Egyszer volt Budán bérleti díj

albérlet budai_kiadó_lakások budai_bérleti_díj budai_luxuslakás-piacKétség kívül vannak jó adottságú helyek a városban, de értéküket megpecsételi a nyomor, az igénytelenség, az elhanyagolt környezet, lehangoló utcaképek, az elavult ingatlanok, egy letünt kor nyomai. A legdrágább utcákban is találni mindenre példát, az 1. kerület gellérthegyi részén nézelődünk az Orom és Bérc utcában, akár a Várban és a Vár körüli negyedben, akár a szűk értelemben vett 2. kerületben éppen csak több mint két tucatnyi utcát jelentő Rózsadombon is.

Amíg a pesti oldalon történt külföldi lakásvásárlási boom növelte a jobb életminőséget kínáló ingatlanok számát, a bérleti díjakat pedig bérlőbarátabbá tette, addig a budai oldal még mindig szenved a valódi ingatlanbefektetési céllal, bérlői igényeknek megfelelni akaró, tudatosabb lakástulajdonosok hiányától. Így nem ritka az euró vagy éppen a dollár alapú bérleti díj, mintha Buda az euróövezet tagja lenne vagy éppen az USA miniszigete.

Egyszer volt hol nem volt…kezdhetnénk ezt a hosszú történetet, mert  piackutatások nélkül, valódi értékelési módszerek hiányában, a bérleti díj meghatározása inkább városi folklór mint üzleti alapokon nyugvó matematikai modell, népi hagyományokkal és népszokásokkal tarkított igazi hungarikum. Részletek itt!

Tovább

A bizonytalanság - Lassan de biztosan állandósul?

Az ingatlanpiac befektetés ingatlanpiac lakáspiac 2013 budapest_ingatlanbő 15 évét átlengte valami megmagyarázhatatlan magas elvárás és jövőbe vetett bizalom, ami lassan és biztosan elfogyott. A realitásokkal köszönő viszonyban sem volt, ami ma annyira újszerű és ismeretlen terep mint a kezdetek kezdetén. Ez pedig teljesen más ruhába öltöztette fel az ingatlant mint vagyont és az ingatlanpiac arca is a felismerhetetlenségig eltorzult.

Különösebb jóslatok nélkül is bátran kijelenthető a 2013-as év még a 2012-es év rémisztő adatainál is dermesztőbb képet fog festeni elénk. A pénzügyi világ átalakulását követő 5. év ez. Aki továbbra is jó keresztényként hisz a feltámadásban, vagy jó zsidóként várja a messiást, annak ez az év is csalódást fog okozni.

A piaci bizonytalanság állandósulni látszik a magyarországi ingatlanpiacon és ezt már a túlzó piaci várakozások és irreális jóslatok sem tudják megváltoztatni.

Aki ma vásárol azt kockáztatja, hogy akár ő is ugyan úgy értékvesztéssel és alacsonyabb áron fogja csak tudni eladni a lakást, ahogy most az, akitől megveszi.

ingatlan = bizonytalanság Részletek itt!

 

Tovább

Bank = Ingatlan - Minden út a bankba vezet

Az elmúlt néhány év legizgalmasabb ingatlanpiaci eseménye történik a szemünk előtt. Az OTP Bank ingatlanpiaci szerepvállalását nem csak a újraéledő finanszírozásban képzeli el, hanem valódi vevő és eladó közti szolgáltatóként akar a jövőben megjelenni. Persze gyorsan tegyük hozzá, hogy a többi szereplő legnagyobb bánatára.

A banki szerep újra értelmezése egyáltalán nem elrugaszkodott ötlet. Nagyon egyszerű és világos tényen alapszik. Az ingatlanpiac motorja a hitelezés, vagyis a bank.

A mai piac legnagyobb betegsége, az értékesítések visszaesésének valódi oka, hogy a vevők többsége csak és kizárólag banki segítséggel tud és képes ingatlant vásárolni.

   

Sőt, a fejlesztők is bankhitelből tudnak új házakat építeni. A „régi szépidőkben” is ez volt a helyzet. De az a fajta észnélküli hitelezés már a múlté. Szerencsére és nagyon örülünk neki, hogy vége lett, mert minél tovább tartott volna, annál nagyobb bajt okozhatott volna. Viszont ettől függetlenül finanszírozásra, hitelezésre szükség van. A bank így megkerülhetetlen szereplője az ingatlanpiac jelenének és jövőjének bármilyen aspektusból történő vizsgálatában.

