függ ki veszi fel és nem attól, hogy mire.

A lakáshitelek folyósítása kőkorszaki módszereken alapul. Súlyos kijelentésnek tűnik, de a banki lakáshitelezés mögött olyan emberek állnak, akik nem tudnak többet a lakáspiacról, mint az a „háziasszony”, aki a lakáshitelt igényli. Megy a zavarosban halászás, bürokráciával nem tudják helyettesíteni a lakáspiaci ismereteket már évtizedek óta Magyarországon.

A bank bár tisztában van vele, hogy a korszerűtlen és lassú szolgáltatást igénylő ügyfele túlfizeti az ingatlant, nem fűződik érdeke, hogy változtasson ezen. A bank nem sok kockázatot vállal a lakáshitelezésnél. Az adós nyakára teszi a kötelet és azt mondja neki, hogy az ott is lesz, ameddig vissza nem fizeti a kölcsönt kamatostól. Túlfizeti a lakást az adós? Nem érdekli. Több hitelt kell ezért felvennie? Nem érdekli. A bank a hitelezésből és a kamataiból él. Kvázi még érdeke is fűződik a nem biztonságos túlhitelezéshez, mint a biztonságos, de korrekt hitelezéshez. A biztonság sokba kerülne a banknak. A bizonytalanság költségét viszont az adós fizeti. Megfizeti először az eladónak, majd megfizeti a banknak és a „barátainak” is.

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Okkal Magyarországon legdrágább a lakáshitelezés egész Európában

Az sem véletlen, hogy ennyire átláthatatlan lakáspiac, mint a magyar, egy sincs egész Európában. A zavarosban halászásnak felára van az egész lakáspiacon. Itt minden sokkal többe kerül, minden drágább, de legalábbis túl magas költségekkel működik. A 21. században elvárható lenne, hogy akár lakáshitelről akár állami támogatásról van szó, az 24 órán belül rendelkezésre álljon. Ehhez olyan háttérre is szükség van, ami ezt képes kiszolgálni. Kell olyan ingatlannyilvántartás, olyan állami és banki informatikai rendszer és ezek hálózatba kötése és hatékony működtetése, hogy ne legyen senki sem kiszolgáltatott azért, mert a bank és az állam segítéségét is igénybe veszi lakásvásárláskor.

Egészen felháborító a lakásfinanszírozás színvonala Magyarországon

Túlfizetett és ezért túlhitelezett lakások, túlterhelt és kiszolgáltatott helyzetben élő adósok, akik nem is az ingatlannal felelnek a hitelért, hanem a teljes vagyonukkal. Az elsétálás joga – amikor a lakáshitel az ingatlanhoz kötődik és nem az adóshoz –valamiért nem része a magyar jogrendszernek. Jelet sem látni erre, hogy ez belátható időn belül megváltozna. Arra már inkább vannak utaló jelek, kezdeményezések, hogy a lakásvásárlást inkább hitelekből oldják meg a vásárlók, ne készpénzből.

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A lakáshitelezésnek és az állami otthonteremtésnek (fel)ára van

Ilyen körülmények között a lakáshitelezésnek komolyabb szerepet adni a magyar lakáspiacon egyszerűen túl kockázatos. A hitelek mögött lévő ingatlanfedezetek értékét maguk a lakáshitelek torzítják. A lakáshitelezés és állami támogatások rendszerének több és valódi rejtett költsége van a lakásvásárlásban és otthonteremtésben, mint az ingatlanközvetítésnek.

Ez példátlan még a fejlődő országok lakáspiacán és teljességgel elképzelhetetlen egy fejlett gazdaságban. A bankok is hamar szembesülhetnek azzal, hogy Magyarországon csak egy szintig éri meg kitenni magukat a lakáspiaci viszonyoknak és ott a zavarosban halászni. Elképzelhetetlen az, hogy az OTP Bank mögött például dupla annyi arányú legyen a lakáshitel és vele együtt a fedezeti-lakóingatlan, mint ma. Ilyen elavult, árdrágító és az adós fizetőképességét korlátozó lakáshitelezés mellett ezt az OTP Bank nem engedheti meg magának. Öngyilkosság lenne a részéről. Még állami hátszéllel sem.

A lakáshitelezésnek önmaga szab határokat

A jelenlegi formájában kezelhetetlen kockázatokat jelent a magyar bankrendszerre nézve. Lakáshitelezés nincs naprakész, érdekmentes lakáspiaci ismeretek nélkül. Azok meg nem sajtóhíreket jelentenek és néhány fizetett hirdetést bulvár gazdasági lapokban és oldalakon, kontárok megfogalmazásában. Nemcsak az építőipar szenved a Mekk Elekektől.

