digitális lakáspiac digitális forradalom digitalizáció pszichológia bizalom ingatlanmarketing lakáspiac ingatlanpiac ingatlan 2020 Magyarország Ingatlanműhely

"Az ingatlanról még mindig az az általános vélekedés, hogy biztonságos. Pedig azért az elmúlt éveket elnézve, semmi alapunk nincs ezt már feltételezni sem. Tudomásul kellene végre venni, hogy az ingatlan ára nem egyenlő az ingatlan értékével. Az értéke akár lehet állandó vagy talán még fel is értékelődhet idővel. De az ára mindig annyi, amennyit mi fizetünk érte vagy amennyit majd a vevő fog, ha értékesítjük. Az ingatlan ára így egy elég bizonytalan tényező. És még csak az első igazi piaci átrendeződésnek voltunk szemtanúi az elmúlt években. Látható, hogy mi volt itt 2000 és 2010 között. Ki tudja megmondani előre, hogy mi lesz itt 2010 és 2020 között? És utána? Természetesn senki. A bizalom tehát értelmezhető úgy is, hogy nem félünk „annyira” a bizonytalanságtól. A bizonytalanságot, mint kockázati tényezőt, egyébként is eléggé alul tudjuk értékelni. Jó példa erre az évezred első 10 éve. A bizalom így mindig sokkal inkább érzelmi alapú, mint racionális tények és adatok biztos eredménye. A mostani lakáspiai bizalom, egy változó lakáspiaci környezetben nem szabadna, hogy értelmezhető legyen azonnal." - Lakáspiaci bizalom - vásárlás és befektetés ösztönzés, 2014. december 31.

A általános tájékozatlanság a magyar lakáspiac legnagyobb előnye és egyben hátránya is. Egy eladó csak eladni akar. A vevő vásárolni. A bérbeadó kiadni szeretne. A bérlő pedig bérelni.

Attól még nem digitális a magyar lakáspiac, mert a piaci szereplők különböző internetes oldalakon keresztül keresik egymással a kapcsolatot

A digitális tér számukra egyszerű tájékozódást, puhatolózást jelent csupán. Annak segítségével próbálnak jó döntést hozni. Ami az internetes oldalakon nincs/nem elérhető, arról gyakorlatilag sokan azt hiszik, hogy nem is befolyásolja a szereplőket. Valójában az internetes oldalak tájékoztatási szintje, az információk megbízhatósága is csak részben befolyásolhatja a szereplők viselkedését és döntéseit. Az internetes oldalak szerepét rendre túlértékelik a lakáspiacon.

A kínálat tulajdonságainál fogva hiszékenyebb.  Az internet ezért jobban hat például a kínálatra, mint a keresletre. A kínálat emiatt azt hiszi, hogy ismeri a keresletet (is). A kínálat szerint a kereslet kiszámítható. Ennél nagyobb tévedés=kockázat nincs is a mai magyar lakáspiacon!

A „szomszéd” szerepét gyorsan felválthatják a különböző közösségi média oldalak, beleértve a képes és videós tartalomszolgáltatók is

Ezeken az oldalakon könnyen terjeszthető és hozzáférhető ingatlanos tartalom is elérhető. Közösségek határozott véleményformálókkal, ahol az ismert sztereotípiák még mindig nagyobb értéket képviselnek a biztos tudásnál. A bizalmatlanság persze jelen van. Már hogyan tűnhetne el? A szereplők nem bíznak meg egymásban. A véleményformálók is fúrhatják egymást a hátuk mögött. Hazudósak vagyunk, képmutatóak a lakáspiacon is.

A lakásügyek körül sok a mellébeszélés. Egy eladó és kiadó lakást szinte kivétel nélkül valamiért túlértékel a tulajdonosa, kozmetikázza a lakás adottságait. A vevők és a bérlők is szerepet játszanak igen sokszor. Bocsánatos bűn ez. De pont ezért gyakorlatilag kizárt, hogy a közeli jövőben a hazai ingatlanpiac képes legyen digitalizálódni. A bizalmatlanság lassítja, vagy egyenesen gátolhatja is a digitalizációt.

Bár a felek nem olyan kritikusak egymás megbízhatatlanságával szemben, de pont ezért keresik egymással személyesen is a kapcsolatot:

  • Egy lakást „meg kell fogni”, érezni kell.
  • Egy lakást hallani kell, lélegezni kell benne.
  • Egy lakásról hiába készül videó Magyarországon, nem hisszük el.
  • Nem érezzük át a lakást egy videón keresztül.
  • A szereplőknek is érezni kell egymást.
  • Az a bizonyos személyes kémia a lakásvásárlás alapja.
  • Az a bizonyos első benyomás az eladó vagy a kiadó lakásról a legfontosabb.
  • Nem helyettesíthető egyelőre semmi mással.
  • Nem létezik a digitális térben első benyomás.
  • A kémia digitális értelemben halott a felek között.

A magyar lakáspiac sajátosságait - az általános tájékozatlanság miatt - nem övezi különösebben nagy érdeklődés. Könnyedén rá akarják húzni, hogy ha másik országban működik valami ( = "jó példa") a lakáspiacon, akkor annak nálunk is működnie kell. De ez nem igaz. Ettől függetlenül mások kudarca nem tántorít el senkit, hogy újra és újra megpróbálja a lehetetlent. 

