önkormányzati bérlakás albérletpiac újlakáspiac lakáspolitika lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2019 Magyarország Ingatlanműhely

A szociális bérlakás jó, a magán bérlakás rossz. Az utóbbi jelenséget hívhatjuk albérletellenességnek. Gyakran azt gondoljuk és arról beszélünk, hogy egy új szociális bérlakásrendszer hűtené az albérletárakat. Ennek nagyon egyszerű elméleti oka az, hogy általában úgy tekintünk a bérbeadó bevételére, mint zsebpénz, amit szabadon elkölthet. Ez így ebben a formában persze költői túlzás. Évtizedek óta tudunk bosszankodni a lakásárakon, főleg azóta, amióta újra lehet saját lakása az embernek. Öröklakás, ahogy mondták még nem is olyan régen. Mert azért ne felejtsük el, hogy elvették a magánlakásokat, még a magán bérlakásokat is, teljes bérházakat államosítottak, „szociális alapon” újra elosztva.

Ennek egyik mellékhatása lett az ingatlanok karbantartásának és felújításának a teljes elmaradása, hiszen egyszerűen kiment a divatból és még ma sem akar igazán divatba jönni. Beszéltünk erről is korábban, de még mindig nem érezzük úgy, hogy a lakásárak növekedése mellett inkább az ingatlanok rossz állapota jelentene hosszabb távon nagyobb fenyegetést.

Az bosszant, hogy egy lakás ára mondjuk 100%-kal nő például 5 év alatt. Az nem bosszant minket, hogy 25 éve nem nyúltak hozzá és eközben az ára meg 400%-kal nőtt. Az teljesen normális, mondhatni senkit sem érdekel. Már most is sok feszültséget okoz a lakáspiacon a sok rossz minőségű lakóingatlan, aminek mind van valamilyen ára, de az kevésbé függ össze az életszínvonalával.

Ezt hívhatjuk egyszerűen igénytelenségnek is, amivel lehet, hogy emberek millióit is megsérthetnénk, ha nem aggodalomból és törődésből mondanánk, teljes jóindulattal. Az állami tulajdonhoz úgy viszonyultunk ahogy. Megszoktuk, hogy nem kell rá költeni. Majd a miénk lett, és azután sem költöttünk rá, mert korábban sem tettük.

Ma azért már egy picit más világot élünk. Mást jelent ma egy új szociális bérlakás, mint korábban. Most már vannak elvárások. A bérlőknek is vannak elvárásaik és nem csak az árakat illetően. A bérbeadónak költeni kell a lakására és nem azért, hogy egyre többért adja ki, hanem azért, hogy egyáltalán ki tudja adni.

Az albérletpiacról nemcsak azért tűnik el egy lakás, mert kiadták, hanem azért is, mert kiadhatatlanná vált.

A tulajdonosa nem költött rá, nem tette félre a korábbi bérleti díjakat és jelenleg nincs is olyan megtakarítása, amit rá tudna a lakásra költeni. Ez is egy jelenség, amiről nem szívesen beszélünk, mert nem gondoljuk azt egy lakásról, hogy van szavatossági ideje, hogy a minősége nem korlátlan ideig jó. A magán bérlakások piaca mellett a szociális bérlakások piaca is szenved ettől. Lakások ezrei állnak üresen, mert pénznyelővé váltak. Olyan mértékben váltak lakhatatlanná, hogy azok felújítási költsége miatt inkább hagyják üresen állni. A magán és az állami bérlakások között egyaránt komoly probléma ez. Kizárólag csak azért, amit néhány perccel ezelőtt egyszerűen igénytelenségnek neveztünk.

Ha azt nézzük meg, hogy egy ingatlan - legyen az egy komplett társasház és abban külön-külön minden lakás - karbantartása és felújítása milyen terhet jelent, gyorsan megértjük, hogy miért nem bérházakat építenek a fejlesztők

Így megközelítve egy új állami bérlakásrendszert, nehéz nem észrevenni, hogy annak az igényes üzemeltetése és fenntartása nem történhetne szociális alapon. A szociális lakbéreknek minden költséget fedeznie kellene. A társasházakban van olyan költség, hogy közös költség, amiben néha van felújítási alap. Tudjuk, hogy ez mire elég és mire nem. Egy társasház azzal nem sokra megy általában. Egy bérház esetében a lakásokra is külön-külön költeni kell, tehát a lakbéreket úgy lehetne csak meghatározni, hogy azok stabil alapot adjanak az igényes állami bérlakásrendszernek. Kiszámolta már ennek a költségét valaki?

Csak azt hallani, hogy mennyi bérlakásra lenne szükség, de azt nem teszik hozzá, hogy ez milyen fenntartási költséget jelentene. Biztosan olcsóbb lenne a piaci alapú bérlakásoknál? Biztosan? Tényleg?

Már csak azért is nyomatékosítjuk a kérdést, mert az államot sajnos mindig le akarják húzni, mindent túlárazva akarnak neki eladni. Ha már eleve túlárazottan építik meg az állami bérlakásokat, majd utána túlárazottan üzemeltetnék, karbantartanák és felújítanák, akkor tényleg versenyképesebb lehetne a piaci alapú albérletpiacnál?

Ezeket a kérdéseket messziről kerülik azok, akik bérlakásépítést szorgalmaznak vagy a magán bérlakások piacát kritizálják, elsősorban az áruk és nem a minőségük miatt.

Végezetül pedig, ha megemésztjük a költségeket, ha tudomásul vesszük, hogy a bérházaknak nemcsak építési költségei vannak, ahogy az „öröklakásnak” sem csak vételára, akkor szembesülünk a következő komoly kérdéssel. A magán bérbeadók is válogatnak a bérlők között, az állam is válogatna, mert ma is válogat és ma sem érezzük feltétlenül mindig jól alátámasztottnak a döntését.

Az állami bérlakásokról ma leginkább az jut eszünkbe, hogy valahogy magántulajdon lesz belőle a végén. Tehát végső soron, lehetséges, csak azért beszélünk arról, hogy legyen újra nagyszabású új állami bérlakásépítés, mert a jövőben kell az utánpótlás, eladható állami lakásvagyon.

Nem is biztos, hogy bérlakásrendszert akarunk, csak olyan lakásokat, amiket megszerezhetünk az államtól, kizárólag „szociális” rászorultság alapján. Lehetséges, ezért nem szabad elmenni szó nélküli az ilyen megközelítés mellett sem, mert láthatóan a bérlakáskérdést, a bérlők aktuális kihívásainak a megoldását - ilyen hátsó szándéktól vezérelve - egyelőre nehéz szívvel lehetne az államra bízni.

Kép: Ingatlanműhely

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely