Mennyi a profit egy új építésű lakáson?

újlakáspiac lakásárak lakásáfa építőipar ingatlan marketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Az új építésű lakások árát nem csak az építési költségek és telekárak változása mozgatja, hanem a beruházók profitéhsége is. Találkoztak már olyan hírrel, ahol a beruházó maga vall az elvárt profitról? Tegnap bukkantunk rá egy érdekes megjegyzésre a vg.hu egyik cikkében.

Mindig mondjuk, hogy keressék a hírekben a hírt. Információ morzsákra gondolunk, olyan elszólásokra, amikből után lehet építkezni.

Nekünk ezen a mondaton akadt meg a szemünk:

újlakáspiac lakásárak lakásáfa építőipar ingatlan marketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
1740 milliós profit 234 új építésű lakás megépítéséből, Kattinston a képre!

Majd jött az ötlet, hogy számoljunk utána ennek az 1740 milliós profitnak

A tőzsdei cégek előnye, hogy sok információ elérhető róluk. Ebben az esetben a február végén megjelent 4. negyedéves jelentésre tudtunk támaszkodni. Abban vannak pontos információk a lakásprojektekről. Idén még több információ lesz erről, mert majd a 2018-as évi negyedéves jelentésekből fogjuk megtudni, hogy mennyiért adták el a lakásokat és ennek hány %-a a tiszta profit.

újlakáspiac lakásárak lakásáfa építőipar ingatlan marketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Ebből a táblázatból hiányzik a profit, Kattintson a képre!

Fontos megjegyezni, a profit az az összes bevétel és összes költség különbsége. Ez csak az a tiszta haszon, ami a beruházó zsebében marad, miután mindenkit és mindent kifizetett, például többek között a bankot is, aki megfinanszírozza a projektet. 

újlakáspiac lakásárak lakásáfa építőipar ingatlan marketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Idén tudjuk meg, hogy milyen profit rátával dolgozik a beruház, Kattintson a képre!

Az újságcikk és az utolsó negyedéves jelentésből ez a táblázat született:

újlakáspiac lakásárak lakásáfa építőipar ingatlan marketing 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Profit = több mint 100 ezer Ft/m2

Itt láthatjuk pontosan, hogy 148 lakás az egyik projektben és 86 lakás a másik projektben. Azért csak 148 db lakás van a nagyobb projektben, mert ennyire van építési engedély és ennyit is építenek jelenleg a beruházó szerint. Ezért van az is a vg.hu cikk szerint, hogy „a nagyobbik projektnek még csak 78 százalékán számolnak el nyereséget.”

Nem tudni minden részletet, ezért csak átlagolni lehetett:

Az jött, hogy kicsit több, mint 100 ezer forint /m2 a tervezett profit átlagosan ebben a két új építésű társasházban, ahol ez lakásonként közel 7,5 millió Ft tiszta nyereséget jelent a felépítésük és birtokba adásuk után.

Nem is rossz summa ez még 2018-ban sem. Egyelőre nem tudjuk milyen áron értékesítették a lakásokat. Azt tudjuk, hogy minden lakás még nincs eladva. Mind a két projekt lakásaiból még válogathatunk a beruházó és egyben ingatlanértékesítő honlapján:

- a III. kerületi projetkben jelenleg 690-700 ezer Ft/m2 áron kínálják a lakásokat

- a XVIII. kerületi projektben pedig 450-460 ezer Ft/m2 átlagáron láthatjuk a hirdetéseket

Így még érdekesebb az átlagos 100 ezer Ft/m2 profit

Egész más arányt fejez ki az egyik és egészen mást a másik társasház esetében. Ha most sokan felkiáltanak, - igen, ezt tudtam, előre megmondtam, ez volt mindvégig az érzésem - hogy a 27%-ról 5%-ra csökkentett lakásáfa nem a változó építési költségeket és telekárakat fedezi, hanem a beruházók profitéhségét, akkor lehet, hogy annyira nem is járnak messze a valóságtól.

Kép:Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A digitális emberpiac

digitális lakáspiac digitális forradalom digitalizáció technológiai forradalom negyedik ipari forradalom ingatlan marketing 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Azzal szinte teljes mértékben tisztában vagyunk ma már, hogy a digitális világ felhasználójaként folyamatosan adatokat gyűjtenek rólunk. Nincsenek hiú ábrándjaink, amikor a teljes közösségi média lényege nem más, mint mi felhasználók, akik tálcán kínáljuk fel magunkról azokat az adatokat, amiket 15-20 éve még álmukban sem képzeltek, hogy tudni fognak rólunk. Mondhatni csak és kizárólag törvénysértések árán, a személyiségi jogaink, jogsértő kémkedések árán juthattak volna hozzá mindenhez, amit ma önként és boldogan megosztunk velük. 15-20 éve is a reklámok miatt érdeklődtek utánunk, ma is ezért teszik. Nincs ebben semmi futurisztikus vagy Mátrix (=a film) összeesküvés elmélete.

A világ nagyobbik fele arról szól, hogy termékeket és szolgáltatásokat kell tudni eladni

Minél jobban ismernek minket, már-már egyéni szinten, annál célzottabban és tudatosabban tudnak ránk hatni. Akkor is fogyasztói társadalomban élünk, ha két kézzel tiltakozunk ellene. A digitális világban nem tudunk elbújni, mi biztosan nem. Ha van internet előfizetésünk, ha használjuk a netet, keresünk, ha kommunikálunk rajta, tájékozódunk, akkor máris adatokat gyűjtenek rólunk. Mindent tudni fognak rólunk, de mindent. Amit online csinálunk, teszünk, azt szoftverek figyelik, elemzik, értékelik. Azt mondják most sokan, hogy csak az online világ óriásai kémkednek utánunk, elvileg a mi érdekünkben. Nem, nem csak ők. Mi, emberek, egyre fontosabbak vagyunk minden online szereplő számára.

A digitális világban az az érdekes, hogy ezerszer emberközpontúbb, mint bármilyen középkori világnézet. Minden rólunk, emberekről szól jó és kevésbé jó értelemben egyaránt.

Aki nagy, úgy értjük, hogy óriási látogatottságot ér el, ott felértékelődnek a felhasználók, a látogatók

„Ismerd a látogatóidat, tudj meg róluk mindent. Tudd mi érdekli őket, ha jó a kedvük és azt is, amikor rossz. Tudd, hogy milyen hatással van rájuk az időjárás, az évszakok, a bel- és külpolitika, a családi állapot, a munkahelyük, de még a szexuális szokásaik is. Az online térben nincsenek hálószoba titkok, nincsen magánélet, sokkal hatékonyabban megfigyelhetőek vagyunk, mint lehallgatva vagy bekamerázva.

Igen, az ilyen oldalak gondolatolvasók akarnak lenni, azáltal, hogy mindent tudni akarnak rólunk. Programozók nagy csapatai dolgoznak ma már egy-egy olyan oldal mögött, ahol a látogatottságban, bennünk, emberekben, értéket látnak. Minél jobban ismernek minket, annál nagyobb az értékünk. Az az érték, amit utána termékek és szolgáltatások reklámjaiban lehet hasznosítani.

Gondoljunk bele, milyen lehetőséget láthat bennünk egy vezető lakáshirdetési oldal!

Az ingatlan pont az, amihez valamilyen formában köze van szinte mindenkinek. Valahol mindenki lakik, valahol este lefekszik, reggel meg felkel. Főleg mostanában, amikor a lakáshirdetési oldalak látogatottsága rekordokat dönt.

Képzeljék el, amikor ott ülnek egy asztalnál a vezető hirdetési oldal pénzből élő emberei, és arról beszélgetnek, hogy a látogatók megismerésével még több pénzt kereshetnek, mint az ingatlanhirdetésekkel!

Persze kellenek lakáshirdetések, de azok száma Magyarországon nagyon korlátos 

Most egy olyan cég, ami azzal szembesül, hogy a növekedésének, a fejlődésének a gátja lehet az adott ország lakáspiacának a mérete, az mit csinál? Mondjuk évek óta azon dolgozik, hogy minél több pénzt keressen a látogatói megismerésével. Ha nem túl népszerű a sima regisztráció az oldalán, akkor jön az ártatlannak tűnő mobil alkalmazás. Az úgy is divatos és sokan szívesen használják a mobiljukat lakáshirdetések nézegetésére.

Ma már a fizetőképes kereslet mobilt használ. Az igazán fizetőképes azon netezik is. A legfizetőképesebb, meg nonstop online a telefonjával. Egy alkalmazás nem azért készül el legtöbbször, hogy nekünk felhasználóknak könnyebb legyen, hanem azért, hogy minél több információt tudjanak rólunk. Egy mobil alkalmazásnál nincs is jobb „jóhiszemű” kémkedésre alkalmas megoldás.

Nem hiába örülnek annak, amikor például Facebook vagy Google fiókunkkal regisztrálunk, használunk mobil alkalmazásokat. Már azonnal egy újabb személyes kapcsolat, egy újabb adatbánya rólunk. Képeket elemeznek, beszélgetéseket, feltérképezik az egész kapcsolati hálónkat. Tudják hol dolgozunk, az állásunkról is mindent megtudnak, megbecslik a fizetésünket és persze az anyagi helyzetünket. Ezzel már készen is van a térkép rólunk, amit mindig lehet finomhangolni.

Pontosan annyit érünk a digitális világban, amennyi pénzünk van. Ilyen egyszerű ez.

Persze jól tudjuk, hogy a fogyasztói társadalom nem a gazdagok fogyasztására épít. Hétköznapi fogyasztókra, ránk vadásznak, nekünk kell mindent eladni, még azt is, amire egyébként nincs is szükségünk.

Ebben a vezető lakáshirdetési oldal is üzletet lát 

Ez egy világtrend, ami „nem tegnap, hanem tegnapelőtt" kezdődött. Az ingatlanhirdetési oldalak felismerték évekkel ezelőtt, hogy a bevételnövekedésük kulcsa a látogatóik ki/megismerésre, és az így megszerzett adatokra építhető reklámozás. Például mit és mennyit érhetnek ilyen adatok a kereskedelmi bankoknak, fintech és egyéb pénzügyi szolgáltatóknak, akiknek a lakáshirdetést nézegetők potenciális ügyfeleik? Mindegy, hogy milyen pénzügyi szolgáltatásra van szükségük, bankszámla, bankkártya és hitelkártya, kölcsön, a lényeg, hogy "személyesen" tudják mire van szükségünk. Személyi kölcsön, fogyasztási/áruhitel, lakáshitel, szabadfelhasználású jelzálog, biztosítás, megtakarítások, befektetések.

A lényeg, hogy egy lakáshirdetési oldal sokat tudhat rólunk, ami nagyon értékes információ lehet másoknak.

Az adat az új olaj a digitális világban, ami arról szól, hogy ki tud minél több emberről minél több megbízható adatot szolgáltatni, elemezni, értékelni és utána ezt áruba bocsátani, termékek és szolgáltatások fejlesztőinek, értékesítő és marketing stratégáknak. Az ingatlanhirdetési piac ilyen adatok gyűjtésére és elemzésére kiváló terep. A digitális ingatlanpiac már nem is igazán az ingatlanokról (a hirdetésekről) fog szólni, hanem sokkal inkább a látogatókról. Ettől nem biztos, hogy könnyebb lesz a vevők-eladók, bérlők-bérbeadók kapcsolatteremtése. Viszont új lehetőséget teremthet az ingatlanszolgáltatóknak, akik már ma is nagyon nehezen boldogulnak, ha nem ismerik „digitálisan” egy nagy látogatottságú ingatlanhirdetési oldal látogatóit.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Büntet és kényeztet az ingatlanpiac

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Rohanunk a gyógyszertárba, ha valami baj van. Zabáljuk a pirulákat, löttyöket, porokat, ömlik ránk a reklám, hogy az milyen jó. De mit tudunk a lakáspiacunkról? Mit tudunk az egyik legértékesebb vagyontárgyunkról? Hova rohanunk, ha attól vagyunk rosszul, attól fáj a fejünk? Arról nincsenek reklámok a tévében, arra nem létezik orvosság. Mit csinálunk ilyenkor? Mit csinálnánk, hát semmit! Majd lesz valahogy, majd elmúlik, majd valahogy túléljük. Egy ingatlan nem romlik meg, nem kér enni – mondogatjuk ilyenkor. Ha hitelt kell rá fizetni, akkor kér az „enni”, még hozzá elég rendszeresen. A rendszeres karbantartás is igen költséges. Lehet hagyni lepusztulni is, csak akkor meg azért fáj az ember feje. Vagy ha el akarjuk adni, mert szükségünk van a benne álló pénzre, akkor sem boldogít minket semmi, még az elmaradt karbantartások költsége sem. Mit tehetünk akkor, amikor nőnek az ingatlanárak, a megtakarításunk meg egyre kevesebb négyzetmétert ér? Házat akarunk építeni, de az építkezés költsége csak egyre nő és nő és nem látjuk a végét? Közben meg azt halljuk jobbról, balról, alulról és felülről is, szóval minden irányból, hogy az építőipar túlterhelt lett.

Azt is halljuk, hogy szárnyal, megállíthatatlanul. Mögé is nézhetnénk a számoknak, mert józan paraszti ésszel is könnyű belátni, hogy az építőipar teljesítménye nem a lakóingatlanok építésétől függ. Nézzük meg közelebbről, hogy tanít-e nekünk valamit az építőipar a lakáspiacról, van-e valamilyen összefüggés a kettő között, segíthet-e nekünk bármiben, ha vásárolni akarunk, ha eladni, ha építkezni. A KSH jól eldugta ezt az adattábláját, amiben összesítve és szépen lebontva látható a magyar építőipar teljesítménye 2000-2016 között. Sajnos a 2017-es évet még nem töltötték fel. Ha megteszik, azonnal frissíteni fogjuk a grafikonokat.  Addig nézzük meg az első ábrát.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakóépületek = családi ház, társasház és közösségi lakóépületek, Kattinson a képre!

Hogy mi a közösségi lakóépület? Az idősek, tanulók, gyerekek és egyéb társadalmi csoportok szállásai és szolgáltató épületei. Pl. nyugdíjas otthonok, árvaházak, hajléktalanok szállói, munkásszállások, egyedül álló anyák ellátását biztosító, ill. fiatalkorúak társadalmi rehabilitációját biztosító otthonok, diákszállók, kollégiumok. /Forrás: KSH/

Szembetűnő, hogy a társasházak építése komoly értéket képvisel a lakóépületek építésében. Így értjük meg azt, hogy miért szereti például az állam azt ösztönözni és támogatni. A társasházaknak egyszerűen nagyobb az értéke, mert sokkal zsúfoltabb, így adott négyzetméteren sokkal több lakóterület jön létre egymásra építve, emeletenként. A társasház hatékony lakhatási forma mondhatnánk könnyedén, mert kevesebb helyet foglal, több ember fér el benne és még gazdaságilag  is magasabb értéket képvisel.

A valóság már ennél árnyaltabb, mert nem nagyon kedveljük mi magyarok a társasházakat. Az új társasházakat meg pláne nem különösebben, főleg a furcsa áruk miatt. Nem nagyon értjük, hogy miért épülnek számunkra igen érdektelen helyen társasházak, például forgalmas utak, tehát zaj- és környezetszennyezett terültek mellett.  Nem értjük azt sem, hogy miért jó egymás szájába élni, egymást hallani, látni és "érezni". Lakótelep újracsomagolva = lakópark, amiből legtöbbször pont a park hiányzik. Egy panelháztömb körül több a zöld, mint egy lakóparkban. Na mindegy, ki érti ezt!

Csak azt vesszük észre, ha valahogy épülnek ezek a társasházak, akkor az egész lakáspiac hangulata megváltozik. Mintha attól tényleg minden jobb lenne, mert egyre több társasházat építenek, akkor minden rendben lenne? Ez sem igazán érthető első ránézésre. Kit érdekelnek az új társasházak? 

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Társasház építési boom vs. Családi ház építési boom, Kattintson a képre!

Ez egy érdekes kérdés. Már csak azért is, mert jól látható, hogy a tárasház építési boom az a régmúlt.  70% fölötti arányával a lakóépületek építési értéké 2009 előtt volt jellemző.  2013 óta a családi házak aránya folyamatosan 30% fölött van. Nagyon úgy fest ez a tendencia nem változott meg 2017-ben sem, az eddig ismert adatok alapján. Ennenk oka is ismert.  Az új építésű társasházi lakás vásárlása mellett az állam az új családi házak építését is azonos feltételekkel támogatja. Úgy látszik, hogy ezt 2013-2015 között az új CSOK nélkül is az új otthont keresők ki is használták. 2016-tól kezdve még többen kaptak kedvet saját kertes ház építésére, ami már az Új CSOK miatt sokaknak igazi áldás, kihagyhatatlan ajánlat. 

Az új családi házak utáni igény növekedése egyértelműen csökkenti az új építésű társasházi lakások utáni igényt.

Ilyen információk ismeretében egészen máshogyan hangzik az a kérdés, hogy mégis kit érdekelnek az új építésű társasházi lakások? 

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakóingatlanok építése ésa  lakáspiaci ciklusok együtt mozognak, Kattintson a képre!

Nagyon érdekes azt látni, hogy a lakóingatlanok építési értéke 6%-16% közötti arányt tettek ki az építiőipar teljesítményéből 2000-2016 között. 80%-90%-ban az építőipar teljesítménye nem a lakóingatlanok építésétől függ. Ezt is jó tudni, jó vele tisztában lenni, amikor felületes vagy felszínes építőipari statisztikákról olvasunk. Hiába marginális az adásvételekben is az új építésű lakóingatlanok adásvétele (10% alatti), az egész lakáspiacra hatással tud lenni, legalábbis együtt mozognak.

Ha baj van a lakáspiacon, akkor baj van az építkezésekkel is.

Ez jelenleg is egy kardinális kérdés. Könnyen előfordulhat ugyanis, hogy 2017-ben a narancssárga vonal pont úgy fog kinézni, mint 2002-ben. 2018-ban pedig olyan irányt vesz, mint 2003-ban.

Jöhetne is a kérdés, hogy akkor 2019-től hitelpiaci boom várható?

De mi az a hitelpiaci boom és miben más, mint a lakáspiaci a boom? Elsősorban az különbözteti meg a kettőt egymástól, hogy a hitelfelvételek aránya az adásvételek számában évről évre nő, miközben a piaci adásvételek száma inkább stagnál, a lakásárak alig vagy egyáltalán nem mozognak. Békeidőnek is lehetne nevezni, miközben csak az eladósodottság nő. Egyfajta vihar előtti csend tud lenni. 

Például Magyarországon soha annyi lakóingatlant nem adtak el, mint 2003-ban.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely
A lakáspiaci ciklusok, Kattintson a képre!

Előfordulhat, hogy 2018 is ilyen év lesz, csak persze mai mércével mérve. Úgy értjük, hogy 2014-től kezdve idén fogják eladni a legtöbb ingatlant, 2019-től kezdve meg minden olyan "békés" lehet, mint volt 2004 és 2008 között a lakáspiacon. Nem jó értelemben hitelvezérelte lakáspiacunk lesz-e 2019-től, azt még nehéz megmondani, mert olyankor olyan vásárlók döntenek, akik nem mérik fel megfelelően a lakáspiac kockázatait. Sok jel mutat arra, az adásvételekben a lakáspiaci boom helyett a hitelpiaci boom lesz. Ez kimondottan tud kedvezni a mindig drága és túlértékelt új építésű társasházi lakásoknak is. Ha nem lett volna hitelezési boom 2004-2008 között, el sem tudták volna a többségét adni a sok új társasházi lakásnak. A kisebb része így is beragadt. Na most valami hasonló van a levegőben.

lakásárak újlakáspiac családi ház építőipar ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Kell a lakáshitel, mint egy falat kenyér az újlakáspiacnak, mert nélküle hoppon marad. Újlakáspiaci kínálat bővülése - erős tűlkínálat és erős árak az aktuális kereslethez képest - és a hitelezési boom ezért együtt is járnak a lakáspiacon. A társasház építésekről azt hallani, hogy 2018-2019-ben tetőzhetnek. Mi meg hozzá is tennénk gyorsan, hogy utána kell még néhány év mire el is tudják mind adni őket. Persze majd meglátjuk, hogy az ingatlanpiac büntet vagy kényeztet minket az elkövetkező időszakban. 

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Lakótársat nem keresünk!

albérlet albérletpiac otthon otthonteremtés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Egyedül a legdrágább lakni, bérelni meg főleg. A költségmegosztás az albérletpiacon különösen fontos. Fontos, mert minden forintot sajnálunk rá. A bérlők sokmindenre képesek, hogy minimalizálják, de elsősorban csökkentsék a lakhatási költségeiket. Ez működik, egy ideig. Az intelligens emberek felismerik, hogy mikor volt elég, mielőtt még elfajulna a helyzet, megromlana a baráti kapcsolat. Igen, a lakótársak első körben azok lesznek, akik egy társaságba tartoznak. Egy iskola, egy érdeklődési kör, egy baráti társaság, szinte bármi okot adhat arra, hogy jó ötletnek tűnjön az összeköltözés.

Lakva ismeri meg egymást az ember

Összeköltözve már egész más arcát lehet megismerni egy „havernak” vagy egy „barinőnek”. Igények, szokások, érdekérvényesítés és érdekellentétek sokasága mérgezheti a kapcsolatot. Kinek mit jelent a tisztaság, a rend, a csend vagy a zaj. Ki mit hagy vagy éppen nem hagy maga után a konyhában, a fürdőben, a wc-ben. Ki mit ért a költségek megosztásán vagy azt, hogy mit jelent neki egy közös hűtő. Összefoglalva, előbb utóbb a kompromisszum idegesítő és idegtépő, fárasztó mindennapos harcba mehet át.

albérlet albérletpiac otthon otthonteremtés 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Összeköltözve már egész más arcát lehet megismerni egy „havernak” vagy egy „barinőnek”

Aki nem elég intelligens az megvárja, hogy a passzív agresszió jelei megjelenjenek a lakáson belül

Sértődések, nem szólunk egymáshoz, kerüljük a másik társaságát, azt kívánjuk, hogy bár csak ne kellene látni minden nap a képét vagy hallani a hangját. Rosszul vagyunk már a ruhája és cipője látványától is, de felkavar minket a parfümje illata, a szépségápolási cuccainak csak a látványa is. Aki elkezd irtózni a lakótársaitól, az előbb utóbb saját lakásban fog kikötni. Az is komprosszum, mert anyagilag megterhelő. A havi félrakható összegből veszi el a külön albérlet árát. Fájdalmas ez, nagyon fájdalmas, mert pillanatok alatt duplájára nő a lakhatásra fordított költsége annak, aki egyedül akar lakni, akinek kell a privát szféra, a saját otthon.

albérlet albérletpiac otthon otthonteremtés 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Aki elkezd irtózni a lakótársaitól, az előbb utóbb saját lakásban fog kikötni

Most ne csak párokra gondoljunk, akik azért költöznek el a lakótársaktól, mert már inkább együtt, ketteseben akarnak lenni otthon, nem a haverokkal és nem egy társasággal. A párkapcsolatnak hatása van az albérletpiaci keresletre ilyen értelemben. Először sok fiatal próbál összeköltözni. Ismerős lakásában összejönni, ahol baráti áron lakhatnak. Kapcsolati hálójukat kihasználva mindent megtesznek azért, hogy legyen valahol egy külön szobájuk. Aztán ha már nem elég egy szoba, jön az egyszobás kislakás. Ha már az is kevés, akkor jön a kétszobás lakás, amiben sok bérlő igen sokáig el tud lenni. De nem csak párok költöznek el a lakótársaktól, hanem olyan fiatalok is, akik rájönnek, hogy ami buli volt még 18-20 évesen, az már 23-25 évesen nem annyira az. Fejlődik a személyiségünk, fejlődik a szociális érzékenységünk és változnak az igényeink is.

Otthonról jövünk a családunktól és otthont keresünk, a saját otthonunkat, magunknak. Ez a felismerés idő, csak idő kérdése. Valakinek szerelem kell hozzá, másnak a tudat alattija fogja megsúgni, hogy ideje "haza menni".

albérlet albérletpiac otthon otthonteremtés 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Felnőttként funkcionálni és felnőttként élni nem azzal kezdődik, hogy lázadunk a világ ellen, hanem azzal, amikor megpróbálunk benne élni egyedül és felelősséget vállalni nem csak magunkért, hanem másokért is

Otthonkeresők országa vagyunk

Legyen az az első külön albérlet tele is kompromisszumokkal, fájjon a havi kiadás, amikor ránézünk a bankszámlánkra a hónap végén, akkor is hajt minket az, hogy külön lakásban éljünk, ahol nincsenek lakótársaink. Kell egy hely, ami csak a miénk, még ha nem is vagyunk a tulajdonosai. De miért kellene, hogy a tulajdonosai legyünk, hogy a magunknak érezzük?

albérlet albérletpiac otthon otthonteremtés 2018 Magyarország Ingatlanműhely
De miért kellene, hogy a tulajdonosai legyünk, hogy a magunknak érezzük?

Használni szeretnénk, élni benne, az életünk részévé tenni, ahol a bejárati ajtó mögött biztonságban érezhetjük magunkat, ahol vendégül láthatjuk a barátainkat, rokonainkat, de ahol nem élünk velük együtt. Felnőttként funkcionálni és felnőttként élni nem azzal kezdődik, hogy lázadunk a világ ellen, hanem azzal, amikor megpróbálunk benne élni egyedül és felelősséget vállalni nem csak magunkért, hanem másokért is. Lakótársat nem keresünk, azt keressük, akinek hálásak lehetünk, hogy minél előbb segít abban, hogy önálló életet kezdjünk, keressük és végül meg is találjuk a saját otthonunkat. Sokunk lakótársakkal kezdte és most már egyedül, párjával, akár gyerekeivel együtt saját otthonában él, ami lehet egy albérlet is. A lakótársakra nem mindig emlékszünk vissza szívesen, de idővel rájövünk, részük és akár felelősségük is van abban, ahová és ahogyan eljutottunk.

albérlet albérletpiac otthon otthonteremtés 2018 Magyarország Ingatlanműhely
Az intelligens emberek felismerik, hogy mikor volt elég, mielőtt még elfajulna a helyzet, megromlana a baráti kapcsolat

Képek és Forrás: boredpanda.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Az ingatlan propaganda  mellékhatásai

ingatlanmarketing újlakáspiac lakáspiac ingatlan propaganda lakásárak 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Kockázatelemzőként vannak történetek, lakáspiaci kockázatok, amikről késleltetve beszélünk. Egyes kockázatok olyan elképzelhetetlennek tűnnek, hogy bármikor az arcunkba vágják, hogy csak kitaláció, ilyen nem is létezik. Attól, hogy valamit még nem tapasztaltunk meg a lakáspiacon, attól még létezik.

A csóró bloggeren keresztül az unatkozó és kiégett, kiábrándult ingatlanoson át sok sértő kritikát kapunk, amikor felhívjuk a figyelmet az ember a legnagyobb és leginkább kezelhetetlen tényező a lakáspiacon is.

Az ember, akiről tudjuk, hogy bármire képes, ha az érdeke úgy kívánja. Törvények? Ugyan már! Erkölcsök? Ugyan már! Hit? A pénzben! Amikor azt mondjuk, hogy „Lakásviszonyaink társadalmunk tükörképei. Csak tükröt mutatunk, ami nem görbe, de mégis kihívás belenézni.”, ezalatt pont azt értjük, amitől a legtöbben leginkább tartanak.

Azt gondolják, hogy a legitimizált hazugságok, az agymosás, az érdekvezérelt manipulációk nem befolyásolják a lakáspiac szereplőit? Azt gondolják tényleg, hogy büntetlenül lehet hazudozni a lakáspiacon és olyan magyarázatokat adni a lakáspiaci folyamatokra, amik nem hogy nem igazak, de egyben mérgezik is a szereplők gondolkodását?

Az egyik legnagyobb hazugság, amivel az elmúlt években hitegettek minket, hogy munkaerőhiány van az építőiparban, ezért az építkezések lassabban fejeződhetnek be, vagy el sem kezdődhetnek

Aztán ez olyan, mint ha csak Budapesten lenne igaz, mert egyébként mindenhol máshol van munkaerő csak a Fővárosban nincs. Elhisszük? Tényleg bevesszük ezt a kamut? A többség elhiszi, simán benyeli. A csapból is ez folyik.

Majd amikor körbejárjuk a budapesti építkezéseket, akkor gyakran vendégmunkásokkal fogunk találkozni, akik minden nyelven tudnak beszélni csak magyarul nem.

Az építőiparban és főleg a budapesti építőiparban nem a munkaerőhiány okoz gondot, hanem az, hogy a lakásépítők nem akarják megfizetni a tisztességes munkaerőt. Nevetséges összegekért akarnak heti hét napban 10-12 órákat dolgoztatni, olyan körülmények között, amelyek ellen már az állatvédők vádat emeltetnének kutyatartók ellen is, hiszen az állatkínzás bűncselekmény. Az emberkínzás még nem az. Az építőipar a "húzóágazat", neki mindent szabad, neki mindent el lehet nézni, még ezt is!

Budapesten meg azért az építőipar lakáspiacon aktív része minden csak nem emberi

Persze tisztelet a kivételnek. Csak a budapesti újlakáspiac mindig is trükkös világ volt. Mindenkinek ismerős , hogy mennyi lakást adtak el az adott projektben ? Tudják hogyan lehetett ezt féligazsággá tenni?

 - A beruházók fogták és stróman cégekkel vagy stróman magánszemélyekkel előszerződéseket kötöttek papíron.

- A fejlesztő a bank felé is tudta igazolni, hogy milyen sikeres, az meg finanszírozta a projektet.

- Eladott lakás nem volt, csak papíron, de a beruházó nyomta a marketinget, a vevők meg jöttek, akiknek elmondták, hogy hát az, meg amaz  a lakás is el van már adva.

- A vevőknek nem tetszett, ami volt, mert a jobb lakások már nem voltak benne a kínálatban.

- Majd később jött a trükk, hogy a „jófej” értékesítő telefonált, hogy éppen pont most lépett vissza egy vevő és felszabadult egy jó lakás”.

- Persze tudja mindenki, hogy az újlakásprojekt úgy működik, hogy az árak az építkezés végéig nőnek, minél jobban elkészül egy ház, annál többen érdeklődhetnek a kész házban lakások iránt.

- Ez is egyfajta kockázatkezelés a lakáspiacon, amit a vevők egy része bevállal, ha még tudja többet is kell fizetni egy lakásért egy már majdnem kész házban.

- Ezzel a beruházó jóval többért tudta a lakásokat eladni, hogy „kétszer” adta el, mint sem közvetlenül már az elejétől fogva igazi vevőket keresett volna a lakásai felére.

- Mert ez általában egy projekten belül legalább a lakások felét érintette.

- Minden csak attól függött, hogy mennyire volt mohó vagy kockázatvállaló a beruházó és az értékesítési csapat.

- Voltak olyan házak, főleg 2007-2008-ban, amik pont emiatt maradtak vevők nélkül, mert amikor volt vevő nem adták el, utána meg már a kutyának sem kellett az újlakás.

Azt mondják ma nincs ilyen? Ez már a múlt? Ma van jobb!

Nem tudjuk megmondani pontosan mikor jutott először a tudomásunkra - de nem tegnap -  hogy Budapesten új divat hódít a lakásprojektek világában. Nyitott füllel és szemmel járunk, mindent látunk és mindent hallunk. Azt csiripelték a vevők tavaly nyáron, hogy bizonyos beruházók elkezdték felmondani a szerződéseket a vevőkkel, és elkezdték visszafizetni a befizetett összegeket. A jogi hivatkozás egyszerű: vis major. Nem tudják teljesíteni a szerződésben foglaltakat, mert munkaherőhiány miatt a projektet nem tudják befejezni. Amikor először hallottuk, még mi is meginogtunk egy picit, hogy ez biztos csak olyan esetekben lehetséges, ahol tényleg megállt a projekt, vagy nem tudták elkezdeni.

Aztán kiderült, hogy ahol tényleg gond van a beruházózval és a generál kivitelezővel, ott inkább futhatnak a pénzük után a vevők, pereskedhetnek, nem kapnak semmit sem vissza olyan könnyedén. Na ilyenről sem nagyon hallani. Sőt mi még olyat is hallottunk befolyásos lakáspiaci szereplőtől, aki szerint ilyen nem is létezik a mai budapesti újlakáspiacon. Ha becsukja a szemét és bedugja a fülét, akkor tényleg.

Egyre több példa jutott el hozzánk, hogy bizony ez egy létező jelenség, amikor a munakerőhiányt vis major helyzetnek hívják és szerződést bontanak a beruházók

Nem egy beruházó van Budapesten, aki kihasználva ezt az ingatlanpiaci propagandát, amit a közvéleménnyel el is hitettek, elküldi a szerződött vevőt.

Mit csinál utána? Tényleg leáll az építkezés? Dehogyis! Újra eladják drágábban másik vevőnek.

A trükk a régi:

- Bejön olyan vevő, akiből az értékesítők kinézik ,hogy többet is fizetne, pont úgy mint 10-15 éve is csinálták.

- Jön megint a  kedves értékesítő telefonhívása, hogy egy lakás felszabadult és eladják 15-20 %-kal magasabb áron a lakást az új vevőnek.

A budapesti újlakáspiac furcsa viselkedése 2017-ben kezdődött, a számok is mutatták, hogy valami nincs rendben

Lehet, hogy a beruházók és az értékesítők elszámították magukat ismét, mint 10 éve? Saját maguk alatt vágják a fát a mohóságukkal? Mindenképpen, mert még egyszer mondjuk, hangsúlyozzuk, lehet hülyének nézni a vevőket, csak nem érdemes.

A munkaerőhiány mellett az is ingatlanpiaci propaganda, hogy óriási kereslet van Budapesten az újlakásokra

Ez megint kinek az érdekét szolgálja? Kik is mondják ezt? Látják, hogy milyen egyszerűen lehet sokszor elismételni valamit és végül elhitetni azt, hogy az újlakások ára azért nő, mert sokkal nagyobb a kereslet, mint a kínálat.

El lehet ezt hitetni, újra és újra meg lehet ezt ismételni, csak nehogy úgy járjon több budapesti beruházó, mint ahogy járt 2009-ben. A nyakukon marad a sok lakás, mert

a vevők kizsigerelése 2008-ig a magyar lakáspiac válságában legalább annyira közrejátszott, mint a rossz hitelezés.

Az utóbbira mégis mindig gyakrabban hivatkoznak, mint kockázat, mintsem a beruházók jogsértő értékesítési szokásaira és piacellenes magatartására.

Az ingatlan propaganda mérgező, higgyék el nagyon mérgező, nem a barátunk, hanem a legnagyobb ellenségünk. A fejünket mérgezi, a gondolatainkat, azért, csak azért, hogy minél több pénzt csaljanak ki tőlünk, megtévesszenek, tévedésbe ejtsenek, tévedésben tartsanak. Ha ezzel még kárt is okoznak, akkor az csalás, ami bűncselekmény Magyarországon. A jog szerint, elvileg. A gyakorlatban meg ez az újlakáspiac, a budapesti újlakáspiac, amihez sokan adják a nevüket, sok embernek benne van a keze. Felelősségre lesznek vonva? A falnak csak füle van, de ha a falak bírók is lehetnének, akkor talán!

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A bérbeadói kontroll fontossága

albérletpiac albérlet bérbeadás lakásbérleti szerződés lakástörvény 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A bizalmatlanság lehet egészséges, ha úgy tekintünk rá, mint kockázatkezelés. Az ingatlan kockázatos ezsköz. Kockázatos a birtoklása, az értékesítése, de még a hasznosítása is. Kiadni egy lakást nem azt jelenti, hogy beköltöztetünk egy bérlőt, akitől csak egy elvárásunk van, hogy fizesse a havi lakbért nekünk. A bérbeadás is kockázatos. Bérbeadóként a teljes pénzügyi kontroll a kockázatok kezelésének alapja.

Ha a bérlőre bízzuk a rezsi ügyeket, sokat kockáztatunk

Nem minden esetben, lesznek mindig kivételek, amikről már jó ideje tudjuk, hogy csak erősítik a szabályt:

Bérlő nevére nem íratunk át órákat, nem engedjük, hogy kezelje a rezsi számlákat, azoknak a fizetését. Rengeteg visszaélésre adhat okot. Van olyan bérlő, aki fizeti a lakbért, de a rezsi díjakat már nem teljesen.

A rezsivel lehet játszani, akár úgy, hogy hamis óraállásokat diktál havonta vagy olyan átalányt állít be egy évre, aminek köze sincs a fogyasztáshoz. Olyan szolgáltatásért nem fizet és halmoz fel tartozást, amit „nem kapcsolnak ki”. Ilyen társasházban például a víz. Társasházi lakásban, vagy olyan sorházban, ahol mellékmérő van, ott gond nélkül lehet úgy vizet használni, mert a magyar jogszabályi környezet szerint ilyen órákat nem vesznek le, a fogyasztást nem korlátozzák. Ha meg kiderül, hogy a bérlő nem fizette a vizet amíg ott élt, annak nem fog örülni senki. Olyan társasházaknál, ahol külön kell fizetni a szemétszállításért lakásonként, mert külön kukája van a lakásoknak, ott is kiderülhet, hogy a bérlő évekig tud úgy ott élni, hogy a szemétszállításért nem fizet. Alig néhány mondatban leírtuk, hogy mennyire könnyen vissza tud élni a bérlő a helyzetével. Trükközhet a fogyasztással, a számlázással és a számlák ki nem fizetésével.

A szolgáltatók számlázási szokásai sem túl 21. századiak

Gondoljunk csak abba bele, hogy mennyire el tud térni az óraállás, amit az óra mutat és az utolsó kiszámlázott tétel. Évente egyszer ellenőrzik a szolgálatók az órákat. Ennyi idő alatt simán lehet bérlőváltás is egy lakásban. Különösen a kiköltözéskor tud bonyodalmat jelenteni az előtte rosszul kezelt rezsiszámlák rendezése. Be lehet mutatni egy bérbeadónak, hogy az „utolsó számla” ki van fizetve, de annak meg lehet köze sincs az „utolsó fogyasztáshoz”. Igen, most nem a véletlenről beszélünk, amikor a bérlő figyelmetlen és jobb dolga is van annál, mint a szolgáltatók számlázási szokásaival foglalkozni. Tudatos és előre eltervezett bérlői visszaélésről beszélünk, amikor a bérlő eleve úgy költözik be, hogy tudja a számlákat úgy és abban a formában fizeti, ahogy ő akarja. Mindent késleltve és minimalizálva, kijátszva és kihasználva minden kiskaput. A gáz- és villanyszámlák is gond nélkül lehetnek legalább 2 hónapos elmaradásban.

A lényeg az, hogy mindig annyi és olyan tartozás legyen kiszámlázva, amiből még nincs baj:

Az ingatlan tulajdonosaként ne legyünk csak azért nyugodtak és bízzunk meg a bérlőben, mert a havi lakbér megérkezik az adott hónapban. A bérlőnk addig lesz velünk kedves és udvarias, amíg ki nem derül, hogy vaj van a füle mögött.

Ajánlatos minden esetben havi elszámolásban maradni, ahol a számlákat és a számlázást a bérbeadó kezeli és felügyeli

A számlákat nem a kiadott lakás címére kell postázni, hanem oda, ahol a bérbeadó él. Ne állítsunk be átalányt, minden esetben a havi fogyasztás alapú, diktálásos rendszert alkalmazzuk. Bérbeadásnál a rezsi számlák kezelése időigényes és fáradságos munka tud lenni. A lakásbérleti szerződésbe érdemes előre rögzíteni és a lakás kiadásánál, a bérlő kiválasztásánál már átbeszélni a számlák fizetését és a rezsi ügyeket. A havi számlák fizetése sem jelent teljesen jó megoldást, mivel a szolgáltatók utólag számláznak. Ez addig nem gond, amíg a bérlő ott él. Ha költözés van, mindjárt kiderül, hogy komoly vitára okot adhat, hogy akár 2-3 hónap is lehet az „aktuális” óraállás kiszámlázása a szolgáltatónak. Például távhős lakásnál a számla igen izgalmas tud lenni, amikor a márciusi számla januári díjakat is tartalmaz, mert két hónappal el van maradva bizonyos hő és melegvíz elszámolás.

A kiadjuk a lakást és majd lesz valahogy hozzáállás ma már nagyon nem működik

Érdemes előre eltervezni hogyan is lehet a legérthetőbben és leghatékonyabban ezt kezelni bérbeadóként.

A fizesse ki a bérlő mindig az aktuális számlát a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bérlő fogyasztása több havi késedelemmel lesz csak rendezve.

Ebbe ritkán gondolunk bele, csak akkor jön a kapkodás és a bosszankodás, amikor a kedves bérlő elmegy és hetekkel később jövünk rá, hogy tartozásokat hagyott maga után. Az elköltözött bérlőnek meg semmilyen érdeke nem fűződik ahhoz, hogy kifizesse az elköltözése után kiállított számlákat. Mondhatja is, hogy ő elköltözött március elején, miért fizetne már áprilisi és májusi számlákat!

Ha engedjük a bérlőnek, hogy azt higgye mindig az utolsó számla jelenti az utolsó fizetési kötelezettségét abban a hónapban, akkor idővel magunkra vethetünk.

Óraállástól óraállásig, hónapról hónapra nyilvántartott fogyasztás alapján nem az a fontos, hogy mikor jön a szolgáltató számlája a fogyasztásról:

- Az félreérthetetlen, hogy az utolsó kifizetett óraállástól értelemszerűen fizetési kötelezettsége van a bérlőnek addig az óraállásig, ameddig a bérlő a lakásban él.

- Erre szedhetünk tőle havi rezsi előleget fogyasztás alapján, amivel a szolgáltatói számlák alapján utólagosan elszámolhatunk.

Fontos, hogy bérbeadóként a lakás kiadása alatt mi tartozzunk a bérlőnek – például a pénzügyi biztosítékkal – és a bérlő ne tartozzon nekünk se lakbérrel se rezsivel.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlan, szenvedély, betegek

lakásbefektetés lakásbefektetők ingatlanhasznosítás ingatlangazdálkodás 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Venni vagy nem venni, ez itt a kérdés! A pénz nem arra való, hogy befektessük, hanem arra, hogy jól befektessük. Öreg hiba azt gondolni, hogy a készpénz nem jó. A készpénz még mindig jobb, mint egy hibás és meggondolatlan befektetés. 2018 márciusa van. Tél van, nem tavasz. Milliók, tízmilliók lehetnek bankszámlán és a tulajdonosaik úgy érzik, nincs mit venni, mert minden túl drága, túlértékelt.

Hitelre lakóingatlant befektetésre nem veszünk, tudja ezt minden józan eszű és hidegvérű lakásbefektető. Aki nem saját részre vásárol, az nem vásárol minden áron és a bank nem létezik a szótárában.

A magyar lakáspiacon a befektetők jelennek meg legelőször és az elsők között távoznak is, ha nincs mit megvenni. Nincsenek túl sokan, az igazi lakásbefektető jóval kevesebb embert jelent, mint akik attól tartják magukat annak, mert vettek egy lakást „hirtelen felindulásból”, amiben nem laknak. Az sem befektető, aki mindegyik lakásában lakott, de egyiket sem adta el, amikor már nem volt rá szüksége. A többség csak lakástulajdonos, akinek a vagyonának egy nagyobb része ingatlanban van. Egy befektetőnek is lehet a vagyonának a nagyobb vagy nagy része ingatlanban. A két ember között a szemlélet és a hozzáállás az igazi különbség.

A befektetők:

- racionálisabbak

- kockázatkezelők

- tudatosabbak

- szakmailag nem ritkán nagyon felkészültek

- a piaccal kelnek és fekszenek

- a vérükben is ingatlan folyik

- minden nap a lakáspiaccal foglalkoznak

- ez a szenvedélyük

Ha ilyen embernek állnak a milliók a számláján, ő nem dől be mindenféle ostoba médiahírnek. Olvas a sorok között, keresi a valódi információkat, kutatja az összefüggéseket.

Hogy manapság mit lát, mire figyel fel egy lakásbefektető?

Mivel rajta tartják a szemüket a piacon, figyelnek, akár még nyíltan beszélgetnek is róla, így minden furcsa piaci mozgást megéreznek, olyat is, ami nem mindenkinek jelent valódi információt. Tájékozódnak, képben akarnak lenni és persze lecsapni egy adandó alkalommal, ha van mit megvenni. Ők biztosan nem vesznek meg valamit, mert befektetőknek vagy befektetésre ajánlják.

Leginkább pont az olyan ingatlanokat kerülik el messziről, amiket befektetőknek hirdetnek. Főleg amikor azt hirdetési oldalak emelik ki az oldalaikon. Azok a hirdetési oldalak, amik nem mindig azt mondják a lakáspiacról, amit látnak, tapasztalnak. A hirdetési oldalak bort isznak és vizet tudnak prédikálni általában. Nem abból élnek meg, hogy igazat mondanak, hanem abból, amit mindenki hallani szeretne tőlük.

Erre jön egy nem túl nagy port kavaró hír:

-  március 1-től árat emelt a piacvezető hirdetési oldal, még hozzá igen gyorsan és mindenféle különösebb előkészítés nélkül (15 nap alatt).

Miért emel árat és ez miért fontos egy lakásbefektető számára például?

Nem az az üzenete, hogy drágább lesz hirdetni. Nem, ez azt üzeni, hogy a hirdetési oldal bevételei nem megfelelően alakulnak. Valami gond van a lakáshirdetési piacon. Azt gondolhatják sokan, hogy a hirdetési oldalak most rommá kereshetik magukat. Aztán a hirdetési oldalak az elsők között érzik meg a hirdetések számának növekedését és azok csökkenését is.

Egy lakásbefektető is figyeli a hirdetések számát.

Már vannak, akik hiányolják a friss kínálatot 2018-ban és szerintük a kínálat nem hogy nem nő, hanem inkább szűkül. Türelmetlenek és persze egy picit idegesek is lehetnek azok, akiket ez kellemetlenül érint. A hirdetési oldalak is hiányolják a hirdetéseket és ők is egyre feszültebbek. Meg is ijedhettek, mert nem csak a piacvezető emel árat. Követi a többi is, mert készülnek és nem a tavaszra, nem is a nyárra, hanem a következő lakáspiaci ciklusra.

Az újlakáspiac gyengélkedik, bizonytalan, mint az időjárás, a használt lakások piaca meg fékez. Ez óriási bevételkiesést jelenthet a hirdetési oldalaknak.

Az lakásárak mögött sokszor nincs semmi, csak a remény és a félelem

Látják ezt a hirdetési oldalak, ahonnan sok ezer, akár tízezer hirdetés hiányozhat 2018 márciusában. Érzik ők is és tudják mit is jelent ez. Pont annyira tudatosan viselkednek ilyenkor, mint egy lakásbefektető.

Csak a hirdetési oldalak a hirdetésekből élnek. Ha stagnál, ha csökken, ha várhatóan csökken a hirdetések és a hirdetők száma, akkor árat kell emelni, hogy a bevételeiket valamilyen szinten tartsák.

A lakásbefektetők azonnal értik ezt

Azt üzeni nekik, hogy

- ki kell várni

- továbbra is várni kell

- érdeklődni kell

- kapcsolatok kellenek

- hogy olyan lakások eladóihoz is hozzáférhessenek, akiknek a lakását meg sem hirdetik

Beindul a kapcsolati háló kihasználása. Mindenki mozgósít mindenkit, hogy ha tud valamit vagy valakit, akitől reális áron lehet venni olyan lakást, amiben van ráció, akkor keressék bátran. Beindulnak az eladók is, hogy a hirdetési piacon kívül keressenek vevőket. Nagyon sokat számít, hogy ki kit ismer és kit nem.

A hirdetési oldalakon kívül is van élet, ezt nem szabad elfelejteni. A lakásbefektetők és a kapcsolati tőkéjük ezt sohasem feledi.

2018 márciusa van, a lakásbefektetők és a kapcsolatrendszerük szépen lassan elgondolkodik, hogy újra van keresni valójuk a piacon, de nem a hirdetési oldalak „piacán”. A hirdetési oldalak megnyomták a piros gombot, megpróbálnak előre menekülni, a lakásbefektetőknek ez jelenti a zöldet, a zöld utat a lakásbefektetések izgalmas világába. A türelem egy lakásbefektetőnek tényleg jó befektetést teremthet.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hibrid gondolatok, hibrid épületek

építészet hibrid építészet építészképzés USA Magyarország Ingatlanműhely

Vannak hibrid állat és növény fajták. Vannak hibrid autók. De milyen egy hibrid épület? Többfunkciós, több célt (ki)szolgáló ritka emberi alkotások. Nálunk is vannak rá próbálkozások. Társasház és színház (József Attila Színház, Budapest). " Bejárata és előcsarnoka részben egy lakóház földszinti és I. emeleti szintjén található, mely lakóházhoz egy nyaktaggal kapcsolódik a földszint és galéria szintekből álló színházterem." Társasház és Bevásrálóközpont (Alle Bevásárlóközpont, Budapest). "A komplexum a 46 ezer négyzetméteres Bevásárlóközpont mellett 6100 négyzetméter "A" kategóriás irodaterületet és egy 89 lakásból álló lakóparkot, a Simplon Udvart is magában foglalja."

Gimnázium és társasház?

Nem nálunk, de van ilyenre is példa, amikor úgy gondolnak újra egy oktatási intézményt, hogy közben lakhatási szempontokat is figyelembe vesznek. Tudjuk, nálunk semmi se legyen magas. Azt is tudjuk, hogy minek felfelé építkezni, amikor annyi, de annyi a beépítetlen terület van. Azzal is tisztában vagyunk, hogy a városképünket féltjük mindentől, ami magasabb politikai vagy egyházi épülettől. Mintha jelképesen állam és egyház uralkodhatna rajtunk csak, semmilyen más épületnek „nincs joga” az ég felé törni.

Az Eiffel-torony óta Európában is van törekvés arra, hogy az ég és a föld között ne az állam és az egyház szabjon határokat. Magyarországon még nem tartunk itt.

Attól még beszélni szabad róla. Már csak azért is, mert nem csak a magyar építész szemléletnek nincs túl sok köze a világ építészeti irányvonalaihoz, de még az építész oktatásunk sem igazán túl izgalmas. Még maga a Budapesti Műszaki Egyetem is tisztában van vele, hogy milyen helyet foglal el a világban. Bécsben és Prágában is van világszínvonalú építészképzés. Nálunk meg nincsen.

Úgy érezzük kötelességünk erről is beszélni

építészet hibrid építészet építészképzés USA Magyarország Ingatlanműhely
Hibrid építészet: Gimnázium és társasház egyben, További képekért kattintson!

Bár az oktatáshoz nem értünk, a szívünkre még hallgathatunk, amikor egy épület hat ránk, jó értelemben: 35XV hibrid épület, New York, NY, USA. El lehet rajta csodálkozni, hogy ilyet és így is lehet. Azon is lehet elmélkedni, hogy tényleg be kell-e építeni minden vízszintes területet, minden talpalatnyi földet, vagy inkább lehetnének magasabb épületek és közben meg több zöld felület körülötte. El tudnák képzelni a pesti vagy a budai belvárost úgy, hogy mindenhol fele annyi épület lenne, de kétszer magasabb. A felszabaduló területek meg zöldek lennének? Mi el tudjuk képzelni. Attól, hogy lehet sohasem valósul meg, még akkoris el tudjuk képzelni. Mert képzelődni szabad, ahhoz mindenkinek joga van. Azt nem szabályozhatja sem állam sem egyház, szerencsére. A gondolat szabadsága adja az építészet szabadságát is.

Kép: archdaily.com

Forrás: archdaily.com

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A magyar lakáspiac nem vízfejű

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Dübörög a lakáspiac Magyarországon? Zajlik az élet, mitagadás. Dübörög a lakáspiac Budapesten is? Nem, Budapesten nem dübörög 2015 óta, csak az árak nőnek, mintha vevők is lennének, akik megfizetik! 2017-ben még kételkedtek azok, akik nem hittek a számoknak, akik csak azt a statisztikát hiszik el, amit ők maguk „hamisítanak”. Aztán egyre nyilvánvalóbb lett, hogy a magyar lakáspiac nem vízfejű. Budapesten a lakáspiaci folyamatok ellentétes irányt vettek szemben az országos lakáspiaccal. Az egész országban építkeznek, Budapesten meg mindenkinek " büdös a munka", itt csak a szája jár és nem a keze. Budapestnek talán pont ez a szerencséje, hogy elbújhat az országos lakáspiac mögé.

"…sokan, nagyon sokan takaróznak a magas és az állandóan növekvő lakásárakkal. De az struccpolitika a lakáspiacon, mert mégis csak az a fontos, hogy mit, hol és mennyit tudnak eladni vagy mire, hol és mennyi a valódi kereslet. Budapest és a megyeszékhelyek 2014-ben és 2015-ben taroltak. 2016 és 2017 meg már nem róluk szól.”  - figyelmeztettünk mindenkit 2017 novemberében.

De mi történhetett 2015-ben? Látható a grafikonon, hogy a 2015-ben Magyarországon az újlakáspiac rosszabb évet zárt, mint 2014-ben. Valószínűleg ezt előre tudhatták mindazok, akik 2015 végén bedobták a köztudatba a 10+10 milliós állami újlakásvásárlási öszönzőt és az 5 milliós visszaigényelhető ÁFA-t új családi ház építése esetén. Az „ingyen” milliók a vevőket kiterelték a drága városokból, mert ott kevesebbet ér a pénzük.  Annyira igaz ez, hogy 2016 után 2017-ben arányaiban véve már alig volt több az értékesítésre épített lakóingatlan. Itt néhány % is számít. 2017-ben inkább a saját részre építők száma nőtt, nekik köszönhető az a statisztika, ami mögé sok budapesti társasházépítő pénteken bemenekült és onnan osztják továbbra is az igét.

Az is külön érdekesség, hogy statisztikailag nem minden új ingatlan van új lakóépületben. Gondoljunk csak a tetőtér be/ráépítésre, amikor úgy születnek új lakások, hogy új ház nem épül. De ebbe a kategóriába tartoznak az olyan építési engedély és használtabavételi engedély köteles felújítások is, amikor például egy régi családi házat építenek át a-tól z-ig, ami után születik ugyan egy új ház, de inkább egy régi ház születik teljesen újjá.  Ezért is annyira fontos például a teljesen új családi ház, mert látható, hogy nem csak saját részre építenek családi házakat, hanem egy kis részüket értékesítésre is. Az új és a használt családi házak piaca nagyot ment 2017-ben! Tovább folytatódik ez 2018-ban?

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A CSOK hatása országosan kedvező, a családok lakáspiaca mozgatja a piacot

Budapest lakáspiacát hazavágta a CSOK, mutatják a számok 2016-ban és 2017-ben is. Mi lesz Budapesten 2018-ban?

A KSH újlakáspiac 2017 -es évét elemző számai   után a budapesti lakásfejelsztők mindenkit meg akartak nyugtatni, hogy Budapesten minden rendben van. Ezt hallgatjuk már évek óta, várja már mindenki a csodát. A „szakértők” is elmondják, hogy minden rendben, mert nőnek a lakásárak. A többi nem számít, az csak optikai csalódás. Akkor nézzük meg a „többit”, mert a lakásárakkal nem megyünk semmire, azok nem előre, hanem utólag mutatják csak a problémákat. Pont olyan, mint a banki kölcsönöknél a THM. Mindent mutat, csak a kockázatokat nem. Budapesten nem csak kevesebb lakást adnak el 2015 óta, hanem 2017-ben még kevesebb új lakóingatlan is épült, mint 2016-ban. 

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Az országos trendnek megfelelően még Budapesten is több családi ház épül, de a társasházi lakások piacával baj van!

A Budapesten kívüli lakáspiac egyszerűen tényleg más ma. Ott több az adásvétel, ott több új lakást építenek eladásra és saját részre is. Ott még talán most először ingatlanközvetítőnek is jobb lenni ezért. Budapest behúzta a kéziféket a használt és az új lakások piacán, kivéve persze az árakat. Csak azt meg egyelőre egyre kevesebb vevő fizeti meg. És hogy mennyire lemaradt Budapest nem csak a használt lakások piacon, hanem az újlakáspiacon is, azt ez az ábra mutatja meg csak igazán.

újlakáspiac lakáspiac családi ház kertes ház társasház 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Hol van Budapest?

Pénteken azzal nyugtatták a kedélyeket a budapesti újlakáspiac "főszreplői", hogy idén akár négyszer annyi lakás épülhet értékesítési céllal Budapesten, mint 2017-ben (Érdekes, arról a fáma nem szól, hogy ki veszi meg majd őket). Ettől már csak több lehet - tegyük hozzá gyorsan -  mert innen lefelé már nincs nagyon hová menni, bár nem ártana megkérdezni erről a vevőket is: nekik hiányoznak-e egyáltalán a budapesti "luxus termék" újlakások? Budapesten 908 ezer lakás volt 2016-ban. 2017 végére meg már egy kis jóindulattal 911 ezer lehetett. Ki fog derülni az első féléves lakásátadási számokból, hogy mennyi jött át 2017-ről az építkezés elhúzódása miatt. Félév még belefér, annyit gond nélkül tud ma csúszni egy építkezés. Magyarországon meg közben máshol járnak a kezek, építkeznek, adnak-vesznek, de hogy Budapesten mi történik, azt lehet csak jövő ilyenkor fogjuk megtudni, addig lehet bújocskázni!

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Városi mese a bankról, a monitorról és rólunk

újlakáspiac bankkölcsön lakáshitel lakáshitelezés lakáspiac lakásárak használatbavételi engedély albetétesítés adásvételi szerződés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Annyira egyszerűnek tűnik mindig minden lakásvásárlás és lakáseladás a tervezési időszakban. Elég gyakran el is hisszük, hogy minden a tervek szerint fog alakulni. Ha ezt még közben hitelfelvétellel színesítjük, bevonunk bankot vagy bankokat is, akkor azért jobb, ha nem szállunk fel a fellegekbe. Ugyanis egyáltalán nem biztos, hogy minden pontosan úgy történik, mint a mesében.

Ezt a szép “városi” mesét olvashatjuk

Főhőseink új építésű társasházi lakás vásárlása mellett döntöttek. Két gonosz szereplő, igen tipikus kockázati tényező, viszont kimaradt a meséből:

1. Az egyik, hogy a társasház építése és befejezése lassabban fog haladni, mint hirdetik. Plusz 6 hónapot érdemes betervezni. Az is érdekes, hogy a mesében eleve 12 hónap építési idővel számolnak, amikor egy társasház inkább 1,5-2 év, mire elkészül. Ez nem azt jelenti, hogy a főhőseink nem vásárolhatnak a társasház befejezése előtt 1 évvel. Vásárolhatnak, csak  ilyen "késői fázisban" már megint drágábbak az új lakások. Általában, ha valaki tényleg eldönti új társasházban akar lakást venni, akkor ott vásárolnia kell minél előbb, mert súlyos milliókat lehet spórolni vagy éppen veszíteni a jó vagy a rossz időzítéssel, a folyamatosan szűkülő lakásválasztékról már nem is beszélve. A másik lehetőség, hogy a már elkészült társasház eladatlan lakásai közül próbálnak meg a főhőseink válogatni, mert ott meg már alkuképesebb a beruházó. Komoly érdeke fűződik hozzá, hogy minél előbb kiszálljon a projektből. Ilyenkor meg az a gond, hogy a végére nem véletlenül maradhatnak eladatlanok azok a lakások. A többségnek nem jelenthet megoldást az ilyen “beregadt” lakás, így valószínűleg a főhőseinknek sem. Már itt látszik az idő tényező és az időzítés fontossága. Pedig még csak ott tartunk, hogy mennyire nem mindegy mikor és milyen projekt mellett döntenek, milliók maradhatnak vagy éppen hagyhatják el a főhőseink zsebét.

2. Egy másik gonosz és álruhás szereplő is fenyegeti főhőseinket. Egy társasház fizikailag még csak-csak elkészülhet, de jogilag már nem biztos. Az az “albetétesítés” egy nagyon-nagyon lassú folyamat tud lenni, ami a legtöbb esetben megelőzi a birtokbaadást. Több társasházban, ha jobban megcsúsztak az eredeti átadáshoz képest, még jogerős használatbavételi engedély nélkül is birtokba adnak új építésű lakásokat. Albetétesítés nélkül meg pláne, ami a birtoba adás után még a ház méretétől függően 6-12 hónap is lehet. Mivel bank vagy bankok is szereplők ebben a mesében, ők kimondottan neheztelnek az ilyen jogi aknamezők miatt. Egy ideális vagy idealista hitelfelvelvételi tervet és az ingatlanba költözést teljesen felboríthatnak a különböző jogi huzavonák, bank-vevő, bank-beruházó és persze beruházó-vevő kapcsolatokat árnyékolhatnak be. Könnyedén belátható, hogy ha új társasházi lakás vásárlása mellett döntenek a főhőseink, de a ház albetétesítése nem a vásárlástól számított 12 hónapon belül, hanem mondjuk 18-24-30 hónapon belül történik csak meg, már egészen más lenne a mese vége. Extrém esetekben a jogi körülmények miatt ez lehet akár 3 év is, ha korán vásárolnak a főhőseink és minden egy “kicsit” tovább tart a tervezettnél. A mese szerint felvettek egy “átmeneti” hitelt, amit nem biztos, hogy le tudnak zárni 12 hónapon belül és akkor már nem is olyan átmeneti. Új építésű lakás vásárlásánál az idővel bánjunk bőkezűen és inkább adjunk a ház tervezett átadásához még 12 hónapot, mire minden elintézhető és az ingatlan költözhető lesz. Jobb kellemesen csalódni végül, mint bosszankodni és idegeskedni.

Nem feledkezhetünk el a városi mese másik fordulatáról sem, hogy a jelenlegi lakást el kell tudni adnia a főhőseinknek

Ezt az eladást teljesen összhangban az új lakásba költözéssel összefüggésben és hozzá igazítva szeretnék kivitelezni. A mese tanulsága szerint pont azért vonják bele a bankot már az elejétől fogva, mert így az eladáshoz időt nyernek, nem kell majd aggódni, kapkodni, sürgősen eladni. Igen ám, csak az új lakásba költözés legalább annyira időkorlátot és nyomást jelent a főhőseinknek. Ott tartanak, hogy a 12 hónapos terv, mely alatt vesznek egy új lakást és eladják a régit, már igen bizonytalannak és stresszesnek tűnik. A mese szerint happy end a vége, a 12 hónap az 12 hónap és minden pont a terveik szerint történik.

A mese szép, a mese jó, a mese csak mese

Ha tiszta fejjel, a társunkért és a gyerekünkért vagy a gyerekeinkét tényleg felelősséget vállaló emberként ezt a mesét újra és újra átgondoljuk, látjuk benne a jó szándékot, a segítőkészséget, de a láthatatlan és álruhás ellenségekről nem beszél, sajnos, védelmet nem nyújt. Minden kockázat, veszély a főhőseinké. Az is, hogy egy új építésű lakás mikor kap jogerős használatbavételi engedélyt és az is, mikor lesz albetétesítve. Az is kockázatot jelent számukra, hogy mi lesz, ha időközben a lakáshitelezési feltételek is megváltoznak. Ez felborítja a mese harmonikus egyensúlyát, alá is ássa a mögötte lévő segítő szándékot.

A mesének van folytatása is 

Azt javasolják, hogy olyan adásvételi szerződést kell kötnie a főhőseinknek a beruházóval, ahol az utolsó vételár-részlet kifizetése az albetétesítéshez van kötve. Ez ugyan jól hangzik, de a magyar újlakáspiac szokásai szerint, az albetétesítés az utolsó utáni fázis, ami egy társasházzal történik. Ezzel a vevő nem időt nyer, hanem leginkább időt veszít, mert jóval korábban birtokba vehetné az ingatlant, sokkal hamarabb beköltözhetne, már a jogerős használatbavételi engedélyt kézhez kapva.

- Hogyan gondolkozzon azon, vagy hogyan adja el így a feje felől az “otthonát”, ha nincs hová költöznie, és még  azt sem tudja pontosan mikor költözhet?

Komolyan felmerülhet a kérdés, hogy pontosan melyik megoldás az igazán idegtépő játék a főhőseink számára:

Már az elején inkább albérletbe költözni és közben eladni a lakást kontra a lakás eladását a végére hagyni és egyből egy bankot bevonni egy új lakás finanszírozásához? 

A régi lakás már nem biztos pont, az új lakás meg még nem az a főhőseink életében!

Tagadhatatlan, hogy a mesebeli történet csábító, mint egy habkönnyű Ruszwurm krémes a Budai Várban. De szép is lenne, ha mindig igaz lenne! De ez Magyarország, itt minden más, egészen más tud lenni. Ha a banki (elő)finanszízrozás lehetőségével nem élnek a főhőseink, akkor marad az albérlet, amiért meg fizetniük kell, nem is keveset. Helyes döntéseket kell hozni, jól időzítve. Milliókról, sok millióról dönthetnek pillanatok alatt jól vagy éppen rosszul, akár csak azzal, hogy mikor és hol választanak ki egy új építésű lakást.

Van az a nyugalom és biztonság, illetve biztos pont az életünkben, ami pénzt ér, hogy jó döntéseket tudjunk hozni

Egy albérletben élve még mindig kevesebb feszültség mellett (újra)tervezhető akár egy lakás eladása és egy másik vásárlása is. Nem mondja senki sem azt, hogy ilyen esetben nem számítanak a havi plusz költségek, már hogyne számítanának! Viszont inkább számoljunk tervezett költségekkel, mint falba verjük a fejünket a sok rejtett és váratlan költség miatt.

Mennyivel hatékonyabb úgy eladni egy ingatlant, ha már nem él benne az eladója! A vevők és az árajánlataik között is jobban válogathat az eladó ilyenkor. Marad “ideje és lehetősége” jó döntést hozni, nem kell kapkdoni.

A lakhatása, egy nagyon fontos  biztos pont az életében, teljesen megoldott.A mindennapi életvitelét, a családja  nyugalmát  nem befolyásolja a régi lakás eladása és az új megvásárlása.

Az új építésű lakásba költözés is bizonytalan tud lenni, nem csak a régi lakás eladása. Ezt azért érdemes észben tartani és nem azonnal egy “rövidebb” vagy “könnyebb” utat választani, ami lehet sokkal rögösebb és sokkal hosszabb is, mint egy városi mesében. Az idő nem mindig a barátunk, főleg nem a bank és közöttünk, ahol először csak a monitor van, majd utána a kölcsönszerződés és annak a szigorú és könyörtelen feltételei. A monitor elbír mindent, viszont a bank már nem olyen megértő mesebeli figura.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Pénznyelő szörnyeteg

bulinegyed belváros ingatlanhasznosítás ingatlangazdálkodás turizmus lakásárak lakáspiac airbnb hostel albérletpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

A vita művészete nem egyenlő a meggyőzés művészetével. A vitában elsősorban a másik tudatlanságára és tájékozatlanságára építhetünk, ezzel szemben a meggyőzés első számú eszköze a másik fél pszichológiai gyengeségének, és így befolyásolhatóságának magasszintű kihasználása. A pesti belváros témájában mind a vita és mind a meggyőzés eszközeit egyformán használják. Fontos is, hogy ezzel tisztában legyünk, amikor olyan megosztó témáról beszélünk nyilvánosan, ami könnyen indulatokat válthat ki. Legyen megalapozott a témában az ismeretünk, legyünk megfelelően tájékozottak, mindenképpen tűnjünk erős és határozott vitapartnernek. Ez még kevés lesz a tisztelethez vagy egyáltalán ahhoz, hogy egyenrangú félként komolyan vegyenek, de ahhoz már mindenképpen elég, hogy a támadási felületet minimalizáljuk. Támadásnak teszi ki magát ugyanis mindenki, aki a pesti belvárosról nem úgy beszél, ahogy azt a vitapartnerek elvárják tőle. Józanul nehéz és néha céltalan is lehet az érdekeiktől megrészegültekkel vitázni.  

A pesti belváros kerületei sorrendben, az V., VI., VII., VIII. és IX. kerületek, melyeknek nem a teljes területe tekinthető a pesti belváros vitájában érintettnek

Sorsukat egy folyamat még is összeköti, ez pedig a népességfogyás/lakosságcsökkenés és ennek a sorsfordító következményei. Szerencsésebb, ha a vitában résztvevő emberek ezzel tisztában vannak, hogy az állandó lakosok száma a pesti belvárosban megállíthatatlanul fogy, miközben az ingatlanok láthatóan nem fogynak, sőt inkább egyre több lakóingatlan van mind az öt belvárosi kerületben. Az is közös ezekben a kerületekben, hogy az ingatlanárak úgy nőnek mindeközben, hogy az ingatlanok tulajdonosai nem válnak kerületi lakossá. Ez arra enged következtetni, hogy olyan ingatlantulajdonosok vannak egyre inkább jelen a belvárosi kerületekben, akiknek akár merőben más érdekeik fűződhetnek az ingatlanukhoz, mint a kerületi  állandó lakosoknak.

bulinegyed belváros ingatlanhasznosítás ingatlangazdálkodás turizmus lakásárak lakáspiac airbnb hostel albérletpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
V., VI, VII., VIII. és IX. kerületekből az állandó lakosok fogynak, de az épületek maradnak! (Kattintson a további grafikonokért), Forrás: wikipedia

Ez már önmagában vitára okot adhat, hiszen ellentétes érdekek lehetnek a kerület állandó lakosai vs. ingatlantulajdonosok között

A vita kedvéért most olyan állandó lakosokra helyezzük a hangsúlyt, akik ingatlantulajdonosok. Hiszen ezekben a kerületekben azért jelentős bérlőközösség is él. A bérlők, a hosszú távon bérlők érdeke, hogy most az állandó lakókéhoz vagy csak az ingtlantulajdonosokéhoz áll közelebb, ez egy külön vita is lehetne. Így egy nyilvános vitában, az ilyen kényes pontokra csak felhívjuk a figyelmet, de nem foglalunk állást. Csak azért emeljük ki őket, mert ha fogynak az állandó lakosok, de közben az ingatlanok száma meg nő, akkor láthatóan az ingatlangazdálkodás és ingatlanhasznosítás ezekben a kerületekben egyre inkább mellékszereplőből főszereplővé válik. Ez pedig már a pesti belváros körüli vita része. Sok ezer ingatlanban állandó lakók és tulajdonosok élnek, megint sok más ezer lakásban nem él a tulajdonosa, azt valamilyen formában hasznosítja, pénzt csinál belőle. Pénz vs. otthon vitája is ez – foglalhatjuk most már össze mindezek ismeretében.

A kerületek ingatlanárai profitálnak az erősödő magán és már üzleti célú ingatlangazdálkodási és ingatlanüzemeltetési piac fokozódó és egyre inkább érdekérvényesítő erejéből

Az is következik ebből, hogy ahol nem állandó lakosok és tulajdonosok laknak, hanem pénztcsinálók hoznak döntéseket, ott megjelennek olyan folyamatok is, mint a munkahelyteremtés és az adófizetés. A pesti belváros egyre inkább munkahelyet és egyre több adóbevételt jelent, azzal összefüggésben, hogy egyre kevesebb nem állandó lakos és tulajdonos él ott. Ez szintén a pénz vs. otthon vitája – összegezhetjük ismét teljesen magabiztosan. Érdekes mód, az ingatlanok, legyenek azok lakás és nem lakás célú ingatlanok az értékét ezekben a kerületekben már nem biztos – nem jelenthetjük ki biztosan és nem is zárhatjuk ki teljes egészében – hogy a lakhatás/lakáscél adja, hanem sokkal inkább a hasznosításuk és az ebben rejlő üzleti lehetőségek. Még egyszer hangsúlyozzuk és emlékeztetünk mindenkit, hogy az állandó lakosok száma a pesti belvárosi kerületben az elvándorlás irányába mutat, csak az V. és VI. kerületben stagnál. Ezt a folyamatot a belváros körüli vitáknak  egyelőre nem célja megfordítani, inkább minhta erősíteni kívánná azt, ezért a lakhatási viszonyok egyre súlytalanabbak is lehetnek a jövőben - hívnánk fel a figyelmet az elvándorlás egyenes következményére.

Az ingatlantulajdonosok nem elsőszámú otthonnak vásárolnak ott ingatlanokat, hanem inkább azért, mert pénzt akarnak keresni ezekkel a pesti belvárosi lakásokkal

Az már nem annyira egyértelmű a vitában, hogy a pesti belvárosi kerületek funkcióváltása egyformán, azonos mértékben segítik-e az ingatlangazdálkodást és ingatlanhasznosítást. Itt már törésvonalak alakulhatnak ki, mert hiába jelent a több pesti belvárosi munkahely potenciális hosszú távú bérlőt a környéken – a kerületek nem belvárosi részein is – a tapasztalatok vegyesek lehetnek. Már csak azért is, mert az ingatlanhasznosítás és ingatlangazdálkodás sem egységes, inkább megosztottnak nevezhetnénk.

Az AirBnB (=egyéb szálláshely-szolgáltatás), a hostel (=magyarországi ifjúsági szálláshelyek) és az albérletpiac nem feltétlenül tud egymás mellett megélni

Nem zárják ki egymást egyből, de azért más igényeket és teljesen más közönséget szolgálhatnak ki, akik nem biztos, hogy örülnek egymás közvetlen vagy közvetett társaságának. Ez szintén megérne egy külön vitát. Azért említjük meg, mert jó tudni arról, hogy bár az ingatlanárak (kínálati árak) nem fejezik ki az ingatlangazdálkodási és ingatlanhasznosítási formák közötti érdekellentéteteket, ingatlantulajdonosként már könnyen szembesülhetünk ezzel a kockázattal a vásárlás után.

Például gyorsan tegyük hozzá, hogy az előítéletekkel szemben

- az AirBnB-t preferáló ingatlantulajdonosok nem biztos, hogy alkoholturizmusra és alkoholturistákra építenek

- az albérletpiacon sem különösebben örülhet egy tulajdonos, ha a lakását olyan bérlők akarnák kivenni, akik szürke vagy teljesen fekete, illegális zónában dolgoznak éjszakai pillangóként vagy ceremóniamesterként, miközben meg diáknak adják ki magukat

- a hostelek viszont már nem annyira válogatósak, sokkal inkább mindenevő és mindenkit kiszolgáló szállásadók, ahol a legalacsonyabb ár mindig könnyebben vonzhatja a bajt is a pesti belvárosban az AirBnB-s lakásoknál és természetesen az albérletnél is – hogy egy tipikus szeterotíp megjegyzést is tegyünk ebben a vitában

A pesti belvárosról tudjuk és ki is jelenthetjük, hogy úgy néptelenedik el, hogy közben egyre több embert látni az utcákon

Ezek nem csak dolgozni, hanem szórakozni is járnak a pesti belvárosba, aminek azért mindig köze volt a város szórakoztatásához. Ezt meg kár lenne letagadni vagy kitalálni, hogy új jelenség lenne. A pesti belváros mindig egyfajta szórakoztató játszótere volt a városnak. Sorolhatnánk az okokat, de maradjunk egy nyilvánvalónál.

Egy fővárosban ott vannak a pénzcsináló helyek, ahol a turisták:

- Budapest egyik hibája – hívjuk így, mert még turisztikai szakemberek szerint is ez a Főváros egyik, ha nem a legfájóbb gyenge pontja – hogy a turisták a pesti belvárosban koncentrálódnak, ott szórakoznak, ott költik el a pénzüket.

- Ez sok évtizedes probléma, amit az elmúlt évek jelenségei csak tovább konzerváltak, szintén turisztikai szakemberek és nem feltétlenül a (rom)kocsma, ivóhelyek vagy disco tulajdonosok véleménye szerint.

Ezzel meg arra világítunk rá a vitában, hogy a turizmus, a sokat emlegetett országos és budapesti érdek, sem mentes az érdekellentétektől és a törésvonalaktól, vagy külső és belső vitáktól.

Van egy erős érdek, hogy a pesti belváros, ha már évtizedek óta a turisták „kedvenc” pénzköltő helye, akkor az maradjon is így

Mások meg azért és azon dolgoznak, hogy valahogy a turistákat ki lehessen csalogatni a belvárosból és többet megmutatni Budapestből, Budapest környékéből. A szórakozás szélesebb palettája állhatna az idelátogatók rendelkezésére, ezzel akár más érdkeklődésű és pénztárcájú turistákat megcélozva, mint a jelenlegiek. A pénzük egy jelentős részét a visszatérő és új turisták a pesti belvároson kívül is elkölthetnék – ami szintén a vita része, még ha nincs is olyan erősen képviselve, mint a kulturálatlan alkoholfogyasztás legalizálása olyan stand-up humoristával, akinek a " Kedvenc üdítője a sör, de az alkoholt sem veti meg." Mivel pénzről van szó, még hozzá elsősorban a turisták pénzéről, ezért érthető, hogy igen határozottan és félreérthetetlenül képviseli ki-ki a maga érdekét, attól függően, hogy hol és miből tud vagy akar pénzt csinálni a turistákból. Persze az is teljesen elfogadható, ha valaki csak azért száll be a vitába, mert tényleg csak állandó lakosként és ingatlantulajdonosként élni akar a pesti belvárosban.

Nem mehetünk el szó nélkül amellett sem, hogy a pesti belváros mindig is a pesti alvilág és éjszakai élet központja volt, átláthatatlanul egybefonódva a környék „szórakoztatóiparával és vendéglátásával”

Ők is a turistákra építenek, vagyis inkább az ő pénzükre:

Hungarikumnak vagy budapestikumnak is nevezhető az az iparág, ami a turistákra és az ő „jóindulatukra és befolyásolhatóságukra” épült fel a Fővárosban, azon belül is a Replőtér és a pesti belváros tengelyén, és nem hinnénk, hogy erre bárki büszke lenne.

Ettől függetlenül ez az érdek lehet, hogy csak a háttérből irányít, de akkor is befolyásolja a döntéshozókat, véleményformálókat, akik a pesti belvárosban évtizedek óta az alvilág árnyékában élnek és dolgoznak. Ilyen háttérrel, ilyen érdekeltségű területen éjszakai őröket, "kiskirályokat" választva, biztonsági cégekkel, "kidobókkal" közterületen rendet fenntartva,  erősen megkérdőjelezhető, hogy biztosan az a célja-e a budapesti éjszakai életnek, hogy könnyebben egyasztalhoz ültesse a vitapartnereket? Még akkor is, ha ezt a jelenséget megpróbáta megszelidíteni a média még csírájában, és elnevezte – egyelőre még nem tudni pontosan ki és mikor talán valamikor 2011 után, de  még 2013 előtt - egyik napról a másikra bulinak. Nem, nem egy kerület, nem is egy önkormányzat, de sem az állandó lakók vagy ingatlangazdálkodó és ingatlanhasznosító ingatlantulajdonosok, de még nem is a hosszú távú bérlők, az AirBnB-s lakások és a belvárosi hostelek vendégei, de még nem is az idelátogató turisták nevezték el bulinak.  Abban is sok a bizonytalanság, hogy maguk a vendéglátósok mennyire örülnek ennek a becenévnek és mennyire tudnak vele azonosulni? Azt is sötét homály fedi, hogy mennyire és kiknek lehet érdeke az, hogy egybe lehessen mosni a kulturált és a már erkölcstelen, vagy akár teljesen jogsértő vendéglátást és szórakoztatást buli álnév alatt? Ez a név a magyar média „szörnye”. Nálunk egyébként is történelmi hagyományai vannak az utcák, terek, városrészek, de még egész várások átnevezésének is....ha valakinek vagy valaminek az érdeke úgy kívánja.

Pont azt ne neveznék át bulinak?

Abból a szempontból ironikus, hogy a „buli” nem csak szórakozást és szórakoztatást jelent, hanem jó üzletet, könnyű pénzszerzési lehetőséget is a magyar szlengben.

Ha tudat alatt így érti a média a bulit, akkor lehet sokkal közelebb áll a valósághoz, mint gondolná, és a vitában a szó ilyen értelmét nem hagyhatná senki sem figyelmen kívül. Közben pedig a vitapartnerek azt hangsúlyozzák, hogy ők csak jót akarnak, az érdekeik tulajdonképpenen közösek. A fiatalok, a turisták „szórakoztatása”, a turizmus támogatása, Budapest imázsképének a javítása, a gazdaságélénkítés, a költségvetési bevételek növelése ehhez képest még is inkább tűnnek „szentesített”  eszközöknek, mint sem valódi és vitát eldöntő céloknak. Pénznyelő pesti belváros – „Kicsit sárgább, kicsit savanyúbb, de a mienk” - ahol a vita leginkább arról szól, hogy kinek a középső ujjába harapjanak bele, amit dühösen és ingerülten éppen Budapest és Magyarország felé mutat.

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Kabinizmus

Jacob Witzling kabinház kabinizmus építészet otthon szabadidő USA Ingatlanműhely

Egyeseket a sok pénz, a szép autók, a nagy házak motiválnak. Mások meg ettől és az ilyen emberektől menekülnek egész életükben. Van azért valamilyen arany középút is, amikor szemfényvesztő gazdagságról nem beszélhetünk, de kényelmes és kiszámítható életről igen. Ezt az utóbbit szívesen élnénk, amiben pont annyira játszanak szerepet az anyagiak, amitől még az egészségünk nem romlik. Stressz, stressz és stressz. A családunk, a barátaink, a munkánk, minden adhat és el is vehet tőlünk. Néha nem árt feltöltődni, kikapcsolni és kikapcsolódni. Kell egy hobbi, kell egy szoba, kell egy hely, ahol olyan időt tölthetünk el, amit máshol nem. Jacob Witzling kabinházai ilyen helyek. Kicsi, de otthonos és meghitt. Egyszerű, de hangulatos és kontrasztos. Nagy szavak, de egy hely ahol a férfi férfi, a nő meg nő tud lenni. Fontos szavak, mert a hétköznapokban hajlamosak vagyunk elfeledkezni róla, hogy bár a nemek közti különbségek jogilag értelmetlenek, a természet törvényei szerint már nem azok. 

Jacob Witzling kabinház kabinizmus építészet otthon szabadidő USA Ingatlanműhely
Kattinson a további képekért!

És nincs is jobb hely, mint a természetben megtalálni azt a(z) (szabad)időt, amitől a hétköznapokban már nem is érezzük, hogy olyan egymás után ismétlődő gépies feladatokat ellátó robotok lennénk. Nem kell vagy nem kellene magunkat úgy érezni, mint a gépek, amiket arra programoztak, hogy házasodjanak, sokasodjanak, dolgozzanak. Értelmét nem mindig látni annak, hogy reggel felkelünk, este meg lefekszünk és közben azt számoljuk, hogy hány gyerekünk van, meg azoknak hány gyereke van és mi van éppen velük, ha éppen nem a költségeinken és bevételeinken rágódunk. Pénz és gyerek, mint ha csak erre lenne leegyszerűsítve az emberi élet a hétköznapokban. Ezért szükségünk van egy helyre, ahová kiléphetünk a „mókuskerékből”, akár csak egy kabin az erdő közepén, egy fatüzelésű kályhával. Mindenkinek kell egy kabin, egy kabin, ami lehet bárhol, épülhet bármiből és lehet benne bármi. Csak találjuk meg benne azt, amit a hétköznapokban a pénz és a család stresszes világában valahol útközben elhagyunk. Az otthon fontos, az otthon biztonsága emberi létszükséglet. Ettől még a kabinizmus nem arról szól, hogy elmenekülünk a világ elől, hanem éppen ellenkezőleg. Abban segít, hogy minél tovább és minél jobban tudjunk küzdeni, ami igazán fontos számunkra. Mindazért és mindazokért, amiért és akikért reggel felkelünk és este lefekszünk.

Forrás és képek: Jacob Witzling

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Értékbecslés magyarul

értékbecslés lakásárak lakáspiac ingatlanpiac lakáshitelezés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Vettünk már részt értékbecslésen akár vevőként, eladóként, bérlőként? Mint egy ingatlanértékesítő, megjön, körbefotóz mindent először. Kezdi a házzal, a környezetével, utcaképpel, majd az egész házról külső és belső képeket készít, minden szögből. Ezután körbefotózza a lakást is, mint ha hirdetni szeretné. Az első meglepetés akkor érheti a szemlélődőt, amikor a mérőórákat is fotózni kezdi. Ebből tudja majd az értékbecslő, hogy milyen szolgáltatások vannak a házban, a lakásban. Meg azt is tudni fogja, hogy hol vannak az órák. Ezek rizikófaktort is jelentenek, akár későbbi tartozásfelhalmozás/szolgáltatás kikapcsolás miatt is jobb tudni, hogy egy lakásnál milyen rezsitartozásokkal lehet számolni. Ha mindent lefotózott, akkor alaprajzot készít, ha nem kap készen egyet. Ebben is nagyon hasonlít egy ingatlanértékesítőre. Mér, méricskél, skiccet készít. Ezen kívül kér másolatot az energetikai tanúsítványból is.

Majd jönnek a szokásos kérdések, hogy a ház mikor épült, mikor lett felújítva – ha ez kérdés lehet – illetve a lakásról is szintén megkérdezi, hogy mikor volt utoljára felújítva. A felújítás itt most egy nagyon általános fogalom, mert az a fontos számára, hogy aktuális életszínvonala a lakásnak körülbelül mikorra vezethető vissza. Több lakást ugyanis csak szinten tartanak, festegetik, kipfozzák, de valódi, minden értelemben nem tekinhetőek felújítottnak. Vannak olyan 10 éve felújított lakások, amik még ma is elmennének „frissen felújítottnak”, mások meg már akkor elavultak voltak, amikor felújították őket.

A magyar otthonok többsége meg nem korszerű és ezt tudják az értékbecslők is, pont ezért kíváncsiskodnak

Még a hozzáállásból is tud információkhoz jutni az értékbecslő. Ártatlan kérdések ezek, ahol kiderülhet, hogy az ingatlan tulajdonosa (eladó) vagy a leendő tulajdonosa (vevő) mennyire tervezi az ingatlana korszerűsítését, mennyire van tisztában annak esetleges műszaki hiányosságaival. Érdekes azt látni és hallani, amikor akár a vevő akár az eladó mindent úgy ad elő az értékbecslőnek, mint ha a lakás 100%-os állapotban lenne, pedig nincs abban. Ezt az értékbecslő levágja, nem mondja ki, csendben tudomásul veszi. De nem burkolódzik a csendbe, mert egy kérdést szintén mindig feltesz a végén. Fotózott, mért, rajzolt, energetikai tanúsítványt kapott, de kérni fogja társasházi lakásnál a társasházi alapító okirat másolatát is. Ebből lehet további kockázati tényezőket megtudni, például azt, hogy van-e a társasházi tulajdonosoknak elővásárlási joguk, esetleg azt, hogy milyen jogszerű lakáshasznosítási tiltások/korlátozások vannak a társasházban.

Ne felejtsük el sosem, hogy az ingatlan értékét befolyásolja az, hogy mire és hogyan hasznosítható, még akkor is, ha azt nem hasznosításra vásárolják, hanem saját otthonnak

Egyik manapság divatos ilyen tiltás az egyéb szálláshely-szolgáltatás (AirBnB) tiltása. De van olyan is, amikor irodáknak kiadott lakások közös költsége a duplája a többi lakáshoz képest. De olyan ház is van, ahol minden albérlet után a tulajdonosoknak plusz közös költséget kell fizetni, mert úgy döntött a társasház. Ezek után az értékbecslő udvariasan megköszöni a türelmet és az időt, elköszön és elmegy.

Hogy mikor találkozhatunk vevőként, eladóként, bérlőként értékbecslővel?