Minden ország lakáspiacának van identitása. Annyira lokális egy lakáspiac, amit egy naiv szereplő el sem tud képzelni. 

A magyar lakáspiac szélsőségesen magyar

Nálunk például jóval gyakoribb, hogy az eladó benne lakik az eladó lakásban. Ezért a lakás helyett az „eladót láthatjuk” a képeken és a videókon is. Ki kell menni, az egész házat látni kell. Mindent meg kell fogni. Minden apró részlet számíthat élőben, ami egy képen vagy videón jelentéktelen lehet. De ott van a magyar népsport, a lakásturizmus is, amikor lakásvásárlók helyett lakásnézők özönlik el a lakáspiacot. A jelenséget sokan lebecsülik. Nem is tudják igazán értelmezni. Rosszindulatú megjegyzésnek tartják csupán.

Manapság, amikor a lakáspiac erősen kereslethiányos, nem is a vevőket vagy a bérlőket hiányolják sokan – tudat alatt - hanem a lakásturistákat, a lakáspiac délibábjait.

Egyébként mindig kereslethiányos/túlkínálatos a lakáspiac. Mindig több az eladó és a kiadó lakás, mint a vevő és a bérlő. Szóval mindig több a vadász a lakáspiacon, mint a fóka. De a lakásturizmus jól kezeli ezt a problémát. Amikor a lakásturizmus csökken, akkor viszont a kereslethiány fájdalmasan szembetűnő tud lenni.

Digitálisan még a lakásturizmus sem hatékony

Most a hirdetési oldalak veszik észre leginkább, hogy csökken a látogatottságuk. Magyarázkodnak és ami még ennél is rosszabb, elemzik. Egy hirdetési oldal látogatottsága és a lakáspiac kereslete között csak Magyarországon szokás egyenlőségjelet tenni. Miközben a magyar lakáspiac mérete és más tulajdonságai miatt (például ez egyik ilyen, hogy nem a lakáshirdetési oldal kínálatából/hirdetéseiből választanak eladó/kiadó lakást a vevők és a bérlők), a látogatottság kb. 5%-át lehet lakáspiaci értelemben keresletnek értelmezni.

Egy ingatlan portál látogatottságának a motorja a lakásturizmus és nem a kereslet.

De egy lakás tulajdonosa is a lakásturistákat hiányolja ma. Nem hívják, nem mennek lakást nézni. A lakásturisták szeretnek lakásokat nézni élőben. Ezért lakásturisták. A lakások tulajdonosait a lakásturisták legalább annyira meg tudják nyugtatni, mint egy ingatlan portált. Legalább annyira be is csapják őket.

De attól még a lakásturizmus a magyar lakáspiac egyik katalizátora. Nélküle a lakáspiac üresnek, halottnak tűnik. Az ingatlanközvetítők unatkoznak, ha nincsenek lakásturisták.

A lakásturizmus sok munkát ad nekik is. A bérbeadók is szeretik a tömeges jelentkezést. Attól érzik magabiztosabbnak magukat.

Hiába, a mennyiség még mindig fontosabb a magyar lakáspiacon, mint a minőség

Ha egyetlen egy lakást adnának el egy évben egész Magyarországon, akkor is annak az adásvételi ára alapján vezetnék le az összes többi el nem adott/nem eladó lakás árát is:

  • A legtöbb magyar azt sem tudja, hogy hány lakóingatlan van egész Magyarországon.
  • De még lehet azt sem, hogy hány lakóingatlan van ott, ahol neki van lakása.
  • Nem tudja azt sem, hogy egyébként hány lakást adtak el ott vagy egész Magyarországon az elmúlt években.
  • Gyakorlatilag nem tud semmit, de bármit elhisz (főleg, ami érdekében áll), amit hall vagy olvas a lakáspiacról.
  • Az albérletpiacról meg még annyit sem tud, mint az eladó lakások piacáról.
  • Azt sem tudja, hogy 2019-ben egész Magyarországon kevesebb lakást adtak el, mint 2018-ban.
  • Pláne nem tudja, hogy a hirdetési oldalak kínálatát jelentő nagyvárosi és budapesti adásvételek száma évek óta csökken és 2019-ben már zuhant is.
  • Azt sem tudja, hogy 2020-ban csak ezt a trendet felerősítő folyamatok zajlanak.
  • 2020-ban a hirdetési oldalakban bízni ezért pont olyan, mint a lakásturizmust keresletnek nevezni.
  • Egy ingatlan portál 2020-ban ezért sem tekinthető hiteles forrásnak a vevőknek/bérlőknek.
  • Egy internetes oldal sem látja vagy érzi a lakáspiacot Magyarországon.
  • Egyszerűen egy oldalnak sincs szoros kapcsolata a lakáspiaccal, mert a lakáspiac nem digitális Magyarországon.

Ettől szélsőségesen magyar a magyar lakáspiac. Szélsőségesen tájékozatlan. Szélsőséges.

Kép: Instagram

Az építő kritika szellemében a vitaindító bejegyzés kommentelhető, továbbgondolható. Csak hangosan gondolkodunk, ezért a tévedés jogát fenntartjuk. A témával kapcsolatban további kérdéseikre szívesen válaszolunk. Keressenek minket, csatlakozzanak hozzánk Facebook oldalunkon.

Kérjük, figyeljenek ránk, mert mi figyelünk Önökre.

Köszönjük.

Ingatlanműhely