A hitelválságot nem az ingatlanbuborékok okozzák, hanem a felelőtlen hitelezők irányította bankrendszerek, amik ingatlanbuborékot fújnak. A magyar bankrendszer képes ingatlanbuborékot fújni – most is azt teszi – de képtelen felelősen hitelezni. Egyszerűen kimondva inkább nem hitelez felelősen többet, hogy kevesebbet tudjon hitelezni felelőtlenül. A magyar bankrendszernek egyelőre ez az üzlet és ebben merül ki a társadalmi felelősségvállalása is.

lakáshitelezés lakáskölcsön hitelközvetítés otthonteremtés lakáspolitika lakásárak lakáspiac 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Képek: Instagram

Ábra: 2019. február 21-én 19:30-kor beillesztve

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Egyedi hirdetés

ingatlanmarketing ingatlanhirdetés ingatlanközvetítés ingatlan disputa ingatlanos ingatlanértékesítés 2019 Magyarország Ingatlanműhely

A meggyőződéseink felülírják a józan észt. Ha mi azt hisszük, hogy egy ingatlan kizárólagos hirdetése nem olyan előnyös, mint a sokszereplős hirdetés, akkor ebben fogunk hinni. A rendes országokban kizárólagos ingatlanhirdetések vannak. Egy ingatlant vagy a tulajdonosa vagy a tulajdonos bizalmasa hirdeti. Az ilyen rendes országokban tudják az értékesítés így a leghatékonyabb.

Minél több szereplője van az értékesítésnek az annál többe kerül az ingatlan tulajdonosának, de még a hirdetőknek is

Az ingatlan tulajdonosa egyáltalán nem biztos, hogy tisztában vele, viszont sokkal kevesebbért fogja értékesíteni a lakását, mintha egyedül vagy egy bizalmassal értékesítene. De még a hirdetőknek is többe kerül az ingatlan hirdetése.

Egy ingatlan hirdetési költsége annál több minél többen hirdetik. Erre a pazarló hirdetési kultúrára épültek fel Magyarországon az ingatlanhirdetési oldalak.

Itthon kevés az egyedi hirdetés az online hirdetési oldalakon. Sok ismeretlen oldalon sokszor ismétlődnek ugyanazok a lakáshirdetések. Értelme csak annyi van, hogy minden hirdetési oldal keres valamennyit ezen. Más értelme nincsen, érdeklődöket nem hoznak = nem hatékonyak. Tegyük hozzá, hogy sem az ingatlan tulajdonosának sem az ingatlanértékesítőknek nem érdeke a növekvő értékesítési költség. Ki akarja feleslegesen szórni a pénzét? Csak az, aki ostoba! A hirdetési oldalak meg sorban állnak, tartják a markukat, hogy nem minden lakás után, hanem minden hirdető/hirdetés után beszedjék a hasznukat. Különböző trükkök vannak ma már, hogy a sokszereplős hirdetési modellből egy hirdetési oldal többet profitáljon, mint amennyit a lakás tulajdonosa vagy az ingatlanértékesítő nyer.

Kérdés, hogy mennyi időre van még szükség Magyarországon, hogy erre rájöjjenek az érintettek?

Egy rendes országban ezért költséghatékony az ingatlanhirdetés és maga az ingatlanhirdetési piac is, mert egy ingatlanhoz csak egy hirdető tartozik. Magyarországon hirtelen szűnne meg sok értelmetlen lakáshirdetési oldal, ahol csak pénzkidobás hirdetni.

A sokszereplős modell miatt sajnos még maguk az ingatlanértékesítők is azt hiszik, hogy nekik mindenhol hirdetni kell, ahol csak tudnak.

Azt hiszik ez versenyelőny, pláne ha ezt még a számító hirdetési oldal el is hiteti velük. A lakáshirdetési oldalakon kívül senki másnak nem érdeke, hogy költségpazarló maradjon az ingatlanhirdetés Magyarországon. Nekik érdekük egyedül továbbra is, hogy ne egyedi hirdetések legyenek, tehát csak magán és csak egyedi ingatlanértékesítő hirdetések. Képzeljük el mennyi pénztől esnének el? Vannak ingatlanhirdetési oldalak, ahol egyenesen ellenségnek tekintik a magánhirdetőket. Persze, hogy azok, mert olyankor egy hirdetőhöz egy ingatlan tartozik. Nekik az az üzlet, amikor egy ingatlanból sok ingatlanértékesítő hirdetése termeli a bevételeket számukra.

Előadhatják még a szentfazekat is, de melyik hirdetési oldal örülne ma annak, ha egyedi hirdetések uralnák a magyar lakáspiacot? Egyik sem.

A lakáshirdetési oldalak az ingatlanok ismétlődő hirdetéseiből élnek meg, nem arra vannak berendezkedve, hogy egy ingatlan = egy hirdetés.

Az ingatlanhirdetési oldalaknak sokkal több hirdetésre van szükségük, mint ingatlanra

Túl drágán működnek, túl sokan dolgoznak bennük és nem is olyan hatékonyak, szervezettek még, hogy erre képesek legyenek. Inkább kitalálnak mindenféle szolgáltatásokat, amivel megdrágítják a lakáshirdetést. Eladóknak és az ingatlanértékesítőknek el kell majd gondolkodni, hogy az egyre drágább online hirdetési piac meddig használhatja ki őket. Hihetetlenül hangzik, talán még felfoghatatlan lesz egy ideig, de a végtelenségig azért nem.

Az eladók és az értékesítők fizetik meg a magyar ingatlanviszonyok költségét, aminek jelentős része ingatlanhirdetési oldalak zsebébe vándorol. Az ingatlanhirdetési oldalak ezt mindaddig ki fogják használni, üzletpolitikájukat és árazási stratégiájukat erre fogják építeni, ameddig az egyedi hirdetések kora be nem köszönt Magyarországon.

Ez tovbábbra is az ingatlantulajdonsok és az ingatlanértékesítők kapcsolatán múlik. Minél előbb rendezik a viszonyaikat - eldöntik végre egyedül vagy egy bizalmassal hirdetnek -  annál olcsóbb lesz ingatlant hirdetni Magyarországon. Mindaddig viszont az ingatlanértékesítők igen sok bevételt fognak termelni az ingatlanhirdetési oldalaknak, annak ellenére, hogy a szerepük egyre bizonytalanabb a magyar lakáspiac jövőjében. Nem is nagyon érthető, hogy ki és kinek a fáját vágja saját maga vagy más alatt. Kulcsfontosságú lehet, hogy ezt minél előbb megtudjuk és megértsük.

Sok hirdetési oldal gyakorlatilag addig fog létezni, ameddig az egyedi hirdetések nem kerülnek túlsúlyba a lakáspiacon

Legyünk hát természetesen és egészségesen bizalmatlanok a lakáshirdetési oldalakkal szemben, akik szintén a bizalmatlan magyar lakáspiacra építették fel a szolgáltatásaikat, pont úgy, ahogy az ingatlanközvetítők.

A lakáspiaci bizalmatlanságnak ára van, amiből az ingatlanhirdetési oldalak jobban profitálnak, mint akár az ingatlanközvetítők. Az ingatlanhirdetési oldalak társadalmi megbecsülése is nagyobb. Jól álcázzák magukat, az biztos, amiért könnyedén behízelgik magukat a bizalmunkba, isszuk a szavaikat.

Áremelés, nem KSH által mért infláció fenyegeti az ingatlanhirdetési piacot. A lakásárak növekedésében lehetőséget látva, az ingatlanhirdetési oldalak nagyravágyóbbak lettek.

Az ingatlanhirdetési piac továbbra sem ingatlanokban gondolkodik, hanem inkább hirdetőkben.

Kifizetődő lenne a hirdetőknek, ha a józan ész felülírná a téves meggyőződést a lakáspiacon. Egy rendes országban a piacon a józan ész diktálja a feltételeket, máskülönben lesznek piac felett álló szereplők. Az ilyen „mi vagyunk az ingatlanpiac” szereplők diktálta lakáspiacon nem jó sem ingatlannak sem hirdetőnek lenni. Higgyék el, tényleg nem jó.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hosszútávú albérlet = Hosszútávú kapcsolat

albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése bérleti szerződés készpénzmentes készpénzmánia 2019 Magyarország Ingatlanműhely

Az albérlet az az ablakon kidobott pénz, amit valaki az „utcán” mindig összeszed. Ami az egyik embernek kiadás, egy másiknak lehet fontos bevétel. Rossz vicc, de dobálni meg nem sok fajta pénzt lehet, igazából csak a készpénzt. Magyarország nem egy készpénzmentes ország. Belátható időn belül sem biztos, hogy az lesz. A magyar albérletek világa még mindig a készpénz felé húz. Az a bérlő manipulálva érezheti magát, aki ritkán használ kp-t, de a bérbeadója erre kényszeríti. Fordítva is döntéskényszerbe kerülhet az a bérbeadó, akinek a bérlője erőlteti a készpénzt. Az az ideális, amikor olyan bérlő és bérbeadó működik együtt, akik mind a ketten készpénzkedvelők vagy éppen készpénzmentes életet szeretnek élni. A bérbeadóknál gyakoribb a készpénzmániás.

A bérlők lakásnézéskor néhány tipikus kérdés után bátortalanul hozakodhatnak elő, hogy „Átutalással lehet-e fizetni?”

Az albérletpiacon ez a kérdés – kis túlzással - egyenértékű azzal, amikor eladásnál rákérdeznek, hogy „Hitelre megvásárolható-e?”. Nem a szószoros értelemben, de vannak azok a kp-s bérbeadók, akik nem választanak „átulalásos” bérlőt, ha a bérlő ragaszkodik hozzá. De a bérlők könnyedén el tudják engedni az átutalás biztonságos kényelmét és belemennek a rendszeres kp-s fizetésbe. A készpénzmániát egyelőre még nem azonosítjuk kockázatnak, bár a fekete- és szürkegazdaság intő jelének gondoljuk. Viszont lebecsüljük a készpénzmániás személyiségben rejlő kockázatokat. Akár bérlők akár bérbeadók vagyunk és készpénzmániás, manipulatív személyiségekkel találkozunk, elgondolkozhatunk azon, hogy valójában mi választjuk őket, vagy inkább ők választanak minket. Lehetnek elveink az albérletpiacon, kijelenthetjük, hogy mi csak „átulalásos” bérbeadóval vagy bérlővel kötünk szerződést. Éles helyzetben már nem olyan könnyű csak az elveink szerint dönteni.

Mi a baj a kp-val? Nem mindegy? A lényeg, hogy mindenki megkapja, amit akar

Már egy valamirevaló állásinterjún sem csak a szakmai tapasztalatunkra és képesítésre vagy képességeinkre kíváncsiak. Az emberi személyiség mindinkább előtérbe kerül. Ha van két nagyon különböző személyiség, abban kódolva lehetnek előre a konfliktusok. Sem bérlőként sem bérbeadóként nem túl nyerő tulajdonság, ha konfliktuskeresők vagyunk. A kp. vs. utalás kérdéskör ebbe tartozik. Kp-s bérlőként az utalást kedvelő bérbeadó manipulálása kezdetben járhat előnyökkel, hiszen kiadja nekünk a lakást. De ne csak ez legyen a cél. A hosszútávú kapcsolatot alááshatja a nem pontos fizetés, a gyakori késedelem. A beköltözés után már nem biztos, hogy mindig időbe tudunk bemenni a bankba befizetni, amikor kellene. Igaz, nem jár személyesen a nyakunkra a pénzért a bérbeadó, de késve fizetőnek tűnhetünk, ha a munka miatt nem tudunk munkaidőben bemenni a bankba. Az utalást kedvelő tulajdonos és készpénzmániás bérlő kapcsolata lehet időzített bomba is. A bérbeadó folyamatosan úgy érezheti, hogy a kp-s bérlőnek nincs biztos jövedelme, kiszolgáltatottabb ember. Mondhatja azt egy idő után a kp-s bérlőnek, hogy köszöni szépen az eddigi társaságát, de inkább másnak adná ki a lakást. Az a bérbeadó, aki többször ráfizetett a kp-s bérlőkkel, előítéletes lesz, nem adja ki a lakást többet kp-s bérlőnek. Ha nincs bankszámlaszáma, nem akar utalni a bérlő, akkor nem köt vele szerződést. Szigorúnak hangzik, de nevezzük inkább konfliktuskerülőnek.

A készpénz még mindig sok konfliktus forrása az életben. Személyi, vagyoni és élet elleni bűncselekmények indítéka a készpénz. A készpénzmániás emberek kereshetik és vonzhatják is a bajt.