Olyan adásvételeknél, ahol a vevő hitelre vásáról. Ha az eladó vevője hiteles, akkor a bank értékbecslést fog kérni. Ha a lakás közben ki van adva, akkor bérlőként nem csak a leendő új tulajdonossal találkozunk akár többször is, hanem minimum egy értékbecslővel is. Így eljutottunk a mai témánkhoz, mert aki eddig elolvasta, az mindent tudhat hogyan történik az értékbecslés külső szemmel nézve. Viszont milyen érdekes, hogy mindig csak a bank kér értékbecslést. Vannak kivételek, de sem a vevők sem az eladók nem értékbecslések alapján áraznak és hoznak döntéseket, nem is ilyen hivatalos és akár szakmainak is tekinthető iratok alapján alkudoznának.

Nem furcsa ez?

Főleg azért, mert a bank értékbecslése rendre alacsonyabb árat fog mutatni, mint az adásvételi szerződésben szereplő ár.

A bank számító és direkt értékelteti alul az ingatlant, vagy a vevők és az eladók közös megegyezésével, a piaci árral valami nincs rendben?

A magyar lakáspiac a kényszerdöntések piaca. Nem kedveli a versenyt, nem is igazán tolerálja az (ár)versenyt. Ezt úgy éri el, hogy alapvetőleg a lakásárakat a kínálat, az eladók határozzák meg. Legyen új vagy használt az ingatlan, a lakáspiacon a kereslet elfogadni tudja az árakat kényszerből, valós hatást nem tudnak gyakorolni a vevők az eladókra. Az árak és főleg a növekvő vagy már magas árak motiválják az eladókat és az ő döntéseiket. Azért lépnek piacra, azért döntenek az eladás mellett, mert úgy érzik azon az áron tudnak eladni, amin akarnak. Az eladó ingatlan értéke és ára itt másodlagos, nem is biztos, hogy érdekli őket egyáltalán. Egy új társasházat építő sem fixálja a bevételeit előre, hanem folyamatosan újratervezi és inkább kivár, hogy minél magasabb áron értékesítsen minden egyes épülő lakását. A használt lakások piacán is milyen tipikus jelenség az, hogy az eladó valamilyen indokkal meghatároz egy árat, hogy ő „ennyiért hajlandó eladni”. Az nem baj, hogy sem az új lakásoknak sem a használt lakásoknak értékbecslése az eladók részéről nem tekinthető szakmainak.

A használt lakások piacán az is gyakori, hogy az elvárt árat az alapján határozzák meg, hogy az eladónak mennyi pénzre van szüksége, hogy az eladás után másik ingatlant vásárolhasson

Megnézi mennyi pénze van. Megnézi mennyi kell még a következő „projekthez” és akkor belövi az ingatlana árát. A lakáspiac keresletét igazából nyomás alatt tartja a kínálat, már azzal, hogy állandóan túlkínálatos és azzal is, hogy a magyar lakóingatlanok nem igazán homogének, nagyon-nagyon különbözőek tudnak lenni, így nehezen összehasonlíthatóak is. Ez a „majdnem” olyan mint az enyém, olyan mint a német törpespicc és a magyar agár is kutya, de még „majdnem” sem ugyan olyanok.

A vevők igen szorult helyzetben vannak, amikor alaposan meg akarják tervezni a döntéseiket

Adatokból szeretnének információkhoz jutni, de legtöbbször dezinformáltak, beszéltünk erről a Lakásárak ellentmondásai című írásunkban, még 2017 júniusában. Kényszerhelyzetben a többség rossz döntéseket tud csak hozni. A vevők nem kérnek és nem is igazán kérhetnek értékbecslést, mert az eladók elzavarnák őket, inkább keresnének olyan vevőt, aki elfogadja azt az árat, amit nagyjából elvárnak. Ezért van az is, hogy sokszor hiú ábránd azt gondolni, hogy ha nincsenek vevők, akkor az eladó mindenképpen komolyan árat csökkent. Csak akkor, ha kényszerből, muszájból el kell adnia. Máskülönben ezért olyan magas árról indul a hirdetés, amilyen magasról csak tud. Ha nincs nyomás alatt az eladó, akkor lehet kilép, nem adja el. Használt lakásoknál gyakori az is, hogy ha adott állapotban nem kelendő, úgy gondolják, hogy kipofozva még többért eladható lesz. Vagy bejön vagy nem.

Értékbecslőt nem vesznek igénybe az eladók az értékesítés ideje alatt

Az eladók egyébként sem tűrik az olyan kritikát, ami az ingatlanuk értékét vagy árát érintik.

Vevőként még mindenki igen kritikus, eladóként meg még önkritikát sem tud gyakorolni, nemhogy értékbecslést kérni az eladó ingatlanára. Ez az az a kockázat – a döntés szabadsága – amiért a bankok és a velük dolgozó értékbecslők teljesen másképpen árazhatnak be egy új vagy használt ingatlant, mint maguk az eladók és a vevők.

Minden kockázatot a vevő visel

Ha túlfizet egy ingatlant – márpedig a magyar lakáspiacon az ingatlanok többségét mindig túlfizetik – csak abban reménykedhet vevőként, hogy amikor ő lesz eladó, mindenképpen magasabb áron tud eladni, mint amennyiért vásárolta. De ez csak remény. Egyáltalán nincs kőbe vésve, hogy egy ingatlant mindig magasabb áron tudunk eladni. Ezért lenne jó, ha például kötelező értékbecslés lenne minden ingatlan esetében legalább 5 évente. Hogy legyen időközönként egy szakmai visszajelzése az ingatlan tulajdonosának (és a banknak) is, hogy mennyit is ér az az ingatlan valójában. (Megjegyzés: Ehhez szükség lenne a magyar ingatlan értékbecslés teljesen új alapokra helyezésére képzés és szabályozás tekintetében egyaránt)

Tudja ezt jól a bank is. Tudják ezt jól az értékbecslők is. Lehet azzal magyarázkodni, hogy a vevők és az eladók közös megegyezésén alapul az adásvételi ár. Lehet, de minél inkább rossz és hibás döntés ez, annál inkább kiszolgáltatják magukat a vevők ennek.

A bank nem fog meghiúsítani adásvételt, mert a vevő, az aki a hitelt felveszi, túlfizet, akár évekre vagy még egy évtizedre is egy ingatlant. Nem az ő felelőssége, az a vevőé. Az eladót (beruházót sem egy új építésű lakás esetében) sem érdekli, hogy a vevő bajba kerülhet, hiszen nem csak felélheti a tartalékait (plusz kockázat), de még olyan adósságba is verheti magát, amire az ingatlanfedezet nem nyújt neki majd később megoldást.

Ez a magyar lakáspiac

Mindenki ott használja ki a vevőket, ahol és ahogy csak tudja. Pedig ez elkerülhető lehetne, ha csak és kizárólag szakmai és független értékbecslés alapján lehetne adásvételi szerződéseket kötni, vagy ha legalább figyelembe kellene azt venni, mert az etikátlan árazás etikátlan lakáspiacot szül csak. Energetikai tanúsítvány nélkül nincs adásvételi szerződés ma Magyarországon, de értékbecslés nélküli igen.

A szabad lakáspiac viszont nem működik. A hagyományos önszabályozó (kereslet-kínálat) rendszer a lakáspiacon szintén nem működik. Az eladók nem piacpártiak. A lakáspiac kudarcot vall, ami megnehezíti a lakáshitelezést, a bankok, és a lakáshitelesek, a vevők helyzetét, de még az eladók is veszítenek, mert jóval kevesebben tudnak eladni Magyarországon egy évben, mint ahányan szeretnének.

Jó, hangsúlyozzuk mindenkinek jó döntéseket megalapozó információkból pedig lényegesen kevesebb jut el hozzánk. A bank értékbecslése eljut, de nem foglalkozunk vele, mert a bank csak addig fontos számunkra, ameddig kölcsönkérünk tőle. A döntéshozók (vevők és eladók) szabad akarata eldönteni, hogy a döntéselőkészítés (adásvétel) előtt mit mérlegelnek. A szabad akarat, ahogy a szabad piac is, kudarcot vall a magyar lakáspiacon. Kezelhetetlen és beárazhatatlan kockázatokat hordoz, kódolja magában az újra ismétlődő lakáspiaci és hitelválságokat. Lehetne anticiklikus a magyar lakáspiac, lehetne, mert akkor az eladók is kiszámíthatóbb kereslettel találkozhatnának és nem kellene azon aggódniuk, hogy ha „ma nem tudnak eladni, akkor már holnap nem is fognak”.

értékbecslés lakásárak lakáspiac ingatlanpiac lakáshitelezés 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A négyzetméter árak fogságában

lakásárak négyzetméter ár panellakás téglalakás családi ház kertes ház lakáspiac ingatlanpiac újlakáspiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Az ingatlanpiacon van egy mérőszám, ami legalább olyan ellentmondásos, mint a gazdaságban a GDP. Közismert róla, hogy nem tökéletes, de nincs nála egyelőre jobb kifejező és összehasonlító szám. Az ingatlanpiacon a négyzetméter árakról szintén tudható, hogy nem igazán fejezi ki azt, amire használják. Legyen valaki eladó vagy vevő, négyzetméter árban fog gondolkodni. Így hasonlítja össze az eladó ingatlanokat, ha hirdetni akarja a sajátját, vagy éppen vásárolni.

A négyzetméter árak problémája sok félreértésre adhat okot

Vannak jelenségek, amiket elfogadunk ugyan az eladó otthonok piacán, anélkül, hogy értenénk, vagy ésszerű magyarázatot tudnánk rá adni.

Ilyen az az összefüggés, hogy minél kisebb egy lakóingatlan, annál drágább a négyzetméter ára.

Semmi racionális érv nem szól amellett, hogy a kislakások négyzetméter ára miért kell, hogy magasabb legyen ugyan abban a házban, ugyan olyan (élet)minőségi és (élet)színvonalbeli adottságok mellett. Ha csak és kizárólag négyzetméter ár alapján próbálunk meg következtetéseket levonni egy eladó otthonról, kiderül hogy semmi értelme nincs.

A kislakások nem jobbak semmiben, csak egyszerűen drágább a négyzetméter áruk.

- Ez okozhat olyan paradoxon helyzeteket, hogy általában az tud olcsóbban lakást vásárolni, aki minél nagyobb ingatlant vesz, mert valójában egyre több teret kap a pénzéért négyzetméterben és árban egyaránt.

- A kisméretű otthonok a legolcsóbbak abszolút értékben (teljes vételár), de közben ők tudnak a legdrágábbak lenni relatíve (négyzetméter ár). Minél kevesebb pénzünk van, annál magasabb négyzetméter árat kell megfizetnünk vevőként.

Ezt lehet nevezni egy íratlan szabálynak, amit elfogadunk vevőként és eladóként is.

Ez az oka annak is, hogy a társasházi lakások piacán jellemzőek a kisméretű otthonok

Ha új a ház, akkor a fejlesztőnek/beruházónak egy négyeztméterre vetített bevétele jelentősen több tud lenni, ha felaprózza kisebb lakásokra a társasházat. Nehéz eldönteni, hogy az új építésű kislakások magas aránya piaci igény vagy üzleti érdek. Az egész magyar társasházi lakások piaca a kisméretű ingatlanok felé van eltolódva.

A nagyobb otthonok tulajdonosai a négyzetméter árak vesztesei ilyen értelemben. Nekik le kell nyelni azt a békát, hogy hiába kétszer vagy háromszor nagyobb az ő ingatlanuk, nem fog kétszer vagy háromszor annyit érni a vevőknek, mint egy fele vagy harmad akkora eladó lakás.

Ez a helyzet, ahogy már említettük, komoly félreértésekre adhat okot:

- Eladóként is egyre könnyebb fölé áraznunk (fejben) az eladó ingatlanunkat minél inkább eltér az átlagos mérettől.

- Magyarországon a statisztikákban általában 50-60 nm közötti eladott ingatlanok négyzetmétára a „piaci” négyzetméter ár.

Leegyszerűsítve azt lehet mondani, hogy ha 50-60 nm-nél kisebb eladó otthont akarunk venni vagy eladni, akkor valószínűleg ott ettől magasabb négyzetméter árral kell számolnunk, ha pedig ennél nagyobb otthon tulajdonosai vagyunk vagy vevői szeretnénk lenni, akkor pedig alacsonyabbal.

Ez most egy durva és nyers általánosítás, de jól kifejezi azt azt összeférhetetlenséget akár az új és akár a használt ingatlanok piacán, ahol vannak társasházi lakások és vannak önálló telekkel rendelkező családi/kertes házak. Az átlag négyzetméter árak, amikkel leggyakrabban találkozni lehet vevőkénét és eladóként, leginkább 50-60 nm közötti használt társasházi lakásokra vonatkoznak. De még az új építésű társasházi lakások átlagos négyzetméter ára is 50 nm körüli lakások négyzetméter áraira értelmezhető.

A családi házak eladói és vevői ezekkel nem nagyon tudnak mit kezdeni

Azt tudják csak, hogy a magyar lakáspiacon a családi házak sosem tartoztak a legdrágább négyzetméter árú lakóingatlanok közé. Ennek az ingatlannak van a lenagyobb presztízse Magyarországon, státuszszimbólumnak is tekinthető, az önállóság, a szabadság és a független élet igazi jelképei. Az áruk mégis inkább a legalacsonyabb négyzetméter árban, mert egy jóval nagyobb életteret kell megvenni és kifizetni, amiért már abszolút értékben adott környéken/városban/településen viszont már vastagabb pénztárcát kíván meg.

Ezt is elfogadtuk, ebben is van egyfajta íratlan egyetértés az eladó ingatlanok piacán. Amiről eddig beszéltünk, az teljesen közismert, évtizedek óta változatlan.

Egy dolog az utóbbi néhány évben viszont borzolja a kedélyeket

A társasházi lakások piacán szintén íratlan szabály, hogy a téglaépítésű lakások négyzetméter ára mindig és szinte minden körülmények között magasabb volt adott városban/környéken, mint az ott eladó panellakások négyzetméter ára.

A panellakások alacsonyabb négyzetméter árára nincsenek objektív csak és kizárólag szubjektív magyarázatok. Ez az az a szubjektív értékítélet, ami kezdi elveszíteni a jelentőségét és a szemléletváltás elkezdte elmosni a határokat árban egy tégla- és egy panellakás között.

Egyre inkább afelé halad az eladó ingatlanok piaca, hogy vannak a társasházi lakások és a nem társasházi lakások. Egy társasházban már nem feltétlenül keressük a téglát és értékeljük azt többre. Ez bántja a téglalakások tulajdonosait, de még a vevőit is. A panellakások tulajdonosait nem zavarja, mert eddig sem értették igazán, hogy egy panellakás miért lenne alacsonyabb életszínvonalú és minőségű, mint egy téglalakás.

A panellakások potenciális vásárlói viszont határozottan érthetetlennek tartják a tégla- és panellakások árának kiegyenlítődését

Itt viszont már van egy racionális magyarázat:

Abszolút értékben a panellakások jelentették Magyarországon hosszú évtizedekig a legolcsóbb, a leginkább elérhető saját otthont. Elérhető volt árban és az árához képest még nagyobb is volt, mint egy ugyan olyan árú téglalakás. Gyerekkel és gyerek nélkül is olyan első lakás tudott lenni, ami elérhető cél volt.

Ez az utóbbi pár évben elég gyorsan megváltozott. Ma már a panellakások nem feltétlenül olcsóbbak négyzetméter árban és nem feltétlenül nagyobbak adott árkategóriában sem. Reménykednek még a használt lakások piacán, hogy talán majd pont  a panellakások érzik meg először a változást a lakásárakban, talán majd pont ők fognak először leértékelődni később, hogy újra annyival olcsóbbak legyenek és annyival nagyobbak is adott áron, mint régen. Az elmúlt években a panellakások árai jóval gyorsabban nőttek, mint a téglalakások árai, mind négyzetméter árban, mind pedig abszolút értékben, adásvételi árakat nézve is. Valahol már alig van különbség, máshol már nincs is, néha még az is megesik, hogy a panellakások négyzetméter árai már a téglalakások árai felett vannak.

Könnyedén az is előfordulhat, hogy társasházi lakások kategóriáját idővel már nem lesz értelme külön téglára és külön panelre bontani

Társadalmi igény van az átlagáraknál (jelentősen) olcsóbb otthonokra. Ez kétségkívül tetten érhető a panellakások árai körüli nyilvános vitában. De lehet, hogy erre már nem a panellakások jelentik a megoldást a jövőben. Évtizedekig ők voltak a legolcsóbb otthonok minden értelemben, előfordulhat, hogy ennek a korszaknak hamarosan vége. Nem biztos, hogy van visszaút és az sem biztos, hogy az volt a normális, amikor a panellakások négyzetméter ára a téglalakások alatt volt. 

Űrt hagynak  viszont maguk után a dráguló és egyre drágább panellakások. Egy olyan űrt, amit még egyelőre nem tud betölteni semmilyen más otthon típus.

Az világos, hogy az újlakáspiac sem a négyzetméter áraival sem pedig üzleti érdekeivel ezt azt űrt nem tudja és nem is akarja betölteni. Ettől függetlenül a kérdést nem lehet lezártnak tekinteni és annyit mondani, hogy akinek drága egy panellakás is, az éljen albérletben vagy önkormányzati bérlakásban. Ez nem válasz, ez inkább csak olaj a tűzre.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Startup vagy Startdown

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely

Vannak dolgok, amik alig változnak. Ugyan az a folyó és ugyan azok a lábak, amik mindig belelépnek. A lábak tulajdonosai változnak, a folyó nem. Most legyen itt egy elképzelt beszélgetés, ami egy valóságos és megtörtént párbeszéden alapul. Szóljon mindazokhoz, akik már beleléptek abba a bizonyos folyóba és azokhoz is, akik tervezgetik, de még azokhoz is, akiknek véleményük van a magyar ingatlanhirdetési oldalakról, de egyik oldal sem a barátjuk. Mert azt mindenki gyorsan megtanulja, amikor felnő, hogy az embernek vagy véleménye van, vagy barátai.

- Láb a folyóban: Elindult az új ingatlanhirdetési oldalunk, szívesen látjuk újítási ötleteinkkel, nézőpontunkkal. Ingatlanosoknak különösen megéri, mert ingyenes és kötelezettség mentes az oldal, ahol csak az ingatlanpiac szereplői vannak jelen. Regisztráljon, megéri!

- Fej a testen: Amit eddig tudok, hogy a hazai piac nem bír el egynél több hirdetési oldalt. Próbálkoztak és próbálkoznak kicsiben és nagyban is sokan. A vezető hirdetési oldallal senki nem tudta eddig felvenni a versenyt sem üzleti modellben sem pedig ismertségben. Ma is ugyanúgy aktuális ez a kérdés.

„A lakáshirdetésnek nem az a lényege, hogy minél több helyen legyen elérhető, hanem csak ott, ahol valóban keresik.” –  Ingatlan dotkom, 2016. január 7. „De nem csak az ingatlan- és hitelközvetítő brandek küzdenek egymással, hanem a két ingatlanhirdetési oldal is. Bár a számok alapján azt mondhatnánk, hogy nem is igazi versenyről van szó.”- Brand trend az ingatlanpiacon, 2017. június 9.

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"Elindult az új ingatlanhirdetési oldalunk..."

- Láb a folyóban:  Egyet értek vele, lesz oldal ami feljön és lesz, ami lemegy. Viszont még én észrevettem hogy hiába van sok pénz egy oldal háta mögött, ha valahogy nem emberi, nem személyes stb. Erre mindig figyeltem és figyelni fogok. Amúgy nálunk jelenleg az ár stabil lesz, mert ingyen csináljuk:-).

- Fej a testen: Minden oldal ingyenes először. Tényleg. Mindegyik így kezdte, még a vezető hirdetési oldal is :)

- Láb a folyóban: Jó, de az azért elég erős, amit csinál a vezető hirdetési oldal. Amíg én vezetem az új hirdetési oldalt, sosem megy végbe az, ami a többinél. Kreditezés a hirdetések kiemelésére is ki fog maradni, nem mlm-zek:-) Kép nélkül eladni valamit az szinte lehetetlen az ingatlanpiacon. Mondjuk nem rossz az ötlet 1 képpel hirdetni, bár szerintem az sem jobb, inkább átlátszó miért van:-)

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"...ingyen csináljuk"

- Fej a testen: Azt látom, hogy ezen az új hirdetési oldalon is van kiemelt hirdetés. Teljesen mindegy, hogy milyen formában és mennyit kell érte fizetni, de minden oldal ezt csinálja, az összes hirdetési oldal. Plusz pénzt kér azért, hogy a hirdetés könnyebben észrevehető legyen. Egyik megoldás sem tisztességesebb a másiknál, mert a vevők és a bérlők sem azokat a lakásokat látják, amik tényleg jók árban és minőségben, hanem azt látják, amiért többet fizetnek a hirdetők. Azt látom, hogy ez az új hirdetési oldal is ebbe az irányba indult el. Ez is tipikus minden oldalnál, de közben mind a vezető hirdetési oldalt másolja. Pénzt akarnak csinálni a hirdetésből és nem kiszolgálni a vevőket, bérlőket. Aki először veszi tényleg komolyan a vevőket és a bérlőket, az fogja csak tudni megszorongatni a vezető hirdetési oldalt. Egyébként klónok maradnak. A hirdetési oldalak mind a hirdetőkre koncentrálnak. Ez a baj, ez egy nagyon nagyon rossz üzleti modell.

„A hirdetési oldalak a hirdetésekből élnek, nem a vevőkből…” – Vevő vagyok, 2017. október 18.

- Láb a folyóban: Igen, valahogy persze előbb vagy utóbb mindenki szeretne belőle megélni, csak az nem mindegy, hogyan és mennyiért. Én szeretném, ha pl. 10 milla alatti hirdetések teljesen ingyenesek lennének, 20 milla alattiak is kedvezményes legyen stb. De egyenlőre amúgy nem játszik, mert minden hirdetés ingyen van :-) - 

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"...előbb vagy utóbb mindenki szeretne belőle megélni..."

- Fej a testen: Kedves Új hirdetési oldal! A vezető hirdetési oldalon is ingyenes a hirdetés képekkel eladó hirdetésnél 12 millióig, kiadónál 100 ezer forintig. Csak akkor fog az új hirdetési oldal labdába rúgni, ha a vevők és a bérlők komolyan veszik. Azért hirdet mindenki a vezető hirdetési oldalnál, mert ott keresnek a vevők és a bérlők. Ha ezt az új hirdetési oldal sem veszi számításba - mint eddig egyik új hirdetési oldal sem tette - akkor az idejüket pazarolják csak. Higgye el, ha az új hirdetési oldal érdekes a vevők és bérlők szemében, akkor lesz érdekes a hirdetők szemében is. Fordítva ez már nem igaz. Hiába vonz majd be hirdetőket, olyan hirdetésekkel, amik mind a vezető hirdetési oldalon is rajta vannak, a vevőket és a bérlőket a klón oldal és klón hirdetések nem fogják érdekelni. Emiatt pénzt sem tudnak csinálni az új oldalból, mert a hirdetők azért fizetnek olyan sokat a vezető hirdetési oldalnak, mert ott el tudnak vagy ki tudnak adni ingatlanokat. A többi oldal meg azért nem rentábilis, mert ott a hirdetők nem tudnak pénzt csinálni az eladó és kiadó hirdetésekből. Az nem üzleti koncepció, hogy olcsóbb akar lenni a vezető hirdetési oldanál. Jobbnak kell nála lenni. Ez az olcsóbb akarok lenni koncepció minden egyes próbálkozást kicsinált eddig. Óriási összegeket el tudtak égetni hirdetési oldalak mögött, csak azzal, hogy olcsóbbak akartak lenni, eredmények nélkül. A vezető hirdetési oldalnál senki nem tud olcsóbb lenni, aki versenyképes akar lenni. Jobb tud lenni, de olcsóbb nem. Ne is higgyen benne. Teljesen felesleges. Paradigmaváltással fel lehet forgatni a hirdetési piacot. Megbukott koncepciókkal viszont nem. Ezt tudja a vezető hirdetési odal is és tudják a hirdetők is, de még a vevők és a bérlők is tudják tudat alatt.

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"Paradigmaváltással fel lehet forgatni a hirdetési piacot. Megbukott koncepciókkal viszont nem."

- Láb a folyóban: Köszönöm az észrevételt, az ötleteket, meglátásokat, de azért regisztráljon az új ingyenes hirdetési oldalon. Ingatlanosoknak különösen megéri, mert ingyenes és kötelezettség mentes az oldal, ahol csak az ingatlanpiac szereplői vannak jelen.

- Fej a testen: Szívesen.

ingatlan marketing ingatlanhirdetés lakáshirdetés ingatlanpiac lakáspiac startup startdown Magyarország Ingatlanműhely
"A vezető hirdetési oldalnál senki nem tud olcsóbb lenni, aki versenyképes akar lenni. Jobb tud lenni, de olcsóbb nem."

Képek: Jessica & Sinclair Breen - Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Én vagyok az ügyfél!

ingatlan marketing ingatlanhirdetés ingatlanpiac lakáspiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Nehezen elérhetőek a hirdetők? Ismerős helyzet? Hiába hívjuk, nem veszi fel. Írunk üzenetet, akár sms-ben, akár emailben, vagy csak a hirdetési oldalon keresztül, de nincs semmi visszajelzés.  Esetleg több nappal később egyszer csak a semmiből megcsörren a telefon és visszahív minket a hirdető. Az is ismerős, hogy össze-vissza telefonálunk és a végén már azt sem tudjuk kivel beszéltünk és kivel nem? Összekeverednek bennünk a lakások képei, címek, minden. Tiszta káosz tud lenni a fejünkben.

Ez befolyásolhatja egy ingatlan eladását és kiadását?

Sokszor nem az lassítja az értékesítést – beleértve az adásvételt és bérbe adást - hogy a hirdetőket körülményes elérni. Leginkább az az alapvető probléma, hogy nagyon különböző embereknek kell egymással kommunikálni. A kommunikáció meg nem mindenki erőssége. Emberek vagyunk és hiába beszélünk akár egy nyelvet, ettől még nem mindig értjük meg mit akar a másik tőlünk. Mindeközben az emberi tényező megkerülhetetlen, ha eladó, ha kiadó ingatlanról beszélünk. Ezek az emberi kapcsolatok kétoldalúak, legalábbis sikeres adásvétel és lakásbérleti szerződéshez ez a minimum. Ha egyoldalú, tehát, nem érjük el a hirdetőt és nem is jelentkezik, sem egy napon belül, de még egy héten belül sem, akkor nem biztos, hogy tovább érdemes vele keresni a kapcsolatot. Ezt nehéz megállni, amikor tetszik nekünk az az ingatlan, amit hirdet. Valami megfogott minket benne, vannak még kérdéseink és persze meg is szeretnénk nézni, de a hirdető nem elérhető. Ezen túl kell tudni lépni. Lehet a hirdetés kamu. Ez főleg akkor lehet igen valószínű, ha „túl szép, hogy igaz legyen” a hirdetés, mert akkor általában az nem is igaz. Olcsó és szép lakások nincsenek, sem az eladó sem a kiadó ingatlanok piacán. Helyesbítenénk, vannak ilyen hirdetések, de nincs mögöttük valódi ingatlan. Most koncentráljunk inkább azokra a hirdetésekre és hirdetőkre, akik visszahívnak és visszaírnak nekünk és kiépül az a bizonyos kétoldalú kapcsolat, ami ahhoz kell, hogy a végén abból adásvételi vagy lakásbérleti szerződést kössünk.

Egyik gyakori probléma az emberi lustaság

Nem mentjük el a korábban már hívott számokat. Ha visszahívnak minket és fogalmunk sincs, hogy miért, melyik lakás hirdetője keres minket, na az lassítja a kétoldalú kapcsolatteremtést. Igenis mentsünk el minden számot, amit hívtunk. Rendeljünk hozzá olyan nevet, amiből biztosan tudjuk később, hogy melyik hirdetésről van szó. A hirdetett ingatlan címe (ha van), az mindig jól jön, akár valami vicces névvel, mert volt valami fura a képen, a leírásban, bármi, amiről csak és kizárólag az adott lakás jut majd az eszünkbe. A hirdetés számát/azonosítóját is elmenthetjük, hogy tudjunk rá azonnal hivatkozni - az mindig jó, ha nincs jobb ötletünk. Közben az sem árt, ha listát vezetünk a számunkra érdekes hirdetésekről és állandóan frissítjük azokat.

Egyszóval legyünk felkészülve

Felkészülve arra, hogy a hirdető visszahív minket. Ha felkészületlenek maradunk, akkor megint ott vagyunk, hogy megy a tanakodás, hogy ez az a „földszinti” lakás, majd jön a hirdetői válasz, hogy "nem, ez a harmadikon van". Majd kontrázunk és mentjük a menthetőt azzal, hogy "már tudom, ez a teljesen berendezett lakás, ugye?". Majd a hirdető mondja, hogy "nem, ez teljesen üres".

Szóval, ha nem muszáj, komplett hülyét ne csináljunk magunkból érdeklődőként.

Az a tapasztalat, hogy az érdeklődők többsége csak telefonál, csak telefonál és nincs arra felkészülve, mi lesz akkor, ha nem veszik fel. Csak bosszankodunk, morgolódunk ahelyett, hogy már eleve előre elmentenénk a számot, mielőtt felhívnánk. Szépen felkészülünk és nem csak úgy telefonálunk, amikor éppen meglátjuk a neten a hirdetést. Az sem segít ezen, amikor  a számokat csak simán betesszük a híváslistába, majd amikor van egy szabad pár percünk, akkor elkezdjük gépként hívni őket. Olyan szöveggel, hogy „most nincs előttem a hirdetés, mert este/reggel/tegnap láttam, vagy nem is láttam, csak mondták, hogy hívjam fel”, és így tovább, kiegészítve azzal, hogy „tudja már annyi emberrel beszéltem és annyi hirdetést néztem, hogy nem emlékszem pont az önére”, mert megint az fog kiderülni, hogy fogalmunk sincs milyen hirdetésre telefonálunk.

Mulatságos vagy tragikomikus élethelyzet, amikor egy hirdetésre valaki úgy jelentkezik, hogy leplezve a „tudatlanságát”, azt, hogy fogalma sincs milyen hirdetéshez tartozó számot hív, csak felírta, hogy fel kell hívnom: „Tudna mondani nekem valamit a lakásról?” - mintha 1998-ban lennénk és egy kétsoros Expressz újsághirdetésre jelentkezhetnénk. A hirdető meg lányos zavarában annyit tud kérdezni tőlünk, hogy „Látta a hirdetést? A képek és a leírás alapján mi lenne pontosan a kérdése, mire kíváncsi?”. Érdeklődőként, meg jobb esetben a képekre talán még vissza tudunk emlékezni nagy nehezen, de a hirdetési szöveg már  kevés érdeklődőben hagy maradandó élményt, pedig lehetnek benne fontos információk, amikről teljesen feleslegesen fogunk telefonban érdeklődni.

Láthatjuk, hogy tényleg mindegy felveszi vagy nem veszi fel a hirdető azonnal már az első híváskor a telefont. Érdekődőként nekünk az a dolgunk, hogy legyünk mindenre felkészültek. Ha nem veszik fel és később visszahívnak, akkor arra. Ha azonnal felveszik, akkor meg arra. A mai mobil világban bárki lehet olyan helyzetben, hogy nem tudja fogadni a hívásunkat. Nekünk sem kell akkor felvenni, amikor nem tudunk normálisan beszélni.

Egyik legfontosabb érdeklődői tulajdonság az, hogy tudjunk odafigyelni a hirdetőre.

Ha felületesek vagyunk, totálisan figyelmetlenek, nem csak a hirdető idejét fogjuk rabolni, de még a sajátunkat is pazaroljuk. Könnyű ezt mondani, mondják most sokan, akik ezt olvassák. Kioktatás! Még, hogy az érdeklődő készüljön fel a kapcsolatteremtésre, legyen tudatos és rendszerezze a kiválasztott hirdetéseket, „tanulja” meg őket, legyen tisztában mindig mindennel, hogy milyen ingatlan ügyében és kivel beszél. Micsoda képtelenség már ez! Milyen abszurd elvárás!

Ekkora ökörséget is ritkán olvasni

Ritkán bizony. Azt gondoljuk ugyanis teljesen tévesen, hogy ügyfélként nekünk mindent szabad és örüljön egyáltalán a hirdető, hogy megkeressük. Neki az a dolga, sőt a kötelessége, hogy ha nekünk akármilyen hiányos és felületes is az ismeretünk az ő hirdetéséről, bizony-bizony magyarázzon, meséljen, kaparjon és teperjen, járjon a kedvünkbe és nyalja fényesre a valagunkat.

Ez az én vagyok az ügyfél mentalitás az ingatlanpiacon nem úgy működik, mint a kereskedelemben vagy a vendéglátásban.

1. Furán veszi ki magát, de a hirdetésre jelentkező még nem ügyfél az eladó és kiadó ingatlanok piacán.

2. Ahhoz, hogy egy érdeklődőből ügyfél legyen, ahhoz az érdeklődőnek is tennie kell.

3. Ha a hirdető őt csak érdeklődőnek tartja - abból is komolytalannak - akkor megint nem beszélhetünk ügyfél-hirdető kapcsolatról.

4. Elég tipikus jelenség az ingatlanpiacon, hogy az érdeklődők magukat nevezik ügyfélnek és nem várják meg, amíg a hirdetők hívják őket így.

Ki az ügyfél?

Az ügyfél az, aki nem „lakást keres”, hanem, aki vásárol vagy bérel. Aki „lakást keres”, az csak érdeklődő. Azok, akik költik is a pénzüket, szerződést is kötnek, nem csak „keresnek”, na ők az ügyfelek.

Nehéz kommunikálni egymással. Nem nehéz viszont egymást félreérteni, főleg, ha nem figyelünk oda egymásra. Minden ügyfél érdekelődő is, de nem minden érdeklődő ügyfél az ingatlanpiacon. Ezt jó, ha nem felejtjük el, amikor érdeklődőként újra piacra lépnénk és vad call centeresnek képzelnénk magunkat, egy nap alatt akár több tucat számot is felhívva. A nap végére, meg azt sem tudjuk, hogy kivel és miért beszéltünk, nem hogy azt, egyáltalán miről. Másnapra meg amnéziásak leszünk. Aki így viselkedik, az ne várja el, hogy ügyfélnek tekintsék az ingatlanpiacon a hirdetők. Ne legyünk komolytalanok, mert akkor komolytalannak is fognak tartani, olyan aki "csak keres", de "nem talál" semmit az ingatlanpiacon.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A családok lakáspiaca

csok állami otthonteremtési támogatás lakáspiac újlakáspiac lakásárak 2018 Magyarország Ingatlanműhely

Nem kell mindent elhinni, mondják nekünk olyanok, akik közben meg mindent el akarnak velünk hitetni. Emlékszünk még a CSOK körüli felhajtásra? Kicsit olyan érzés volt hallani és látni a híreket róla, mint ha megszületett volna maga a lakáspiaci messiás. Arra emlékeznek még, hogy 40 ezer CSOK-igényléssel számoltak a „szakértők”, köztük a legnagyobb és legbefolyásosabb magyar bank is, mint az OTP? És erre emlékeznek?

2016-ban 40 ezer helyett csak több mint 25 ezren igényeltek ilyen családi otthonteremtési támogatást

Azért az nem kicsi különbség! Sebaj mondták, 2017-ben úgy is úgy nő a lakáspiac – az OTP szerint például 20%-os forgalom-növekedéssel – hogy 40-50 ezer CSOK-igényléssel számoltak 2017-ben. Ma megjelent az első hír erről.

Kerekítve, természetesen felfelé, már elérte a 30 ezret az igénylő családok száma 2017-ben

Rendre és most már egymás után kétszer is durván túlbecsülték a CSOK-igénylések számát a „szakértők”. Lehet azzal takarózni, hogy 2016-hoz képest nőtt 2017-ben az igénylések száma. Lehet, de az már politika és nem lakáspiaci kérdés. Nekünk a lakáspiacon azt kell látnunk, hogy a CSOK túl van értékelve, túl nagyok vele szemben az elvárások. Egyrészt azért, mert az újlakáspiac, vagyis az új építésű társasházi lakások felpörgetésére találták ki. Gondolták 2015 végén csinálnak vele egy kis keresletet, ha már 5%-ra levitték az új társasházi lakások ÁFA-ját. Gondolta  néhány naiv politikus egy asztalnál ülve.

Közben meg mi történt a lakáspiacon 2016-ban és 2017-ben?

„A CSOK eddig egyértelműen a használt lakások piacára volt hatással és persze az új családi házak építésére.” – írtuk 2016. április 16-án.

Ez annyira igaz lett 2017-ben, hogy alig 2 hónapja, múlt decemberben ezt írtuk a CSOK-ról:

I. Még július elején arról szóltak a hírek, hogy a használt családi házak piacára akar hatást gyakorolni az állam a CSOK 4.0-val. Akkor több olyan állami hír volt arról, hogy tervezik a CSOK felülvizsgálatát. De július végén és október végén is jöttek a KSH hírei, majd az MNB hírei arról, hogy a használt családi házak piaca gyakorlatilag az új reneszánszukat élik. Ezeknek az állami ösztönzése jelenleg teljesen felesleges lenne.

II. Az újlakáspiac viszont még mindig parányi és a vevők döntő többsége használt lakást és családi házat vásárol vagy saját házat épít. Az új építésű lakások piaca viszont tele van ellentmondásokkal. Az egyik ilyen az 5% ÁFA körüli bizonytalanság. A 15 milliós illtékmentesség szabályának kiterjesztése minden új építésű eladó lakásra rövidtávon tudja kezelni a problémát, hirtelen tudja növelni az érdeklődést.

III. 2018-ban várható a legtöbb új építésű lakás jelenleg. Ezt el is kell tudni adni és közben fizetőképes keresletet kellene teremteni a 2019-ben elkészülő vagy akár csak tervben lévő új lakásokra is. Az biztos, hogy valami történni fog a CSOK-kal, mert nem akkora nagy siker, mint amekkorára számítottak 2015 decemberében történt 10+10 milliós CSOK meghirdetése óta. A használt lakások piaca pörög, főleg a használt családi házak tulajdonosai lélegezhettek fel az elmúlt 1 évben. Az újlakáspiacon meg megy a prüszkölés, a köhögés, krahácsolás.”

Ezt a KSH a 2018 január végén megjelent utolsó lakáspiaci jelentésében gyakorlatilag alá is írta. Úgy is mondhatnánk, hogy sokkal látványosabb lakáspiacra készültek a „szakértők” 2016-ban és 2017-ben, mint amivel valójában szembesültek később.

A nagy boom és a nagy csoda elmaradt

Az egész lakáspiaci forgalom, ezen belül az új építésű társasházi lakások forgalma minden várakozást alul múlt. Mi ezt így foglamaztuk meg 2017 áprilisában Az ingatlanpiac sem nő az égig? című írásunkban:

„A) A lakásárak dinamikus növekedése lassítja az országos értékesítés éves növekedését. Ez pedig elsősorban a domináns használt lakások értékesítésének lassulását jelenti.

A látványos növekedésért mindig a használt lakások forgalma a felelős. Ha az nem látványos, akkor az országos értékesítés sem lehet látványos.

Az OTP Bank szerint 2017-ben 6 (igen hat) ezer darab új társasházi lakást fognak építeni, amíg 2018-ban, pedig 8 (igen nyolc) ezer darabot. Nem mindegy milyen jók vagy rosszak a körülmények és ezek a számok reálisak a beruházok, a bankok és az építőipar szempontjából is.

B) Magyarul az új építésű társasházi lakások kínálata sem tud olyan gyorsan bővülni, mint azt sokszor meg kell még hallgatnunk, csak szerencsére már nem az OTP Banktól.

2019 decemberéig látják előre a jövőt a lakásépítők, utána már nem. Ez pedig egyfajta méreg is, ami megbénítja a döntéshozókat és az újlakáspiacot szorongatja. Lassan és módszeresen elszívja az újlakáspiac nagy energiáit ez a bizonytalanság. Ez pedig negatívan hat az egész lakáspiacra is, mert az újlakáspiac bizonytalansága a használt lakások forgalmának lassulásában is mérhető.”

2016-ban a lakáspiaci forgalom elmaradt a várttól, mert a használt lakások adásvétele belassult. Belassult, mert pont azokon a nagyvárosi és budapesti lakáspiacokon fékezett a piac, ahol a csodát várták. 2017-ben ez tovább folytatódott. Ezek a lakáspiaci folyamatok – a lassuló használt ingatlanok piaca és a bizonytalan újlakáspiac – miatt a CSOK-igénylések sem 2016-ban sem 2017-ben meg sem közelítették a várakázoskát. Nem tudták, mert maga a lakáspiac is elmaradt a várakozásoktól. Nőtt-e a forgalom 2017-ben 2016-hoz képest? Persze, hogy nőtt, egy kicsit, pár százalékkal több lesz. Semmi komoly. Ehhez képest örüljünk, hogy CSOK-igénylések jobban nőttek %-ban, mint maga a lakáspiac. Mondhatnánk, hogy mi lenne nélküle.

De van itt még egy fontos dolog, amit a CSOK-kal kapcsolatban érdemes elmondani. Észrevették, hogy az új lakás építésre és vásárlásra igényelt CSOK-kérelmek számáról összevontan beszélnek általában? Tudják miért? Igen, jól sejtik. Az új lakás vásárlására – ami általában új építésű társasházi lakást jelent – kevesebben igényelnek CSOK-ot, mint ahányat új lakás építésére – ami meg új családi házak építését jelenti. Az újlakáspiacnak nem részei ezek az új építésű családi házak, mert azt általában maguknak építik az emberek, nem értékesítési céllal készülnek. De ha külön beszélnének csak új építésű lakásvárárlásra igényelt CSOK-ról, akkor az lenne a legkisebb szám a relációban.

Így néz ki a CSOK igénylések sorrendje:

használt lakóingatlan vásárlás (használt társasházi lakás és családi ház) > új lakóingatlan építése (családi- és ikerház) > új építésű lakóingatlan vásárlás (új építésű társasházi lakás)

Tudják mi az érdekes? Hogy ez mindig így nézett ki:

A magyar lakáspiac alapvető törvénye, hogy az A-terv a használt ingatlan vásárlás. B-terv új családi ház építése és csak C-terv az új építésű társasházi lakás megvásárlása.

Ez így volt 25 éve, 15 éve, 5 éve és ma is így van. Ebben nincs változás és egyelőre úgy néz ki, hogy nagyon komoly erőfeszítéseket kell majd megtenni, hogy ez megváltozzon. Családi házak építésére és a használt ingatlanok adásvételére vesznek fel a családok CSOK-ot és nem új társasházi lakások vásárlására. De a lakáspiaci forgalomban sem számottevő az új társasházi lakások értékesítésének az aránya.

Továbbra is kérdés az, hogy milyen módon próbálják ezt majd befolyásolni és nagyobb kedvet teremteni a családoknak akár már most februárban, hogy a méregdrága új építésű társasházi lakásokat vegyenek maguknak (=a vevők) 2018-ban és 2019-ben is. Ha nem kell a gyerekes családoknak, majd jöhetnek a gyerek nélküli családok. Ha nem kell nekik sem, akkor jöhetnek a szinglik. Ha nekik sem kell, jöhetnek a befektetők. Ha nekik sem kell,  jöhetnek a külföldiek. Ha nekik sem kell, akkor úgy járhatnak az újlakások építői, mint azok, akik 2008-tól próbáltak meg új építésű társasházi lakásokat eladni: imádkozhatnak.

Kép: Wienerberger Magyarország

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hostel = Magyarországi Ifjúsági Szálláshelyek

hostel ifjúsági szálláshelyek ingatlanhasznosítás Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Talán valamikor 2003-2004 körül hallottuk először azt a szót, hogy hostel. "Belvárosi lakást keresünk hostelnek" – mondták a bérlők. "Nagy legyen, nagyon nagy, minél nagyobb annál jobb" - tették hozzá. De már akkor sem volt ez olyan egyszerű történet. Voltak házak, amik nem foglalkoztak vele, engedték, hogy az ágyak kiadása része legyen a társasház életének.