Akármilyen irányból is közelítjük meg, minden út a bankba vezet. Részletek itt!

Tovább

Az ár nem minden - Félig üres vagy félig tele pohár?

Ismét többet lehetett hallani mostanában az ingatlanpiacról mint általában. A végtörlesztés úgy tűnt a tecchalott állapotba került piacra vajmi keveset, de azért hat. Ezt több irányból érkező de általában kedvező hírekkel alá is támasztó média események fokozták. Hallottunk megnövekedett vásárlói érdeklődésről és több adásvételről, ami valljuk be, hogy a semminél a kevés is több szemszögéből nézve nem jelent érdemi változást. Ez a félig üres félig tele pohár megközelítés viszont ma igen népszerű. A számok siralmasak, ami az értékesítést illeti, de még is van miről beszélni.

 

Több vevő ma kimondottan befektetési céllal vásárolt. Azt is lehet mondani, hogy jelentős volt a vevők számához képest azoknak az aránya, akik kimondottan ingatlanba akarták fektetni pénzüket.

budapest befektetés ingatlanpiac hozam lakáspiac végtörlesztés

 

Mi motiválhatta őket?

A kérdés megválaszolása nem olyan egyszerű. Sokan azonnal rávágnák, hogy az alacsony árak. De a befektetésnél, nem feltétlenül a befektetett összeg nagysága a lényeg, hanem sokkal inkább a megtérülés.

Miért gondolhatták azt ma sokan, hogy megtérülő befektetés a budapesti ingatlan?

Részletek itt!

Tovább

A devizahitelezés lélektana - Devizahitelezés Pilatus előtt

Megmagyarázhatatlan, hogy a mai napig jelennek meg álszent kijelentések a devizahitelezés kialakulásáról. Már csontig lerágott témának tűnik, mégis vannak elhallgatott és még inkább félremagyarázott tények.

 

 

A devizahitelezés valódi és elsődleges kialakulásának az oka az itthoni ingatlanpiac válságának utolsó pillanatokig történő tagadása volt.

 

Devizahitelezés nélkül ugyanis nem lettek volna tömeges ingatlanvásárlások Magyarországon. A bankok nyakig benne voltak az ingatlan beruházásokban. Hogy a pénzüket látszólag visszakapják, természetes volt, hogy mindent megtettek a hitelkínálat bővítéséért. Az ingatlanos szakma, ahol a 2000-es évek második felétől már élt az ingatlan-hitel-biztosítás üzleti forma, minden gond nélkül asszisztált ebben. Egyszerűen minden ingatlant el kellett adni, ehhez pedig megfelelő feltételeket kellett teremteni. A bankok a hitelkínálat eszközével éltek, az ingatlanos szakma beállt hitelközvetítőnek és közben dolgozott a marketinggépezet is.

A devizahitelezésen kívül nem volt más út, hogy az ingatlanpiaci kártyavár idő előtt ne dőljön össze. Részletek itt!

 

Tovább

Álom édes (rém)álom - Vevők nehéz helyzetben

A piac a tehetetlenség állapotában vergődik, ami jó alkalom, hogy magunkhoz ragadjuk a szót. Na de nem az állami segítségnyújtás ellentmondásos kálváriája inspirál minket. Azon eleget csámcsog a szakma kínjában, ami minden szánalmat megérdemlően az államtól várja a segítséget. Most kimondottan a vevőkre helyezzük a hangsúlyt, mert több dolog is beárnyékolja a vevők „vásárolni érdemes” eufórikus hangulatát.

budapest lakáspiac budapest_ingatlan vevőpiac

  

Aki ma vagy a közeljövőben lakást szeretne venni, az egyáltalán nincs könnyű helyzetben. Könnyelmű ma minden olyan vevő, aki a kialakult helyzetet, a tehetetlenséget, úgy értelmezi, hogy most könnyen és jutányos áron tud vásárolni. Nem csak eladni nehéz ma, hanem vásárolni is, ezt viszont sokan figyelmen kívül hagyják.

Az, hogy az ingatlanpiac túlzások nélkül áll, az azt is jelenti, hogy a lakáskínálat minősége az elmúlt években folyamatosan romlott.