Bérlőként sem biztos tudjuk mit jelent egy ilyen személyiségű bérbeadótól bérelni. A készpénzmániás tulajdonos és barátai/családtagjai inkább járnak az ember nyakára, a legkellemetlenebb időpontokban, mint az utalást kedvelő. Egyáltalán nem részletkérdés tehát, hogy hogyan is történik az albérleti díjak kifizetése. A kp-s bérbeadók és bérlők között gyakoribb az öntörvényű, a törvényen kívüli megoldásokat kereső, félillegálistól az egészen illegális életet élőig. Itt most megint nemcsak a szürke- és feketegazdaságról beszélünk. Az emberi személyiségen van a hangsúly. Vannak nem egyenes emberek, azok, akik a maguk képmására szeretik formálni a környezetüket.

albérletpiac bérlő kiválasztása bérlő megszűrése bérleti szerződés készpénzmentes készpénzmánia 2019 Magyarország Ingatlanműhely
Albérletpiac sem lesz készpénzmentes addig, amíg Magyarország nem az

A hosszútávú lakásbérlés alapfeltétele a szabálykövetés

De ha a bérlő és a bérbeadó szabályai, érdekei alapjaiban különböznek egymástól, ott hosszútávú kapcsolatról aligha beszélhetünk. Ezt mindig annak a félnek érdemes észben tartani, amelyiket manipulálja a másik. A bankszámlát és számlapénzt használó bérlők és bérbeadók, illetve kp-s bérlők és bérbeadók inkább értik és fogadják el egymást, mint amikor feladják az elveiket és összekeverednek a szereplők. Az ellentétek lehet vonzzák egymást az albérletpiacon is, de az érdekkülönbségek miatt már hamar szakítás lehet a vége.

A nagyon különböző személyiségek kihozhatják egymásból a legrosszabbat, amiért körültekintően kell egymást megítélniük a bérlőknek és bérbeadóknak az albérletpiacon.

Ez megint nem általánosítás és nem azt jelenti, hogy minden kp-s bérlő és bérbeadó az albérletpiac sötét oldalát képviseli, ők a rosszak és a bankszámlát használók a jók. Hatékonyabb és célravezetőbb, ha az albérletpiacon nemcsak lakást keresünk bérlőként, hanem nekünk megfelelő személyiségű és gondolkodású bérbeadót is. Az albérlet akkor is együttélést jelent a bérbeadóval, ha fizikailag nem él ott velünk a lakás tulajdonosa. Bérbeadóként is tanácsos a bérlő személyiségét legalább annyira mérlegelni, mint a fizetőképességét. Olyan bérlővel kész ráfizetés lehet szerződést aláírni, akivel „csak a pénz” miatt tesszük, máskülönben szóba sem állnánk vele.

Kép: Instagram

Statisztika: IMF

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Állami lakáspiacon az állam az úr

lakáspiac ingatlanpiac lakáspolitika családpolitika otthonteremtés 2019 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiacon hatványozottan igaz az, hogy ami jó nekünk, az még nem biztos, hogy jó másoknak. Az is különösen igaz, hogy ami jó másoknak, az egyáltalán nem biztos, hogy jó nekünk. Ami ösztönzi az építést, az nem biztos, hogy ösztönzi a vásárlást. Ami segíti a lakáskiadást, az szintén nem feltétlenül támogatja a lakásbérlést. Ha egy országban a lakásvásárlásnak van hagyománya, akkor a lakásbérlés nem biztos, hogy divatba tud jönni, periférián maradhat. Ha egy országban a lakásvásárlást támogatják, azzal együtt bizony egyre inkább leépíthetik a bérbeadást. A bérlőkből lesznek a vásárlók. Sőt, ha már a bérlőkből bérlők sem lesznek, hanem mindjárt lakásvásárlóként lépnek piacra, akkor pláne űr maradhat utánuk.

Három éve tereli ki az állam a nagyvárosokból az embereket

Ne béreljenek, ne vásároljanak és ne éljenek nagyvárosokban - üzeni az állam. Az állam minden eszközzel él, hogy a nagyvárosi lakáspiac ne főszereplője, hanem mellékszereplője legyen az ingatlanpiacnak. A kisvárosok és falvak lakáspiaca évről évre egyre erősebb, az irány egyértelmű . Hol van a kritikus méret, aminél a nagyvárosi ingatlanpiac jelenleg ismert struktúrája átalakuljon? Magyarországon az otthonteremtést támogatják, nem a lakásbefektetést, a lakáskiadást. A nagyvárosi ingatlanpiac súlytalanná tétele -állami eszközökkel - egy rendhagyó lakáspiaci folyamat része.