Igen, a hostel, az igazából ágybérletet jelent, a legolcsóbb szállást. Egy szobában emeletes ágyakkal, közös fürdővel, gyakorlatilag kollégiumi/közösségi életérzés.

Más házak pont emiatt tiltakoztak és külön közgyűlést kellett összehívni egy-egy ilyen bérlő miatt, aki hiába ígért fűt-fát, pl. kamerás biztonsági rendszert, speciális beléptetőt, 24 órás felügyeletet, plusz havi közös költséget és akár a ház kapualjának teljes felújítását, a társasház takarítási költségeinek az átvállalását, akkor sem kértek belőle. Teljes társasházakat erre nem tudtak kibérelni/megvásárolni régen. Kibéreltek általában 200-300 ezer forint havi bérleti díjú belvárosi lakásokat (14-15 évvel ezelőtt) és minden átalakítási költséget vállalva indították be az üzletet. Ha jól ment, akkor kerestek még egy lakást, de teljesen másik házban. Az ilyen üzleti modellnek pont az volt a problémája, hogy minden társasház először bizonytalan terep volt.

Nem lakást volt nehéz találni hostelnek, hanem házat, ahol engedtek ilyet nyitni.

Hostel házak városa nem lett Budapest a köztudatban, pedig vannak hostel házak itt is. Szétaprózva működik ma is sok kisebb hostel is természetesen és továbbra is a legolcsóbb megoldást jelentik, ha szállásról van szó. A versenyképes áruk miatt nem tud kimenni teljesen a divatból. Annyira nincsenek a középpontban, mint az AirBnB. Néha még az is előfordulhat, hogy a kettőt lazán összekeverik és lakáshotelnek nevezik mind a kettőt. Adott esetben egy társasházban is teljesen mindegy a lakók számára, hogy hostel üzemel a házban vagy AirBnB-s lakás. Nekik egyre megy.

Teljesen önálló életet élő üzletről van szó, saját ügyfélkörrel, akiket pont úgy hagynak hidegen az AirBnB-s lakások, ahogy az ilyen lakásokat választókat nem érdekli egy hostel sem.

Sokkal régebbi a hostelek története Magyarországon. Magyarországi Ifjúsági Szállások Szövetsége honlapjáról valószínűleg kevesebben hallottak, mint a hostel szóról. Olvasható, hogy a rendszerváltással egyidőben már megalakult az érdekvédelmi szövetség. Ezzel is bizonyítva, hogy ez az üzlet Magyarországon jóval hamarabb megvetette a lábát, mint ahogy arról mi vagy adott esetben a többség először hallott. A hostel továbbra is üzlet, jó üzlet, mert a pénztárcabarát szállásból sosincs elég. Az AirBnB-t űzik tűzzel-vassal jelenleg Budapesten. A hostelek ehhez képest csendben elvannak. Az ingatlanhasznosítás egyik formája ez is. Új és régi épületekben egyaránt rentábilis tud lenni. Azt akarjuk ezzel mondani, hogy az AirBnB előtt is és azon túl is van élet. Nem csak albérletpiac és AirBnB-piac van, hanem hostelpiac is. A magyar turizmus szerves része volt az elmúlt 28 évben is. Addig ma még jó kérdés, hogy az AirBnB azzá tud-e majd válni ilyen társadalmi és szakmai megítélés mellett.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

2018 az infláció éve lehet Magyarországon és nem a lakásárnövekedésé

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Ritkán foglalkozunk egy témával egymás után kétszer, de ma meglepő számok érkeztek a GKI-tól. Már a címében mindenki tudja, hogy mire gondolunk: A vidék menti meg a lakáspiaci fellendülést. A statisztika érdekessége, hogy a lakáspiaci szereplők véleményét és hangulatát tükrözi elsősorban. Nem akarjuk megismételni azt, ami benne van, mindenki olvassa el a részleteket. Mi olvasható ki a számokból?

- A lényeg az, hogy a budapesti ingatlanpiac hangulata kritikus szintre romlott.

- Olyannyira elromlott, hogy a budapesti lakásáremelkedésre 2018-ban úgy tekintenek a szereplők, hogy még az inflációra sem biztos, hogy elég lesz.

- Kb. 3% inflációval érdemes 2018-ban számolni. (2017-ben 2,8% volt). Még az sem kizárt, hogy több lesz. Ehhez képest a budapesti lakásárak növekedése átlagosan 3% alatt maradhat.

- A piaci szereplők főleg a panellakások esetében igen pesszimisták idén, ahol szinte változatlan árakkal számolnak.

- Ha a következő 12 hónapban a budapesti lakáspiac tényleg úgy alakul, hogy várják a szereplők, akkor elkezdődhet a reálérték stagnálás és egyes esetekben már a reálérték romlás sem kizárt (pl. panellakások).

Ezek nagyon súlyos szavak 2018. február 2-án. Senki ne értse félre:

Nem arról beszélünk mi sem, hogy a lakásárak csökkenni fognak Budapesten 2018-ban. Azt mondjuk, hogy az infláció és a Budapesti lakásárak változása versenyezni fognak egymással 2018-ban, amire 2013-ban volt utoljára példa.

2018 az infláció éve lehet Magyarországon és nem a lakásárnövekedésé. Beszéljenek a számok, amik úgy néz ki, hogy talán most sem hazudnak. A budapesti lakáspiaci hangulat már megváltozott, a kérdés az, hogy az országos lakáspiac jobb hangulata meddig tart ki?

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Előre látható a jövő?

Forrás: GKI - A vidék menti meg a lakáspiaci növekedést

                  Ingatlnműhely - Hitelre megvásárolható?

Kép:        Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Hitelre megvásárolható?

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

”Nem tehetünk róla, sajnos a lakáspiaci ciklus 5. évében már egyre diszkomfortosabb a lakáspiacról igazat mondani.” – gondolattal kezdtük 2018-at. Mindenki érzi a változást a levegőben. Minden valahogy más. Nem tudja úgy igazából megfogalmazni pontosan micsoda, csak úgy beszél róla. A szavak unalmasak, üresek, nincs mögöttes tartalom. Kellenek a számok, a táblázatok, a grafikonok, hogy összeálljon a kép.

- A lakásárak nőnek, minek aggódni?

- Nem vagyunk eladósodva, minek aggódni?

- Nőnek a bérek, minek aggódni?

- Egyre több új családi ház és társasház épül, minek aggódni?

Akkor gyerünk, vágjunk bele és nézzük meg közelebbről Magyarország legnagyobb lakáspiacával rendelkező városát, Budapestet.  

Itt egy táblázat. Minden benne van egyben 2012-től napjainkig, amit a budapesti átlagárakról tudni érdemes. Minden ezzel kezdődött:

„2013-ban a negyedik negyedév visszaesésétől eltekintve megállt a használt lakások árának csökkenése, majd 2014-ben folyamatossá vált az áremelkedés: az első negyedévben 2,0, a másodikban 1,6 a harmadik negyedévben pedig 1,3%-kal drágultak a lakások a megelőző negyedévhez képest.” – írta a KSH a 2014 III. negyedéves lakáspiaci jelentésében.

A lakáspiaci ciklus kezdete minden kétséget kizáróan 2014 volt. Az egész év arról szólt, hogy a végére annyi legyen az átlagár Budapesten, mint 2012-ben volt. Igen. A lakáspiaci ciklus első éve masszívan a felkapaszkodásról szólt. 2015-ben már semmi kétség nem fért hozzá, hogy a budapesti lakásárak nőnek. Volt honnan. Meghaladta a 40 ezret az adásvételek száma Budapesten 2015-ben, az átlagár meg 290 ezer Ft/m2-ig nőtt. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a képre!

Mindenki azt gondolta, azt várta, hogy 2016-ban minden eddiginél erősebb évet zár Budapest. Duzzadó önbizalom, hiszen 2015 végén és 2016 elején robban a CSOK-bomba. Kiderült, hogy Budapesten a bomba pusztító hatású volt, amíg a lakáspiac teljesen halottnak hitt részén pedig csodaszer.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a képre!

Mi történt 2016-ban?

Az árak elképesztőt nőttek, de az adásvételek száma 37 ezerre csökkent. Az országos lakáspiaci forgalmat a piac 150-160 ezer közé várta egész évben, de 146 ezer ingatlant adtak csak el. Ebben szerepe volt annak is, hogy Budapesten az adásvételek száma 2016-ban csökkent. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Kattintson a képre!

Az országos lakáspiaci forgalomban Budapest szerepe 2015-től kezdve 2016-ban látványosan csökkent. Ezt senki nem akarata elhinni.

„2016 első két negyedévében Budapesten tovább gyorsult a használt lakások árának emelkedése: a 2015. évi 17,4 millióról 19,5 millió forintra nőtt a lakások ára, és így 25%-kal lépi túl a 2008-ban mért nominális szintet. Ezzel Budapesten már a lakások reálértéke is a válság előtti szint fölé emelkedett és azt mintegy 2,6%-kal meghaladja.” – írta a KSH  2016. II. negyedéves lakáspiaci jelentésében.

- Az árak nőnek és az adásvételek száma csökken!

- Ez normális?

- Nem ellentmondás ez?

- Egyre kevesebb vevő egyre drágábban vesz lakást?

- Ez nonszensz!

Pedig így van, mert a budapesti lakásárakat nem a budapesti adásvételek száma befolyásolja, hanem az országos adásvételek száma. Úgy is lehet mondani, hogy Budapest ára Magyarország lakáspiaci hangulatától függ és nem pedig fordítva.

- De ha egyre kevesebb lakást adnak el, és közben meg egyre többet hirdetnek meg, akkor abból előbb utóbb baj lesz, nem?

- Igen, baj lesz.

- De akkor még 2016 volt, senkit nem érdekelt az, hogy a vevők elbizonytalanodtak.

-2014-ben és 2015-ben megrohamozták a vevők Budapestet, 2016-ban meg már megijedtek tőle, pedig reálértékben éppen csak akkor lépte át a 2008-as reálár-szintet.

2017. I. negyedéves lakáspiaci jelentésében a KSH először mondta ki azt, amit Budapesten senki sem akart hallani:

"2016-ban gyorsuló ütemben tovább nőtt a kistelepülések lakáspiaci forgalma, és ez módosította a lakáspiac területi arányait. 78 ezer lakás cserélt gazdát a kisebb városokban és a községekben, 20%-kal több, mint egy évvel korábban. Mivel eközben a nagyvárosok forgalma alig változott, 2016-ban többségbe kerültek a kistelepülésen eladott lakások: lakáspiaci részesedésük 48-ről 54%-ra emelkedett.

A települések közötti átrendeződéssel együtt a kistelepülésekre jellemző családi házak aránya is növekedett a forgalomban (42-ről 46%-ra). A lakótelepi panellakások továbbra is a használtlakás-eladások 19%-át adják, míg az egyéb többlakásos épületek piaci részesedése visszaesett (39-ről 36%-ra)."

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2016 óta a budapesti adásvételek száma "nem nő"

Budapest elbukott a lakáspiaci forgalomban. A kistelepülések átvették az irányítást. 2016-ban a lakáspiaci forgalom növekedésének a motorja a kistelepülések lakáspiaca volt és nem Budapest, illetve nem is megyeszékhelyek.

- Hihetetlen és elképesztő fordulat, de kinek nem jó ez?

- Egyrészt a hirdetési oldalaknak és az ingatlanközvetítőknek, akik általában Budapestből és megyeszékhelyekből élnek meg.

- A kistelepülések nem igazán az ingatlanközvetítők terepe.

- Na meg a lakásfejlesztőké sem.

- Mi lesz a sok új építésű lakással, amit Budapesten és a megyeszékhelyeken építenek?

- Ki veszi meg őket?

- Jó kérdés.

- Komoly kérdés, amivel senki sem foglalkozott 2017-ben.

- 2018-ban már muszáj lesz szembenézni a lakáspiaci folyamatokkal.

A KSH 2017. III. negyedéves lakáspiaci jelentése pár napja jelent meg. Mit olvashatunk benne az újlakáspiacról?

„A 2016-ban tömegesen megkezdett építkezések közül egyelőre kevés jutott el az értékesítésig.”

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

- God f*ucking damp it!-mondaná az angol.

- Már csak ez hiányzott.

- Na meg ez:

„A kistelepülések növekvő lakáspiaci forgalma módosította a lakáspiac területi arányait. 2017 I–III. negyedévének eddig ismert adatai szerint a használt lakások kevesebb mint fele (45%) kelt el Budapesten és a megyeszékhelyeken. Az elmúlt években általában az adásvételek többsége a nagyvárosokban jött létre (2014-ben 52, 2015-ben 51%-uk), és csak 2016-ban fordult meg ez az arány a kisebb települések javára, amikor a főváros és a megyeszékhelyek együtt már csak 46%-ban részesedtek a használtlakás-tranzakciókból.” – amit szintén pár napja írt a KSH.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
A községekről szól a lakáspiac 2016 óta, köszönhetően a CSOK-nak

- Olyan lakáspiaci hangulatban új építésű társasházi lakásokat építeni és értékesíteni, amikor a lakáspiacon a családi ház a menő és az sem Budapesten és a megyeszékhelyeken, hanem „vidéken”!

- Eszelős, ez rendesen eszelős!

 - Ezek után jöhet a kérdés, hogy akkor  miért nőnek a budapesti lakásárak?

- Azért, mert megjelentek a budapesti lakáspiacon a "happy" hitelből vásárlók.

Ha valaki azt kérdezi telefonban, emailben vagy személyesen, hogy „Hitelre megvásárolható?” – akkor az azt is jelenti, hogy egy forintot nem akar alkudni az árból. Aki viszont azzal henceg, hogy ő készpénzre vásárol, az meg azt jelenti, hogy alkudni akar, nagyon alkudni.

Budapesten 2017-ben nem adtak el több lakást, mint 2016-ban. Ez több mint valószínű. Egyre több eladó marad hoppon. 2018-ban még több eladó fogja várni a csodát. Hiszen csoda kellene ahhoz, hogy a budapesti lakáspiacon az árak  után, a forgalom is nőni kezdjen és minden pont úgy legyen, ahogy arról 2016-ban álmodoztak a lakáspiac érdekemberei. Már csak azért is, mert 2017 I. negyedéve óta a budapesti lakásárak 400-410 ezer forint között "stagnálnak". Úgy néz ki, a budapesti lakásárak is megállnak pihenni egy kicsit, kifújják magukat. 

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
2008 II. negyedéve után 2017. II. negyedévében újra a Községeké a főszerep

Addig viszont marad a valóság. Jobban megéri Budapestről elköltözni, mint Budapestre beköltözni. Láthatóak az agglomerárciós árak is. Jobban nőttek Budapesten a lakásárak, mint az agglomerációban. Magyarul, aki el tudja adni a lakását Budapesten, az jobban jár egy Budapest környéki családi házzal, akár legyen az teljesen új, amit ő épít magának, vagy valami nem olyan régen épült, fiatalos, modern családi házzal.

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac agglomeráció 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Agglomeráció = A nagyvárosok körül egyszerűen olcsóbb az ingatlan

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzéés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Drága és egyszerű öröm a lakásvásárlás

lakásárak lakáspiac ingatlanpiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlnaműhely

Amikor nőnek a lakásárak, mindig előkerül a régi dilemma, hogy vásároljunk-e lakást számunkra teljesen ismeretlen, akár egyáltalán nem kedves környékeken. A lakásvásárlás nem csak álmaink otthonának megvásárlását jelentheti. Gyereknek első lakás, egy "szerényebb" befektetés, mert összejött több évtized alatt annyi megtakarítás, hogy lakásba tegyük, majd kiadjuk. Nagyon egyszerű dolgok ezek a hétköznapokban, miközben nem szól másról, mint a kompromisszumkeresésről. A lakáspiacon valahogyan kezelni kell tudni a lakásárak teremtette konfliktust. Kiárazódunk, nem engedhetjük meg magunknak, hogy ott vásároljunk, ahol valójában szeretnénk. Idegen terepre tévedve szembesülünk saját magunk és a lakáspiac bizonytalanságaival is.

Az ismert és kedvelt elhelyezkedések, amik minden időben vonzzák a vevőket, akkor is, amikor csendesebb és akkor is, amikor őrültek háza van, emiatt biztonságosérzetet jelentenek.

Ki ne hallotta vagy éppen mondta volna már, ha itt vagy ott van lakásom, az bármikor eladható, ott nem kell tartani a lakáspiaci ciklusoktól

Ezek hajdanán, még azt is jelentették, hogy egész biztonságos (befektetési értelemben) környékeken is elérhetőek voltak belépőszinten lakások. Ma már nem egészen így van. A legolcsóbb lakások is drágák. A drága persze relatív fogalom. De ez a szó fejezi ki leginkább azt, hogy milyen komoly összegeket kell lerakni már nagyon egyszerű lakásokért is.

Év eleje van, ilyenkor van a lakáspiac újraárazási időszaka

Szinte mindig ilyenkor drágulnak leginkább a lakások. Akik tavaly késő ősszel 2-3 hónapja néztek lakásokat és most, ők is érzik, hogy a kínálati árakban nincs megállás. Hogy ki veszi meg majd ezt a sok eladó lakást? -  nem tudni. Hirdetni hirdetik őket, önbizalommal teli eladók, ingatlanközvetítők. A hirdetési stílusokban és árakban sincs ma már különbség. Nyoma sincs a jutalékoknak, amit vevőként szeretnénk megspórolni. A magánhirdetők olyan, mint ha eleve beszámolnák az ingatlanosok pénzét, akkoris, amikor egyedül értékesítenek. A hirdetési oldalak felelősségét feszegettük pár napja, akik gyakran hirdetnek/promótálnak közösségi oldalaikon a többségnek teljesen elérhetetlen ingatlanokat. Az a szép, az a mutatós, arra jönnek a lájkok.

A valóság unalmas, tudjuk

Egyszerű lakások, az átlag „magyar életszínvonal”, amire 10 éve még 5-6 millió is elég volt, ma már a kétszeresét és háromszorosát kell, hogy előteremtsék. Az egyszerű, mint a drága, szintén nem jó szó, de ez fejezi ki azt, hogy ennyi pénzt mi minden másra el lehet költeni, amitől jobban élhetnénk vagy akár több élménnyel gazdagodhatnák, vagy ami tényleg látszódhatna rajtunk.

Attól, hogy veszünk egy egyszerű lakást, elköltjük egy élet megtakarítását, de közben semmi sem változik körülöttünk.

Igen, tudjuk, valamit hagyni kell a gyerekekre. Milyen szülő az olyan szülő, aki nem segíti a gyerekét egy lakással, inkább mondjuk magára költené, az egészségére, hogy megismerje a világot, hogy úgy halljon meg, hogy közben legyen mire visszaemlékezni?

Egy egyszerű lakás, ami olyan helyen van, ahol nem is akarunk venni, de csak ott tudunk, az nem az a pillanat lesz, amire  szívesen visszaemlékszünk

Egyeseknek a vagyon számít, a felhalmozott vagyon, a bankszámla sok számjegye, mások meg szeretnének jól élni, sokáig egészségben megélni a világot a családjuk körében, gazdag emlékeket szeretnének, nem pedig számolgatni a pénzt. Ennek ellenére ebben is sokan kompromisszumot tesznek. Inkább lemondanak mindenről, de tényleg mindenről a gyerekeik javára, hogy „legalább” nekik jobb és könnyebb legyen. Ott van a tekintetükben a sok lemondás, amikor vesznek egy lakást. Nem, nem azt mondjuk, hogy azért halnak meg majd hamarabb, lesznek súlyos betegségeik, mert vesznek egy lakást. Nem,  egyáltalán nem. A lemondás, a sok megalkuvás, az önzetlenség, a feladás, a beletörődés, az egyszerű élet, amit élnek, ami értelmet is adhatna, de sokszor értelmetlenné is teszi az emberi életet.

Láttunk már ilyet és még látni is fogunk, de hányat! Nehezen felsétálni a harmadik emeletre egy lift nélküli házban, közben siettetik, mert vannak, akik ezt jobban bírják. Apa már az élete vége felé jár, az anyuka még a kicsi csemetéjével próbál együtt örülni, mert hát lakást vesznek neki. Ez egy öröm, ennek örülni kellene, de az öröm sem a jó szó, mint a drága vagy az egyszerű. Csak ez fejezi ki azt az ellentmondást, amit ilyenkor látni és érezni lehet. Apa szótlan, a „lányok” csacsognak, örömködnek. Ők legalább még megpróbálnak örömet találni az ilyen lakásvásárlásban, amire később talán egész máshogyan fognak visszaemlékezni, ha egyáltalán megmarad bennük. Drága és egyszerű öröm a lakásvásárlás, egy múló pillant csupán. A vevők jönnek és mennek, az ingatlanok gazdát cserélnek. Végül is minden lakásnak mindig van egy tulajdonosa, akárhogyan is éli meg azt. A lakásárak meg változnak, mindig változnak, hol gyorsan hol lassan, de változnak. Mi emberek, mi nem változunk csak.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A lakáshirdetési oldalak felelőssége 

lakáshirdetési oldal ingatlan hirdetés ingatlan marketing lakáspiac ingatlanpiac 2018 Magyarország Ingatlanműhely

A lakáspiacon, a lakáshirdetések és az adásvételek világában szokás az ingatlanközvetítőket a szükséges rossznak látni. Ha ők nem lennének, mennyire jobb lenne minden - mondogatja a lakáspiac. Ingatlanosok kíméljenek története minden lakásvásárlónak és eladónak, bérlőnek és bérbeadónak van. Azzal szoktak védekezni, hogy találkoztak jó ingatlanossal is, de egyébként a többségük semmire sem jó.

Az az érdekes ebben a jelenségben, hogy még maguk az ingatlanosok is így gondolják. Arról beszélgetnek egymás között, nyalogatva a sebeiket, hogy a szakma fel van hígulva. 80-90 %-a az ingatlanközvetítőknek nem kellene, hogy dolgozzanak, a maradék 10-20 % jó ingatlanos meg szenved a kóklerektől.