A piac leállása nem hagyta változatlanul a kínálatot sem. Kimondottan rossz hatással volt rá, ez keserítheti meg a vevők által „most vásárolni érdemes” hangulatot. Ahogy egyre bizonytalanabb lett az értékesítés, az árak elinflálódtak (az ingatlan árak nem nőttek, de az állandó infláció miatt a reálértékük csökkent), így az ingatlanpiacról távoztak azok az eladók, akik minden áron nem szeretnének megválni tulajdonuktól. Az újépítésű lakáspiac pedig befagyott, így még friss és bőséges kínálatra sincs lehetőség sem most sem a közeljövőben. Több éve üresen álló, beragadt, újépítésű lakásokat lehet inkább csak találni, ha valaki kimondottan újépítésű lakásban gondolkodik, pl. azért mert 15 millió forintig illetékmentes a megszerzése. Viszont a beragadt újépítésű lakások jelentős része nem ebben az árkategóriában mozog. A piacról ma teljesen hiányoznak az értékesítést/fejlesztést elhalasztó eladók. Az eladók és fejlesztők kivárása nem egyszerűen kínálat szűkülést jelent, hanem inkább minőségi kínálat hiányt. Részletek itt!

Tovább

Alice Csodaországban? - Ingatlantulajdonosoknak

Mi azt mondjuk, hogy egy vevő megengedheti magának, hogy hiszékeny legyen és érzelmei vezéreljék döntéseit, de egy eladó mindig legyen racionális és nyitott szemmel tudjon járni-kelni ezen az aknamezős piacon, ahol ma a józan észre sokkal több szükség van mint bármikor előtte.

 lakáspiac budapest_ingatlan

Ha valaki nem tudja felmérni a helyzetét, hogy mikor mit és mennyiért lehet eladni, az saját magát hozza kellemetlen helyzetbe és egyben kiszolgáltatja magát az ingatlanpiaci „mentalistáknak”.

Az eladókkal pl. előszeretettel pesszimisták az ingatlan szakemberek, addig a vevőknek annál pozitívabban akarják bemutatni a lehetőségeiket. Ez a kettőség az ingatlanos szakmai rossz hírének az alapja, amiből könnyen levonják egyesek a következtetést, hogy csak közvetítővel ne büntessen a sors. A túl pozitív vagy túl negatív hozzáállás mind-mind túlzó természetesen. Az igazság valahol a kettő között van. Most ezt az aranyközéputat választva nézzük meg, hogy mit kell tudni az ingatlanpiacról általában és mit kell tudni a mai helyzetről, ami szorosan összefügg ennek a piacnak a mozgató erőivel. Részeltek itt!

 

Tovább

Hogyan keressünk és béreljünk kiadó lakást Budapesten?

A Bérlőknek szeretnénk segíteni, hogy ha tehetik, elkerüljék a kellemetlen helyzeteket Budapesten, ahol az albérletpiac, a kiadó lakások tömege gyorsan depresszióssá és kimondottan zaklatottá, kiégetté és bizalmatlanná teheti a tisztességes, jóhiszemű bérlőket.

 

 

Mert többször lehet hallani rossz bérlőkről és megkárosított tulajdonosokról, mint aljas és rosszindulatú bérbeadókról és meghurcolt bérlőkről. Rémtörténetek és sérelmek érik a Bérlőket is!

 

Mintha mindig minden esetben a bérbeadónak, az ingatlan tulajdonosának privilégiumai lennének a bérlővel szemben. Biztosak vagyunk benne, hogy sokan, akik ezt olvassák, már volt tapasztalatuk, ki nem fizetett kauciókról, hibás/téves/túlzott/átláthatatlan érthetetlen rezsi számlákról, szinte már őrszemként és zaklatóként fellépő rigolyás tulajdonosokon át, egészen az őrületbe kergető pénzéhes már már szánalmas ingatlanügynökökig. Részeltek itt!

Tovább

Bérlők a pokolból?

budapest ingatlan albérlet bérbeadás bérlő problémás_bérlő veszélyes_bérlő polgári_törvényköny

A bérbeadás nagy dilemmája, hogy ki a jó és megbízható bérlő. Aki adott már bérbe és megégette magát, az elsősorban a bérleti szerződésben látja a megoldást. Miközben mindenki tudja, hogy a bérleti szerződés csak tűzoltásra jó. De hogyan előzhetjük meg a bajt? Vannak-e nyilvánvaló jelei annak, hogy egy bérlő veszélyeket rejt, kockázatos?

Vannak, és általában nagyon tipikusak, amikre ha odafigyelünk, megelőzhetjük az olyan kellemetlen pillanatokat, mint a fenyegetőző, nemfizető, hirtelen és gyorsan szerződést felbontó, nyomtalanul eltűnő, komoly károkat okozó bérlőket.