Fejlett lakáspiaccal rendelkező országokban csak azt hívják otthonnak és otthonteremtésnek, amit saját maguknak vásárolnak és építenek az emberek

A valamilyen céllal épült ( = purpose-built ) lakóingatlanokat nem hívják otthonnak. Élesen megkülönböztetik az otthonépítést és otthonvásárlást a spekulatív lakásépítésektől és lakásvásárlásoktól. Nálunk csak az állam kezdte el megkülönböztetni, sem a KSH sem az MNB, de még a lakáspiac szereplői sem tartanak ott fejben, ahol az állam! Fejlett lakáspiacokon nem szitokszó a spekuláció. Kifejezi azt a bizonytalanságot, amit nálunk nem szeretnek nevén nevezni például a kiadásra vásárlók ( = buy-to-let ). Mi azt hisszük még ma is, hogy a nagyvárosi bérlők kereslete végtelen. Mi azt gondoljuk, hogy az új építésű (valamilyen céllal) épült társasházi lakások kereslete is végtelen. Ezek mind a nagyvárosi ingatlanpiacokhoz kötődnek, miközben a nagyvárosokból a vevők és a bérlők folyamatosan költöznek ki vagy eleve már be sem költöznek. Három éve tartó erős és a lakáspiacot masszívan meghatározó folyamatról beszélünk.

Az állam trójai falóként belépett a lakáspiacra 2015-ben – valószínűleg már mestertervét korábban kidolgozva - és  alapjaiban változtatta meg, rendelte alá céljainak

A mesterterv nem kivitelezhető a nagyvárosokban, de láthatóan a vevőket sem zavarja, hogy a nagyvárosokon kívül telepedjenek le. Megfordította az urbanizációs folyamatokat az állam és egyre inkább felerősíti azokat. Közben olyan megtévesztő eszközökkel élt, mint az 5% lakásáfa, ami a spekulatív kínálatra hatott, nem az otthonteremtő keresletre. Megtévesztette az állam a valamilyen céllal lakásvásárlókat is, mert ők is azt hitték, hogy a magyar nagyvárosok lakáspiacánál nincs biztonságosabb lakáspiac. Minden vevő és minden bérlő ott koncentrálódik - gondolták az állami beavatkozás után is. Közben egyre inkább dekoncentrált magyar lakáspiacról beszélhetünk, ahol nem jó ötlet bérlőnek lenni, ezzel együtt egyre kockázatosabb bérbeadóvá válni.

Az állam megtéveszti a lakáspiacot a nagyvárosi lakásárak stimulálásával, ami a trójai faló hatás egyik igazán ügyes és látványos trükkje. Ösztönzi a lakásspekulációt - a valamilyen céllal építést és vásárlást – a tulajdoni lapokon ( = papíron ) realizálva az árnövekedésben rejlő lehetőségeket. A nagyvárosi lakáspiacot mindennél jobban érdekli a magas lakásár.

Az állam zseniálisan taktikus és használja ki a nagyvárosi lakáspiac szereplőinek a gyengeségét

A magyar nagyvárosokban a lakásárakat nem a lakások otthonteremtő értéke és a mögöttük lévő otthonkeresők száma határozza már meg, hanem a lakások képzeletbeli hasznosíthatósága ( = mennyi pénzt lehet csinálni egy lakással). A nagyvárosok lakáspiaca már a valamilyen célból vásárlók és építők kénye-kedve szerint működik, ami az állami lakáspolitika végrehajtását segíti. Ez a fajta lakásértékelés még fel is gyorsítja a nagyvárosból kiköltözést és még inkább elveszi a kedvét az embereknek, hogy oda akár bérlőként beköltözzenek. Fontos, hogy nagy legyen a nagyvárosokkal szemben az országos ellenszenv. A nagyvárosi lakáspiacok tűnjenek csak gőgösnek, kapzsinak, embertelennek és gátlástalannak.

A nagyvárosi lakáspiac lehet önmaga ellensége, saját karaktergyilkosa, szereplőinek hitelességét nem az állam, hanem saját maguk rombolhatják

Az állam militarista stratégaként úgy gyengíti a nagyvárosi lakáspiacokat Magyarországon, hogy ehhez még óriási tapsot, ovációt és gratulációt is kap. A nagyvárosokat egyébként is társadalmi sztereotípia utálni. Zsigerből meg lehet vetni a fővárost vagy bármelyik megyeszékhelyt megbélyegezni, hogy élhetetlen. A kisvárosi és falusi idillre fel lehet építeni a lakáspolitikát. Ennek viszont számolni kell a következményeivel is. A nagyvárosi otthonok és bérlés helyett előtérbe kerül az ingázás.