Ez körülbelül összecseng a vevők-eladók és bérlők-bérbeadók tapasztalataival is. Az az érdekes, hogy a hirdetési oldalakat, magát az online lakáspiacot nem igazán hibáztatja senki semmiért. Ha ott valami nem jó, nem működik, azért is az ingatlanosok a hibásak.

Mondjuk ki bátran: az ingatlanközvetítők a lakáspiac bűnbakjai. Rájuk lehet húzni a vizeslepedőt és bennük lehet látni és láttatni a lakáspiac összes problémáját, amivel ember találkozhat.

Ez nagyon jól jön a hirdetési oldalaknak, mert levesz a vállukról egy nagy terhet, a felelősség terhét

A hirdetési oldalak csinálhatnak és mondhatnak bármit, rájuk nem fognak haragudni a vevők-eladók, bérlők és bérbeadók. Nem fogják azt mondani, hogy egyik hirdetési oldal sem megbízható. Tényleg, mitől megbízható egy hirdetési oldal? Azért, mert ott megbízhatóak a hirdetések, amikért megint nem ők a felelősek, hanem mindazok, akik feltöltik – mondanák sokan. Ez benne a trükk, mossák a hirdetési oldalak a kezeiket, miközben ők egyébként kikből is élnek meg? Elsősorban jelenleg még mindig az ingatlanközvetítőkből és az ingatlanértékesítéssel kapcsolatos minden más hirdetésből, amit az oldalaikon pénzért el tudnak adni.

A hirdetési oldalakat tartja el az a 80-90 % kókler és 10-20% jó ingatlanos is.

Meg tudna-e élni a magyar ingatlanhirdetési piac csak a jó ingatlanosokból?

Komoly kérdés és merőben elméleti, mert egy biztos, a hirdetési oldalaknak semmilyen érdeke nem fűződik ahhoz, hogy a hirdetők száma drasztikusan megfogyatkozzon. Azért élnek a kommunikáció minden eszközével, hogy hassanak a hirdetőkre, hogy náluk hirdessenek. Tv, rádió, nyomtatott és online média, mindenhol ottvannak, beszélnek, sikerorientáltak és szinte állandóan optimisták. Csupa öröm és boldogság egy hirdetési oldal média jelenléte. Gyertek hozzám, hirdessetek nálam, fizessetek nekem, emeltessétek ki a hirdetéseiteket, fizessetek azért, hogy a vevők és a bérlők könnyebben és gyorsabban megtalálják. Egyesek azért is pénzt kérnek, hogy a közösségi oldalaikon „véletlenül” és randomszerűen ajánlják a követőiknek. Azért is pénzt kérnek, hogy különböző extra oldalakon kiemeljék, hírlevélbe bekerüljön az adott ingatlan, blogbejegyzésbe, hírbe, mint a hét legjobb ár/érték arányú, legszebb, szépen felújított, menő lakása, stb. ingatlana.

Bármilyen formában tud ma már egy hirdetési oldal pénzt csinálni egy eladó vagy kiadó lakás hirdetéséből.Csak és kizárólag a hirdető pénztárcáján múlik, hogy mennyit szán erre.

Új építésű társasházaknál ez (sok) tízmilliós bevételt jelent, de egy egyszerű eladó használt lakásnál is jó néhány százezer forintról beszélhetünk. A hirdetési oldalnak teljesen mindegy ki kéri, ki fizeti ezt, a lényeg, hogy fizessen érte.

Ezért lehet könnyedén az, hogy furcsa, nem is olyan biztos, hogy megbízható hírket, közleményeket, interjúkat, egyszóval kommunikációt hallunk és hallhatunk ezektől a hirdetési oldalaktól.

Ki ne látott volna már meghökkentő megjegyzéseket egy-egy közösségi oldalon kiemelt lakáshirdetés fölött. Mintha a hirdetési oldal nem is ugyanazt a lakást nézné, mint a vevők vagy a bérlők. Minden szép, minden jó, minden luxus, minden csodálatos, és minden álomszerű, ha egy hirdetési oldal beszél róla. Egy hirdetési oldal szerint minden kiadó lakás gyorsan kiadható, minden eladó lakás gyorsan eladható. Ma minden jó és ma minden szép, szinte minden tökéletes és egyébként is nem szabad elfeledkezni, hogy mindneki amúgy új lakást szeretne venni.

Az újlakásmánia a hirdetési oldalaknál nem véletlen

Hiába a használt lakások piaca a legnagyobb Magyarországon, bőven 90% feletti a eladott használt lakóingatlanok aránya, óriási marketingköltségekkel dolgoznak a fejlesztők/beruházók, ha új lakásprojekteket akarnak értékesíteni. A hirdetési oldalak így minden lehetőséget megragadnak, hogy népszerűsítsék az eladó újlakásokat, az újlakáspiacról beszéljenek, természetesen leginkább csak pozitívan. Egy újlakás sosem lehet elég drága, elég elcseszett helyen ahhoz, hogy egy hirdetési oldal ne lásson benne fantáziát, ne éreztesse azt, hogy arra óriási a kereslet.

Egy hirdetési oldalnak, mint minden kereskedőnek, minden eladó

A pénz náluk is beszél. A vevők és a bérlők másodlagos és harmadlagos szereplők náluk, bár ha beszélni kell róluk, akkor őket is dicsérik, főleg a látogatottsági statisztikáikkal. Csak ott meg az a bibi, hogy a sok látógatónak több mint 90%-a nem is vevő vagy bérlő. Ezért az a lakáspiaci konszenzus, miszerint a vevők-eladók, bérlők és bérbeadók szerint a lakáspiacunk állapotáért csak és kizárólag a sok rossz ingatlanos a felelős – még a jó ingatlanosok szerint is - talán 2018-ban érdemes lenne ezt újragondolni. Ugyanis ameddig ezzel hitegeti magát az egész lakáspiac, győzködik egymást a szereplők, hogy most már végre valahára tisztuljon meg az ingatlanközvetítő szakma, mert ők a felelősek mindenért, addig a hirdetési oldalak szépen csendben vevőstől, eladóstól, bérlőstől, bérbeadóstól és még ingatlanközvetítésestől, úgy „am Block” az egész magyar médiával együtt, kb. mindenkit az orruknál fogva vezethetnek és még közben ezzel pénzt is kereshetnek, nem is keveset. Ügyes, nagyon ügyes taktika.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Mikor emelhetünk bérleti díjat?

albérletpiac bérleti díj ingatlan marketing 2018 Magyarország Ingatlanműhely

”A jó bérbeadó például azt mondja, hogy őt nem a bérleti díj maximalizálása érdekli, hanem, hogy normális legyen a bérlő.”foglaltuk össze múlt nyáron a biztonságkeresés fontos szerepét a magyar albérletpiacon. Viszont eljön a gondolat, vagy a felismerés minden bérbeadó életében, hogy itt lenne az ideje bérleti díjat emelni, főleg így év elején.

Ez igazán olyan bérbeadókat érinthet, akiknél állandó, fix bérlő van már évek óta. Ők úgy érzik kimaradnak a „jóból”, esetleg azt, hogy túlságosan is jól jár a bérlőjük azzal a kényelmes helyzettel, hogy el nem költözik, mert mindenhol máshol többért tudna csak lakni. A bérleti díj emelése könnyűnek tűnik akkor, ha bérlőcsere van. Elmegy a régi bérlő, meghirdetjük magasabb áron és kiadjuk. Ez az elmélet. A gyakorlatban ez nem mindig pont így sikerül. Ott is szembesülhet egy érdekes kihívással a bérbeadó, amivel annak is szembe kell néznie, aki nem akar bérlőt cserélni, csak több rendszeres bevételt szeretne a kiadott lakásából.

Az egyik bérbeadó már feladta a biztosat a bizonytalanért. Pont azért küldte el a bérlőjét, mert úgy érezte, hogy ő nem akarna neki többet fizetni, így inkább úgy gondolta „könnyedén” lecseréli. A média, sok „szakember” is agitálja a bérbeadókat, hogy nekik áll a zászló, ostoba az a bérbeadó, aki nem él a hurrá optimista albérletpiac lehetőségeivel.

Aki bérleti díjat akar emelni, de közben a bérlőjét is meg akarja tartani, még elveszítheti a bérlőt ennek ellenére is. Ez az első, amit bele kell tenni, abba a képzeletbeli kalapba. Bérleti díj emelés előtt azt kell mérlegelni, hogy a bérlő elmehet-e csak azért, mert emelni akarunk.

Az a feltételezés, hogy máshol is csak drágábban tudna bérelni nem feltétlenül igaz. A bérleti díj mögött ugyanis nem csak a pénz van, hanem a lakások markánsan különböző adottságai is. A bérleti díjak nagyon egyformák, nagyon hasonlóak tudnak lenni, de a mögöttük lévő lakások meg annál különbözőbbek.

Az elmúlt évek bérleti díj emelkedése mögött nem csak általánosan a lakáspiac újraárazását lehet megfigyelni, hanem egy tipikus magyar lakáspiaci jelenséget is. A lakások minősége akkor változik meg elsősorban, ha gazdát cserélnek. Minél tovább van egy lakás egy tulajdonban a leggyakrabban annál kevésbé nyúlnak hozzá. Az elmúlt években sok lakást felújítottak valamilyen formában és minőségben, amit eladtak. Ezek természetszerűleg magasabb bérleti díjért kerülnek vissza az albérletpiacra, mint amennyiért az eladás és a felújítás előtt ki voltak adva.

Az is egy magyar lakáspiaci sajátosság, hogy a bérbeadók ritkábban veszik figyelembe a lakásuk minőségét és életszínvonalát, amikor beárazzák maguknak és nem feltétlenül a bérlőknek. A rosszabb minőségű és adottságú lakások arányaiba véve mindig rosszabb ár/érték aránnyal bírnak, magyarul jóval drágábbnak tűnnek az albérletpiacon a bérlőknek.

A lakások hihetetlenül gyorsan elavulnak. Sokkal, de sokkal gyorsabban a bérlők szemében, mint a bérbeadókéban. Ennek ellenére, ha elkezdik őket kiadni, addig nem akar a bérbeadó komolyabban hozzányúlni, ameddig csak kiadja. Olyan lakásokban, ahol előtte a bérbeadó maga lakott, sokszor pont azokat az időket idézi, csak már több év(tized)es amortizációval együtt, mint amikor a tulajdonosa kiköltözött. Ez évtizedeket is jelenthet egy lakásban.

Mennyi olyan lakást szeretnének még ma is kiadni, amihez a 70-es és 80-as években nyúltak hozza utoljára? Egy lakás kifestése nem felújítás – szögezzük le. De már a 90-es években épült és azóta teljesen magukra hagyott lakások sem feltétlenül versenyképesek az albérletpiacon. Ma már 2018 van, és úgy telt egy 10-20 év a bérlők és a bérbeadók életében, hogy néha teljesen összezavarodnak, hogy mit is jelent a felújított vagy az újépítésű lakás.

Igen, egy 10 éve felújított vagy épített lakás nem felújított és nem is új építésű 2018-ban. Az albérletpiacon mégis könnyedén találkozni ezekkel a megjegyzésekkel egy hirdetésben. A képeken látszik, hogy minden elavult és idejét múlt már, de nem baj, a bérlőket lehet hülyének nézni.

Hülyének is nézik a bérlőket, de az ilyen bérbeadók ritkán érik el a céljukat, vagy inkább egyszerűen csak kudarcot vallanak az albérletpiacon.

Most jutunk el oda, hogy mindegy elküldtük-e már a bérlőt vagy éppen most akarunk vele egyezkedni a magasabb bérleti díj reményében, először is bérbeadóként illik tisztában lenni a lakásunk értékével albérletpiaci szempontokból. Amelyik lakás ugyanis eladható, még nem biztos, hogy kiadható is.

Sok elhanyagolt és korszerűtlen lakás tulajdonosa nem is tudja, hogy az utolsó normális bérlőjét küldte el vagy éppen az utolsóval egyezkedik a magasabb bérleti díjról. Azt hinni, hogy egy lakás mindig kiadható, egy téves albérletpiaci sztereotípia.

Kiadható, csak egy idő után nem pénzért fognak benne lakni, hanem brahiból és balhéból. Jönnek a kimondottan az ilyen lakásokba beköltöző emberek, akiknek senki sem szeretne lakást kiadni. A rossz minőségű és problémás lakások a problémás bérlők elsőszámú piaca.

Az a bérbeadó, aki nem akar költeni a lakására, csak emelni és emelni a bérleti díjon, az végül kiárazza magát az albérletpiacról és ott találja magát, hogy vagy kiadja „ingyenélőknek” és elfogadja a „szívességi lakáshasználók” hátrányait, vagy már inkább meg sem hirdetni és hagyja üresen állni.

Mikor emelhetünk bérleti díjat?

- Ha tényleg pár éve újítottuk fel "normálisan" a lakást vagy pár éve épült

- Ha tényleg van mozgástér a lakás bérleti díjában a lakás életminőségéhez képest.

- Ha a bérlőnek tényleg alternatíva a lakás, még az emelt áron is, anélkül, hogy egy forintot is rá kellene költenünk.

- Ha inkább abban vagyunk biztosak, hogy a bérlő gond nélkül fogadja el az emelést és nem abban, hogy elköltözik egy „jobb” lakásba.

- Csak azért nem feltétlenül emelhetünk bérleti díjat, mert már "régen" emeltünk.

Ha a lakásunk az utolsókat rúgja az albérletpiacon, ha az utolsó bérlőnkkel állunk szembe, aki után vagy el kell adnunk a lakást, vagy pedig fel kell újítani sok-sok millióért (ha egyáltalán van annyi megtakarításunk), akkor kétszer-háromszor-négyszer is gondoljuk meg, hogy feladjuk-e a kényelmes és biztos bérlőt egy bizonytalan és teljesen ismeretlen bizonytalanért.

Az albérletpiacon nincs értékbecslés, de attól a bérleti díjaknak még van értéke. A bérlők pedig szeretik maximalizálni az értéket, amit a pénzükért kapnak.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Társasházak, ahol sem csak a külső számít

társasház közös költség célbefizetés társasházi közgyűlés lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely

Hamarabb ijedünk meg egy ronda lépcsőháztól, egy háborús hangulatú homlokzattól, mint hogy anyagi problémái vannak egy társasháznak. Az anyagi problémák legtöbbször nem olyan nyilvánvalóak, mint azt először gondolnánk. Egy leharcolt, lepusztult társasházban lehet mindben rendben van, fizeti mindenki a társasház költségeit, de a ház felújítására már nincs keret, a lakók nem engedhetik meg maguknak ezt a beruházását. Mégis ott szinte mindig keressük a közös képviselőt, hogy minden rendben van-e.

Most jöjjön egy olyan társasház, ahol bárki szívesen vásárolna lakást, aki a környéken nézelődik. Az biztos, hogy a közös képviselő lenne az utolsó, akinél érdeklődnénk, mert megelőlegeznénk a bizalmat a ház külső és belső állapota miatt.

A ház évekkel ezelőtt fel lett újítva, kívülről és belülről is. Tetőtér beépítés, új lift, új udvar, a ház régi pompájában tündököl, ragyog. Kívülről és belülről nézve is minden rendben. Kivéve, ha beleolvasunk az utolsó társasházi közgyűlés jegyzőkönyvébe.

társasház közös költség célbefizetés társasházi közgyűlés lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Melyik vevő kéri az utolsó társasházi közgyűlés jegyzőkönyvét vásárlás előtt?

Abból azonnal kiderül, hogy a szép és rendezett ház pénzügyi vitát rejteget. Rejtegetett ezidáig, mert a tulajdonosok most már kénytelenek szembenézni ennek a következményeivel. Jogerősen is fizetnie kell a háznak. Aki mostanában lett tulajdonos, az biztosan tud ilyenkor örülni, hogy kiderül néhány tízezret az ő zsebéből is kivennének, pedig a ház felújításából az előző tulajdonos, az eladó húzott hasznot. Ilyen esetben ez van, be kell nyelni, nem nagyon tud mint tenni az új tulajdonos, ha éppenséggel eddig nem nagyon érdeklődött senkitől arról, hogy a ház pénzügyei hogyan állnak és nemmellesleg esetleg pereskedik-e a ház. Hiszen a jogerős ítéletig ez a ház is mondhatni rendben volt. Bár igazából csak az időt lehetett húzni, az elkerülhetetlent nem lehetett elkerülnie.

Mit tesz ilyenkor egy olyan ház, ahol elvileg a tulajdonosoknak nem kellene, hogy anyagi nehézséget okozzon a plusz teher?

társasház közös költség célbefizetés társasházi közgyűlés lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
"Nagypolgári" életérzés 2018-ban

Mégis csak igen megkérik itt a lakások árát. Az a plusz extra közös költség meg sem kottyanna. Erre mit ad isten, csak nem szavazzák meg. Inkább, elkezdenek azzal trógerkodni, hogy kp-ban szedik be az egész házban a havi közös költséget, mert tudják inkasszálni fogják a társasház számláját. A társasház nagy lelkesen részletfizetést kért, el is fogadta a hitelező, de a tulajdonosok meg egyelőre fontosabbnak tartják a társasház működését. Eddig is csak a látszatra adtak. A ház jól nézzen ki, működjön a lift, lehessen magas adásvételi árakat kérni és persze magas bérleti díjat. Az talán még fontosabb is, mert jó sok bérlő van a házban. Az nem kérdés, hogy a bérlőknek ehhez semmi közük, nekik nem kell fizetni extra közös költséget, csak a normál havi díjat, amiért mostantól kopogtatnak majd havonta az ajtón, történelmi időket idézve ezzel Budapesten. Na igen, a látszat, az a lakáspiacon is sokat számít. Egy szép és jó adottságú háznál nincs okunk gyanakodni. Eszünkbe sem jut jobban beleásni magunkat a társasházi ügyekbe. Pedig mindig legyünk résen vevőként. Az eladók nem fogják beleírni a hirdetésbe, hogy a háznak vannak rejtegetni valói, esetleg szépséghibái.

társasház közös költség célbefizetés társasházi közgyűlés lakáspiac 2018 Budapest Magyarország Ingatlanműhely
Egy társasház tulajdonosközössége néha többet számít, mint a társasház külső és belső állapota

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

A magyar építőipar ellentmondásai

építőipar cégalapítások száma megszűnések száma Nemzeti Cégtár 2018 Magyarország Ingatalnműhely

Január 19-e van, de már 215 építőipari céget alapítottak ebben a 19 napban és közben 214 szűnt meg. Munakerőhiányról és még inkább válogatós építőipari vállalkozásoktól volt hangos 2017. 2018 miről fog szólni? Az Olimpiai láng reménye elaludt. Az építőipari cégek száma 2018-ra a Nemzeti Cégtár szerint 50 ezer alá csökken. Nincs mit tenni. Az építőipar tisztul a maga módján. Fogynak a cégek. Évek óta több szűnik meg, mint amennyit alapítanak. Mennyi lehet ezek közül igazán életképes? Nem nagyon tudni, mert a számok szerint évről évre egyre kevesebben tudnak talpon maradni.

A magyar építőipar ma elvileg jó helyzetben van. Hangsúlyozzuk, hogy elvileg, mert ember nincs ebben az országban, aki el tudná dönteni, hogy egy iparág tisztulása tényleg így néz-e ki? De feltehetnénk azt az egyszerű kérdést is, hogy Magyarországnak hány stabil építőipari vállalkozásra lenne szüksége?

A bökkenő az, hogy az építőipar nem stabil. Piaci alapon alig tud működni, állami megrendelésekből él általában. Azok a híres neves közbeszerzések, a szinte mindenki által egyöntetűen nem túl igazságos és költséghatékony közbeszerzések világa mozgatja és irányítja az építőipari termelés különösen jelentős részét. Az meg nem úgy működik, hogy én egy jó cég vagyok, jól végzem a dolgom és az áraim is korrektek. Na igen, az építőipar és a korrektség az két külön fogalom.

Építőipari cégben megbízni olyan érzés, mint kurvába szerelmesnek lenni.

építőipar cégalapítások száma megszűnések száma Nemzeti Cégtár 2018 Magyarország Ingatalnműhely
A magyar építőipar ellentmondásai

A közbeszerzések sötét és átláthatatlan világából a lakásépítések világa sem sokkal barátságosabb környezet

Munkakörülmények, fizetési morál, munkaerő minősége. A nem magyar nyelven beszélő munkaerőn már meg sem lepődünk. Tavaly arról is beszéltek, hogy már importálni kell a munkaerőt az építőiparba. Importálták már azt előtte, mielőtt arról nyakkendősök és jól fésült kígyóbőrképű lobbisták hangosan beszélni kezdtek volna.

Ha a magyar nem hajlandó embertelen körülmények között dolgozni egy EU-s országban, akkor hoznak ide olyat, aki igen. A magyar építőipar már nem feltétlenül a magyar munkaerőtől függ, hanem az importtól.

2018-ban talán majd erről is többet lehet majd hallani és nem csak az építkezéseken, ahol lehet, hogy tolmács nélkül már ma is elvesznénk. A médiában egyelőre még a magyar munkaerőpiaci folyamatokban keresik a megoldást, hogy az építőipar éhségét csillapítani tudja. Egyre kevesebb az építőipari vállalkozás, de egyre éhesebb mind. A magyar bérek úgy is túl magasak már az építőiparnak. Mondjuk ezt előtte is úgy oldották meg, hogy nem fizették ki. Körbetartozással kezelték a nemkívánatos (munka)bérszintet.

Az olcsóbb és sokesetben „igénytelenebb” külföldi munkaerő még nem tudjuk, hogy a körbetartozások módszerének egy alternatívája vagy tényleg tényleg valami új világ kezdete.

Építőpari munkaerő tőlünk is ment nyugatabbra dolgozni azonnal, már a 90-es évek elejétől kezdve. Most meg hozzánk jönnek dolgozni, de nem Nyugatról persze. Az építőipar vendégszeretete is olyan, mint a korrektsége és a stabilitása. Nehezen értelmezhető, mint maga az egész magyar építőipar.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely

Tovább

Ingatlanműhely

blogavatar

Lakásviszonyok Magyarországon

Fontos a véleményük

Ezért Facebook kommentelésre váltottunk, hogy együtt hangosabban gondolkodjunk.

Budapest Real Estate Research