Mindig abból kell kiindulni, hogy a problémás bérlők most is albérletben laknak, és elköltöznek, amit legtöbbször viselkedésük, mentalitásuk miatt tesznek. Vagyis nyomás alatt vannak, ezért az első veszélyes mondat, ami egy bérlő szájából elhangozhat:

1. Sürgősen/azonnal kell költöznöm, megoldható?

Ha felkészültek vagyunk, akkor azonnal kérdezősködni kell, hogy mi az oka ennek. Mivel nem azzal kezdik a bérlők, hogy a másik lakásban 3 hónapig nem fizettem és most már lépnem kellett, ezért jönnek a kamu történetek. Ha szeretünk játszani, akkor lehet elemezni a helyzetet és ha jól kérdezünk, végül akár az ördög is kibújhat és jön a stílszerű válasz: Semmi köze hozzá!

2. Válok/szakítottam/megcsaltam a feleségem, azonnal akarok költözni.

Tipikus problémás bérlő, és legtöbbször szimpatikus és jól szituált férfiak, akik könnyen bizalmat ébreszthetnek és empátiát. De nem szabad bedőlni az ilyen szövegnek. Ha ilyen bérlővel találkozunk, a legjobb, ha azt mondjuk várunk más bérlőket, és utána visszaszólunk. Mentsük el a számát NEM VESZEM FEL-nek és ne foglalkozzunk vele.

3. A barátom/volt pasim/pasim fogja fizetni a lakást, nem én, ugye ez nem baj?

Plázacica/Playboy nyuszilány típusú bérlők, akik jöhetnek egyedül, vagy fura férfiakkal és tetszik nekik. Könnyen be lehet nekik dőlni, hiszen miért ítélnénk el egy csinos lányt. De ezek a bérlők legtöbbször csak átmenetileg keresnek lakást és amilyen nagy lendülettel jönnek, olyan hirtelen tűnnek el. És fontos hangsúlyozni, hogy nem a külsőn van a hangsúly, hanem hogy a kérdései általában arról árulkodnak, hogy nincs biztos jövedelme. A biztos jövedelem/munka pedig a bérlés alapfeltétele!

budapest ingatlan albérlet bérbeadás bérlő problémás_bérlő veszélyes_bérlő polgári_törvényköny

Pénzügyi kérdések és az ehhez kapcsolódó témák is sokat segíthetnek abban, hogy tudjuk mikor kell nemet mondani egy bérlőnek. Mert igenis legyünk tisztában azzal, hogy mi választjuk a bérlőt és a bérlő választja a lakást. Ha a döntéseink egybe esnek, akkor jöhet a szerződés és a kulcsok átadása.  

De vigyázzunk, mert tipikus hiba, hogy a bérbeadó is nyomás alatt van, pénz kell neki, gyorsan és sürgősen, amit előszeretettel használnak ki a szélhámos bérlők.

Mindig gyanakodjuk, ha bérlők ehhez hasonlót kérdeznek/mondanak:

4. Baj ha csak 1 havi bérleti díjat és 1 havi kauciót fizetek most? Lehet részletekben fizetni a kauciót?

5. A kauciót ki tudom fizetni, de a bérleti díjat később fizetném, 1-2 hét múlva miután beköltöztem, megoldható?

6. Foglaló van nálam, remélem ennyi elég lesz, hogy kibéreljem a lakást és beköltözzek?

Elsőszámú szabály, hogy minden bérlő anyagi bizonytalanságát jelenti az, hogy ha nem képes a kauciót és a bérleti díjat egyszerre a lakás átadása előtt megfizetni. SOSEM SZABAD ILYENBE BELEMENNI bármennyire is szükségünk van a pénzre. Ezek kivétel nélkül rossz bérlők, kerüljük őket!

A foglaló még mindig létezik a bérlési piacon, de elég divatja múlt. Manapság a bérlő kiválasztása után szerződést kötünk, átvesszük a kauciót és beköltözéskor az első havi bérleti díjat. Nem veszünk át foglalót és nem hozzuk saját magunkat kellemetlen helyzetbe, bármennyire is csábít minket a kp.

7. Itt van nálam a pénz(kaució+bérleti díj és kiteszi/előveszi), kibérelhetem a lakást most? A szerződés nem érdekel, remélem okés, de az sem baj ha később kötjük?