Minek beköltözni a nagyvárosokba, ha azon kívül sokkal könnyebb az otthonteremtés és még államilag támogatott is?

A társasházépítők, az ingatlanközvetítők, bankok, lakáshirdetési oldalak és gyakorlatilag az ingatlanpiac minden szereplője a nagyvárosi ingatlanpiacra van berendezkedve. De még ők sem érzik trójai falónak a lakáspiac „államosítását”, ahol már nem piacgazdaságról beszélhetünk, hanem egyértelműen az államgazdaság irányába indultunk el.

Az ingatlanpiacnak az állam már nem csak szabályzója, hanem valódi és egyben a leghatalmasabb és legbefolyásosabb szereplője

A kisvárosokban és falvakban nincs szükség nagy társasházépítésekre, nincs szükség ingatlanközvetítőkre, nincs szükség pénzügyi szolgáltatók piaci versenyére, nincs szükség ingatlanhirdetési oldalakra, nincs szükség bérbeadókra sem. Az állam tervez, szabályoz, végrehajt és finanszíroz is egyben. A nagyvárosi lakáspiac, a nagyvárosi lakástulajdonosok – legyenek otthonteremtők vagy spekulatív, valamilyen céllal ingatlant birtoklók - már nem az állam barátai többé. A nagyvárosi lakáspiacok egyre inkább magukra maradnak a „vidéki idillhez” képest viszonyított magas lakásáraikkal és törékeny méretű, torz, egyenlőtlen piaci viszonyok között működni képes szereplőkkel. Ez az ország tényleg nem nagy. Bármelyik nagyvárostól lehet olyan távolságra élni, hogy még dolgozni, kvázi élni lehessen abban a nagyvárosban.

A nagyvárosok lakáspiaca nem érezheti magát többé biztonságban csak azért, mert ott koncentrálódnak a munkahelyek és a szolgáltatások

Egy ország lakáspiacánál az a mérvadó, hol koncentrálódnak a vevők, kiből és hol lehet bérlő például. Magyarországon már az is számít, hogy az állam hová irányítja a vevőket és milyen eszközökkel támogatja, hogy valakiből ne bérlő legyen vagy ne sokáig maradjon az. A nagyvárosokon kívüli ingatlanpiacban látja az állam az otthonteremtés gyors és egyszerű lehetőségét. A nagyvárosok - félreértve a lakáspiaci folyamatokat - az állam megtévesztő lakáspolitikai eszközeit beépítik csak az áraikba, abban a vak hitben, hogy a vevők és a bérlők is a nagyvárosi életet keresik.

A vevők és a bérlők az állam iránymutatása és támogatási rendszere alapján hoznak már döntést a lakáspiacon, a lakáspiaci szereplők szava, érdeke és céljai az államéval szemben semmit sem érnek

A magyar lakáspiac szereplőinek és szolgáltatóinak a kilátásai soha nem lehetnek jobbak, mint a nagyvárosi lakáspiac kilátásai. Nekik nem osztanak lapot a „vidéki idillben”. Vegyük észre, hogy egyébként is könnyen az állami családpolitika ellenségeivé tehetők, mert ők csak a lakásáremelkedésben érdekeltek, a vevőkön és eladókon, a banki hiteleken nyerészkednek csak, felesleges szolgáltatásaikkal megdrágítják az otthonteremtést, lásd pl. nagyvárosi lakáspiacok családok számára elérhetetlen lakásárai. Nem is tudják milyen következményei lehetnek, hogy másról sem tudnak beszélni és mást sem látnak már évek óta, csak a nagyvárosi lakásárakat, nem veszik komolyan a nagyvárásokon kívüli lakáspiacot. Itt az idő észrevenni a változás szeleit a magyar lakáspiacon. Az állami lakáspiacon az állam az úr.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlankísérletek

ingatlanmarketing lakáshirdetés ingatlanhirdetés albérletpiac albérletárak 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Diszharmonikus ingatlanhirdetésekkel hosszú ideje nem foglalkoztunk. Most viszont olyan albérlethirdetést találtunk, ami lehetőséget ad a színes és izgalmas téma felmelegítésére. Ez azért már átlépi az ember ingerküszöbét. Vannak egyedi ingatlanok a piacon áruk és adottságuk alapján. Egy ingatlan ára igen szubjektív, bármikor megváltoztatható. Az adottsága már viszont egyáltalán nem. Az ember bátor és kíváncsi természet. Kísérletező ingatlantulajdonosok mindig vannak. Különleges ingatlanaik különleges értéket képviselnek számukra. Addig ez magánügy, amíg nem lépnek vele piacra eladóként vagy bérbeadóként. Most éppen kiadni szeretnének egy egyedi ingatlant. Előre leszögeznénk, hogy nem a hirdetést véleményezzük, minket csak és kizárólag az ingatlan érdekel, a hirdető motivációja és lehetséges üzleti pszichológiája.

Adja magát a kérdés, hogy miért akar valaki egy zsúfolt társasházi övezetben „kertes házat” építeni?

A kertes házak és családi házak általában élesen el vannak választva egymástól. Az adott kerületben is van családi házas övezet. Körülötte vannak is társasházak. De ez éppen egy olyan környék, ahol sok ezer társasházi lakás között egy darab kertes ház sincs.

Lehet-e értéke ott egy kertes háznak, ahol egyébként nincsenek kertes házak?

A hirdető szerint egyértelműen igen a válasz. Bár a hirdetésről azt mondtuk, hogy nem véleményezzük, azt meg kell jegyeznünk, hogy a kerület nem azon a részén van a ház, mint ahol a hirdetési szövegben olvashatunk. Az utca neve stimmel, de a városrész neve már nem. Újlipótvárosban tényleg nincs egy kertes ház sem. Ez a ház sem ott van, hanem Vizafogón. A két városrész között presztízsben van nagy különbség. A hirdető ezzel a „szándékos tévedésével” már átlépte a szubjektivitás határát, bár csak a hirdetés szövegében. Újlipótvárosban még nagyobb „látványosság” lehetne, de Vizafogón sincs konkurenciája.

A Google térkép szerint egy ipari telekről és átlakított ipari épültről beszélünk. Még az sem biztos, hogy a tulajdoni lapon átminősítették az ingatlant. A telek megvásárlása és az ingatlan átalakítása lehetett a „nagy ötlet”, ami minden üzlet alapja szokott lenni.

A piac mit szólhat ehhez?

ingatlanmarketing lakáshirdetés ingatlanhirdetés albérletpiac albérletárak 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Sok hirdető esik abba a hibába, amikor annyira különlegesnek tartja a saját ingatlanát, hogy biztosra veszi más is olyan nagyra értékeli. Viszont az ingatlanpiacon a különcöket legalább annyira érdekesen ítélhetik meg, mint a hétköznapokban. A környéken nincs piaca a kertes házaknak, ott nem olyan bérlők és vevők nézelődnek, akik kertes házban akarnak élni. Az sem véletlen tehát, hogy a hirdető nem házként hirdeti. Akkor még mi sem találtunk volna rá. Kinek jutna eszébe kertes házat keresni Újlipótvárosban vagy Vizafogón? Gyakorlatilag senkinek. A hirdető azzal tisztában van, hogy háznak nincs értelme hirdetni.

Ha egy ingatlant nincs értelme annak hirdetni ami valójában, akkor van-e értelme egyáltalán annak az ingatlannak?

Lakáskeresők fogják látni, akik jó okkal néznek társasházi lakásokat. Ha házat akarnak venni vagy bérelni, nem itt keresnek. Nem egyértelmű alternatívája egyik a másiknak. Egy környékkel kiválasztjuk az ingatlan típusokat is, amiket szeretünk. A bérlők is úgy keresnek, hogy meghatározzák hol szeretnének albérletet. Az ára miatt mondhatnánk, hogy nem sok bérlő találkozhat vele. Az angol nyelvű hirdetési szöveg szólhat az árnak és szólhat annak is, hogy egy magyarul értő és beszélő nem tudja komolyan venni az ingatlant. Ki veheti komolyan? Kaphat-e hideghívást a hirdető ingatlanosoktól? Ha kapott volna már, akkor biztosan több helyen találkoztunk volna a hirdetéssel. Ha másért nem is, akkor a különcsége és az egyedi piaci felfogása miatt. A lakáspiacon is a tömegtermékeknek van igazi piaca. A „közönség” igényeinek kell megfelelni, nem l’art pour l’art ambícióinkat megvalósítani.

ingatlanmarketing lakáshirdetés ingatlanhirdetés albérletpiac albérletárak 2019 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Forrás és képek: ingatlan.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Lakásviszonyok Magyarországon

Fontos a véleményük

Ezért Facebook kommentelésre váltottunk, hogy együtt hangosabban gondolkodjunk.

Budapest Real Estate Research