Második fő szabály, hogy lakást csak bérleti szerződéssel adunk bérbe. A bérleti szerződést nem utána kötjük, hanem előtte, előre megszerkesztve és elegánsan. Adjuk meg a módját és ne kapkodjunk, mert az csak hibákat szülhet. Ideális, ha a lakás megnézését követően a bérlő az adatait emailben átküldi, a szerződést megszerkesztjük, a szerződést visszaküldjük, és utána megkötjük a szerződést. Ma, ha egy bérlő nem használ emailt(legalábbis nekünk ezt mondja), azzal nem szabad szóba állni.

Pénzt se fogadjunk el azonnal, meg vannak a megfelelő lépések. Azok, akik azt hiszik, hogy a pénz helyettesíti a bizalmat, ők általában nem a megbízható bérlők. Bármilyen erőszakos vagy éppen udvarias ilyen esetben a bérlő, mindig hátráljunk meg és kérjük, hogy kell egy nap mire minden elkészül és költözhetővé válik a lakás. Aztán persze gyorsan felejtsük el ezt a bérlőt is.budapest ingatlan albérlet bérbeadás bérlő problémás_bérlő veszélyes_bérlő polgári_törvényköny

8. Mi történik akkor, ha kések a fizetéssel? Fontos a határidő, mert lehet, hogy előfordulhatnak csúszások? Esetleg ha előbb elköltözöm, a kauciót visszakaphatom?

Ezek is azok a kérdések, amik bár ártatlannak tűnhetnek, akár csak informális érdeklődés, a dolgok tisztázása. Valójában csak egy alattomos puhatolózás, hogy mi, bérbeadó mennyire figyelünk az ilyesmire, érdekel-e minket a határidő, a csúszás, az előbb elköltözés. A bérleti díj, kaució, a bérleti szerződés határidejével kapcsolatban mindig szigorúnak kell lenni. Ebben nem lehet kompromisszumokat tenni, mert a szélhámos bérlők azonnal kihasználják.

9. Csak kp-ben tudok fizetni, nincs bankszámlám. Ugye nem baj?

Bármennyire részlet kérdésnek tűnik, hogy most kp. vagy utalás, az ilyen kérdés ma súlyos aggodalmakat kell, hogy ébresszen. Az az ember, akinek van bankszámlája, de nem akarja, hogy tudjuk, vagy tényleg nincs mert olyan életet él, az játék a tűzzel. Mi pedig ne játszunk vele, mert megégethetjük magunkat.

Az igazi szélhámos bérlő megnyerő és könnyen a bizalmunkba tud férkőzni, szinte észrevétlenül tud az ujja köré csavarni minket. De mindig gyanakodjunk és legyünk bizalmatlanok, ha valaki úgy közelít felénk, hogy közben variál és a maga szabályai szerint játszani akar velünk.

Ne foglalkozzunk bérlővel, ha a megbeszélt szerződéskötésre nem jön el, lemondja, elhalasztja, vagyis húzza az időt (anyagi gondjai vannak, de a sok munkára fog hivatkozni és Mr. vagy Ms. fontosnak játssza el magát).

Olyan bérlővel se foglalkozzunk, akinél nincsenek személyes okmányok szerződéskötésnél. Erre mindig hívjuk fel a figyelmet, mert minek a szerződés, ha bérlő adatai teljesen hamisak. Sokan szemet hunynak e felett és csak legyintenek.

Sokan ma még mindig bőr szín, megjelenés, kor, kutya/macska, gyerek szerint ítélik meg a bérlőket. Gyorsan mondanak nemet egy családra, vagy állattartókra, úgy, hogy még nem is találkoztak a bérlővel, pedig ez hibás és nem is kicsit durva diszkrimináció. Ma ez mégis mindennapos és az is, hogy a bérbeadókat csalók károsítják meg, akik szabadon garázdálkodnak, és egyik lakásból a másikba költöznek.

Nem létezik bérlők fekete listája, nincsen bérlő referencia rendszer(amikor a bérlőnek előző bérbeadójától kell kérni ajánlást, akivel mi is beszélhetünk), nem tudhatunk meg a bérlő anyagi helyzetéről többet, mint amennyit meg tudunk ítélni. Ezért fontos, hogy figyeljünk a részletekre és ne vakítson el egy szép mosoly, dekoltázs, vagy csak a mi egyszerű pénzéhségünk.

Jobb egy üresen álló lakás, mint egy bérlő a pokolból! 

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Lakásviszonyok Magyarországon

Fontos a véleményük

Ezért Facebook kommentelésre váltottunk, hogy együtt hangosabban gondolkodjunk.

Budapest Real Estate Research